某城区土地市场分析.docx

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1、某城区土地市场分析一、市场交易情况综述：一季度成都主城区（五城区与高新区）土地市场共公布拍卖与挂牌宗地18宗，总供地面积达466628.89平方米，合计699.9433亩；其中成交16宗，成交净用地面积398487.53平方米，合597.7313亩；成交总金额361345.0995万元。一级市场（出让）交易15宗、成交13宗：其中拍卖8宗，共计280.9748亩，成交7宗；挂牌7宗，共计272.5646亩，成交6宗；二级市场（转让）交易3宗：其中2宗为拍卖，1宗为挂牌,均成交。2007年一季度主城区土地市场交易简况（宗）二、主城区土地市场用地性质供应土地用途情况成交土地用途情况城镇混合住宅用地

2、是最要紧的土地用途，在本季度供应与成交的土地中，城镇混合住宅用地占了绝对的主力，成交宗数为11宗，面积为409.8702亩；6宗商业（服）用地全部以挂牌方式突出推出，且全部位于城南三环外的南部高新去，地价要紧在200万/亩左右，成交5宗。由于南部高新区是城南房地产进展的一个重要板块，但是周边配套还很薄弱，因此很需要商业、商务配套。三、成交地块分布详情1 .高新区成交宗地数量最多，青羊区成交土地面积最大。2007年一季度各行政区域土地交易情况区域艇成交数量宗）面积（亩）致里（宗）面积（亩）06年07年06年07年僦!区OO3029.98760-100.00%成华区3175.384932156.5

3、096117.9927-24.64%金牛区228.00432263.42728.004-89.37%青羊区4218.64565432.1736218.6456579.58%武侯区361.67922351.647261.679219.42%区6216.22965580.298171.4C8113.47%18699.94332116614.103597.7313-2.67%各行政区域成交土地数量占比各行政区域成交土地面积占比从成交宗地数量来看，高新区数量最多，为5宗；其次是青羊区，共4宗。从土地面积来看，青羊区成交面积最大，为18.6456亩；高新区位居第二，成交171.4098亩。与去年同期相比

4、，高新区尽管成交的宗地数量相同，但面积增长了113.47%；青羊区成交的土地宗数同比也增加了1宗，但面积却也增长了近六倍。高新区成交地块全部为商业（服）用地，且地块规模都不小，由此可见政府正加大对高新区基本生活配套设施的重视与投入力度。锦江区本月无土地供应，因此也无土地成交。2 .城南成交地块数量最多，城西成交土地面积居首位2007年一季度各方位土地交易情况艇出本面衣(亩)c*面积()却1UXMOS1113.M05贿7219.72S66174.9098蛹5220.48985220.4898城北273.8043116.4121城中3TZ3791372.3791合计18699943316597.7

5、313各方位成交土地宗数占比各方位成交土地面积占比不管从宗地数量还是从宗地面积来看，城西与城南都是名副事实上的供需热点区域，城西的成交面积最大，达220.4898平方米，城南的成交宗地数量最多，城北市场仍然较为平淡。其中,城南成交的6宗地全在三环外，城西成交的5宗地中也有2宗在三环外，由此能够明显看出城南、城西的房地产开发尽管已往三环外转移，但热度仍然不减。3 .三环以外土地成交数量与面积均居首位2007年一季度各环域土地交易情况供应成交（宗）面枳（亩）数量（宗）氤R（亩）06年07年06年07年增幅一环以内372.379183125.455772.3791-42.31%一环至二环002014

6、4.68010-100.00%二环至三环6284.052295326.8808226.66-30.66%三环以外9343.5122817.0864298.69221648.13%各环域成交土地宗数占比各环域成交土地面积占比三环外的成交土地的数量与面积都是各环域之最，同比成交数量增加6宗、成交面积增长16.48%。其次是二三环，共计5宗地、226.66亩，地块数量同比减少4宗，面积同比减少30.66%o一二环本季度无土地供应。随着成都市大规模旧城改造的结束，市中心区域可供开发的土地已为数不多，与一环内相比，一二环开发较晚，但也已经开发得很成熟，因此可建设用地更少。三环外拥有大量可开发的土地，将是

7、未来开发的核心区域。四、主城区土地成交价格情况;1.成交总金额一季度主城区共成交土地16宗，成交总金额361345.0995万元，与06年同期相比，成交地块数量减少5宗，但总金额却增长了54%。其中一级市场成交251725.328万元，二级市场成交109619.7715万元。2007年一季度主城区土地成交金额（万元）拍卖挂牌合计出让108158.257143567.071251725.328制103039.25156580.52109619.7715211197.5085150147.591361345.09952.土地成交单价2006年一季度平均地价为382.46万元/亩，而2007年一季度

8、的平均土地成交价格则为604.53万元/亩，每亩上涨222.07万元，增幅达58.06%o不一致交易方式成交土地平均单价（万元/亩）拍卖挂牌483.75630.39mt792.94003.楼面地价混合住宅用地成交楼面地价分布元TI1备注：图上标注的号码为自编土地号码代码，具体地块详情见附表各环线混合住宅用地楼面地价环域楼面地价(7C1,)一环以内3421-b二环0二三环2360三环以外1453本季度所有成交土地的平均楼面地价大约为2226元/平方米。成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计，平均每平方米的楼面地价为2415元，具体价格分布如上图。楼面地价在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，

9、其中地处一环内、市中心的文化宫地块与玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环三环之间的地块楼面地价也大多在2000元/以上，特别是14号永丰乡太平村地块与18号航天厂地块，拍卖当时也是争夺猛烈，楼面地价分别为2700与2445元/平方米。由此可见热点地块的珍贵与开发商对整个市场的看好。4 .拍卖成交价比率各瓯地发触殿薛陆叶2.52.0%2号1.011.5Q81.00.50.0-WJWI三隔备注：拍卖成交价比率=（成交价一起拍价）/起拍价图上标注的号码为自编土地号代码，具体地块详情见附表。拍卖成交价比率要紧集中在0.815之间，最高为2.1,即四川省森林房地产开发有限公司竞得的金花桥

10、街道办事处金花村6组地块，起拍价120万元/亩。该地块尽管位置较偏远，但起拍价较低，因此仍然有数家开发商猛烈竞争，经25轮竞价最终成交以370万元/亩，成交价比率也很高。其次市中心的玉双路片区的5号地块（上图中的5号）成交价比率也较高，达15。五.重点成交地块研究本季度最重要的一块成交土地非龙湖高价竞得的建设北路原航天厂地块莫属。该地块地处建设路片区，因此该地块的重要性与该片区的市场价值密不可分。建设路片区价值分析片区近期成交宗地示意片区宗地详情京IMa号1234S6或交W向2005-7-222005-3-31200S8200-1152006-14162007-50交易方式拍卖H让伯奇”让拍卖

11、出让抬衣出让拘突”让拍卖X让家&量不二坡（/中国电刊修25名公期用地）二-三环口设2号（爱成都OD光电气总份秫果公!）一二环二环路东二收五号二-三环建设路9号一二环建设路I号二-三环0设除北三段2号、二环器东二I号（除M制值设备有娥公In二一三环占雄平方*3875.036S270.255087.88432424必2,X793.*584G6102.40538N6314咐70.4144113.5406R*44.26568用地性心城横澧合住宅用地二类住宅旅g商业用地二类住宅It容商业用地二类住宅ItS商业用地二类住磁容新业用地二类住宅It窃高业用地起价（万元135350330375460398或交价

12、（万W）21138261658271681S或交餐（万元）123354139118.824650900.9437750.250346.29692535.50楼由地价（元/平方*）79!196418481X021452445更咫单位中国电子产业开发公司Vt11ikW限公司成都无海例华置业有限公旬成都华福投货实业有网公司成都万科房地EriR公用龙海集团建设路片区由于进展较早，配套较成熟，是目前城东最适合房地产开发的片区之一，因此按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的。同时，有竞争才有进步，正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争，建设路片区老旧的形象与得以完全颠覆，区域价值迅速

13、提升随着“东调”进程接近尾声，众开发商对建设路片区的争夺变得日趋猛烈。从以上图表数据能够看出，建设路片区的地价上升势头明显，涨幅之大，短短一年半的时间单亩地价涨幅达到近三倍，楼面地价也从2005年的791元/平方米上涨到2445元/平方米，上涨约200%o四大开发巨头齐聚该片区，使得该片区楼市聚集效应明显。2007年该片区必将掀起楼市的热潮。龙湖拿地策略浅析龙湖于2006年9月在该片区拿下虹波厂地块，其时成交价616万元/亩，楼面地价1848元/平方米；时隔半年，通过61轮的报价，3月30日，龙湖在第62轮突然报价便以815万元/亩（总价9亿多）的价格力压首创、万科，一垂定音投得航天厂地块，足可见其对该地块应该说是志在必得，如今楼面地价上升到2445元/平方米。由此能够看出，龙湖对建设路片区的钟爱与看中。龙湖再拍高价地来说，我们认为有如下原因：1 .该地块楼面地价为2445元/平方米，加上建安成本、税收与其他各项费用，估计该项目的住宅部分总成本价在5000元/平方米左右，按照目前建设路片区住宅的销售价格情况与走势，估计1年以后该项目面市时即使将本项目的市场均价定位于最低6000元/平方米，其利润空间也有IOOO元/平方米，更不论万科等项目对市场价格的带动。2 .为其走别样营销路线提供可能。假如没拿到这块地，龙湖虹波项目必将与首创、万科、华裕等实力