管理制度-第二章建设用地制度与政策 精品.ppt

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1、周天建周天建环境与测绘学院土地资源管理系环境与测绘学院土地资源管理系二一二年十一月二一二年十一月房地产制度与政策房地产制度与政策Real Estate Systems and Policies 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策集体土地征收集体土地征收 建设用地使用权出让建设用地使用权出让 12主要内容主要内容征收集体土地的特点，征收的原则征收集体土地的特点，征收的原则，征收、征用集征收、征用集体土地的政策规定，土地征收补偿范围和标准体土地的政策规定，土地征收补偿范围和标准 出让的概念，建设用地使用权出让计划，出让方出让的概念，建设用地使用权出让计划，出让方式，出让年限，建设用

2、地使用权的收回（四种情式，出让年限，建设用地使用权的收回（四种情况），建设用地使用权的终止，建设用地使用权况），建设用地使用权的终止，建设用地使用权出让合同出让合同 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨 3主要内容主要内容建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理闲置土地的处理闲置土地的处理 4闲置土地的认定，闲置土地的处置方式，征闲置土地的认定，闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权。收土地闲置费，无偿收回土地使用权。

3、第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策掌握掌握 熟悉熟悉 12学习要求学习要求 闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权闲置土地的处置方式，征收土地闲置费，无偿收回土地使用权了解了解 3 征收集体土地的特点，征收集体土地应遵守的原则，征收集体土征收集体土地的特点，征收集体土地应遵守的原则，征收集体土地的工作程序，建设用地使用权出让合同及其管理地的工作程序，建设用地使用权出让合同及其管理 征收、征用集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标征收、征用集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准，建设用地使用权出让的概念，建设用地使用权出让计划、方式和准，建设用地

4、使用权出让的概念，建设用地使用权出让计划、方式和年限，建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建年限，建设用地使用权划拨的含义，建设用地使用权划拨的范围，建设用地使用权划拨的管理，闲置土地的认定设用地使用权划拨的管理，闲置土地的认定【补充补充】我国土地制度框架所有权与使用权分离我国土地制度框架所有权与使用权分离房地产开发用地房地产开发用地的土地使用权的土地使用权第一节第一节 集体土地征收集体土地征收一、征收集体土地的特点一、征收集体土地的特点 1.1 集体土地概述集体土地概述 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外

5、，属于 农民集体所有农民集体所有 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有 集体土地的使用权集体土地的使用权不得出让、转让或者出租不得出让、转让或者出租用于非农建设用于非农建设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼 并等情形致使土地使用权依发生转移的除外并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）（集体土地流转的特例） 【2006年真题年真题】土地管理法土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A.国家国家B.所在的村民

6、小组所在的村民小组C.农民个人农民个人D.农民集体农民集体第一节第一节 集体土地征收集体土地征收一、征收集体土地的特点一、征收集体土地的特点 1.2 征地集体土地的概念征地集体土地的概念 是国家为了是国家为了公共利益（？）公共利益（？）的需要，依法将集体所有土地转变为的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为国有土地并给予补偿的行为（所有权的变化）（所有权的变化） 实质是土地所有权由实质是土地所有权由集体所有变为国家所有集体所有变为国家所有 1.3 征收与征用的共同与不同之处征收与征用的共同与不同之处（2004.3，2004.8.28） 共同之处共同之处 都具有一定强制性都具有一

7、定强制性 都要经过法定程序都要经过法定程序 都要依法给予补偿都要依法给予补偿第一节第一节 集体土地征收集体土地征收一、征收集体土地的特点一、征收集体土地的特点 1.3 征收与征用的共同与不同之处征收与征用的共同与不同之处 不同之处不同之处 征收是征收是所有权发生改变所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权，由集体所有权转变为国家所有权 征用是征用是使用权改变使用权改变，所有权不变，强制使用，所有权不变，强制使用，特定情况特定情况结束后应结束后应 返还原所有人返还原所有人 1.4 征收的特点征收的特点 强制性强制性-土地征收是国家行为土地征收是国家行为 妥善安置被征地单位和人员的生产和生活妥

8、善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿要给予被征地单位经济补偿 被征收的土地所有权发生转移被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地集体所有土地转变为国家所有土地第一节第一节 集体土地征收集体土地征收二、征收的原则二、征收的原则 2.征收的原则征收的原则 珍惜耕地，合理利用土地的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则 能不征就不征，能少征就少征能不征就不征，能少征就少征 保证国家建设用地的原则保证国家建设用地的原则 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用 妥善安置被征地单位和农民的原则妥善安置被征地单位和农民的原则 对征收的

9、土地要适当补偿对征收的土地要适当补偿 对农民造成的损失要适当补助对农民造成的损失要适当补助 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排 妥善安置拆迁户妥善安置拆迁户第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 2.征收的原则征收的原则 有偿使用土地的原则有偿使用土地的原则 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应 依法征地的原则依法征地的原则 必须有县级以上政府的批准文件必须有县级以上政府的批准文件 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 禁止以租代征（

10、视频案例）禁止以租代征（视频案例）二、征收的原则二、征收的原则 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 【2007年真题年真题】 下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）.A.征收或者征用都是为了公共利益需要征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的征收是强制性的，征用是非强制性的二、

11、征收的原则二、征收的原则 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 3.1 征收土地的范围征收土地的范围 为了为了公共利益的需要公共利益的需要，可以征收集体土地，可以征收集体土地 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权3.2 征收土地批准权限征收土地批准权限 听证制度听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证 征收土地实行征收土地实行两级两级审批制度国务院和省级政府审批制度国务院和省级政府（所有权转变）（所有权转变） 农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续农用地转为建设用地

12、的，应办理农地转用审批手续（用途转变）（用途转变） 由国务院审批的由国务院审批的 基本农田基本农田 基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过35公顷的（公顷的（525亩）亩） 其他土地超过其他土地超过70公顷的（公顷的（1050亩）亩） 其他用地由省级政府审批并报国务备案其他用地由省级政府审批并报国务备案三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 【2006年真题年真题】宪法宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对 土地实行（）并给予补偿土地实行（）并给予补偿A.征收征

13、收B.征用征用C.征收或者征用征收或者征用D.征购征购三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 宪法宪法第十条，第十条，土管法土管法第二条第二条第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 3.3 申请征地不得化整为零申请征地不得化整为零 征收土地应征收土地应根据总体设计一次申请根据总体设计一次申请批准，不得化整为零批准，不得化整为零 分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用 铁路、公路、输油等管线工程可以铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收分段征收3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助对被征地单位和农民进行安置、补偿和补

14、助 由由用地单位支付用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 江苏铁本钢铁有限公司在常州市和扬中市建设设计能力为江苏铁本钢铁有限公司在常州市和扬中市建设设计能力为840万吨的大型钢铁项目，于万吨的大型钢铁项目，于2003年年6月开始施工。经查明，该项目在月开始施工。经查明，该项目在建设过程中，当地政府及有关部门严重违反国家有关法律法规，建设过程中，当地政府及有关部门严重违反国家有关法律法规，越权越权分分22次次将项目分拆审批，违规审批征收土地将项目分拆审批，违规审批征

15、收土地6541亩亩，违规组，违规组织实施征地拆迁。织实施征地拆迁。第一节第一节 集体土地征收集体土地征收 3.5 临时用地政策临时用地政策 由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准申请并取得批准 由建设单位与集体土地所有单位签订由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议临时用地协议（征用而非征收）（征用而非征收） 临时用地期限临时用地期限最多不超过最多不超过2年年 不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久建筑不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久建筑 期满后建设单位清理场地支付费用

16、，到土管部门注销登记期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记 超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征收3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）联营使用集体土地政策（两种方法） 联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联联 营企业营企业 持县级以上政府批准的持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件设计任务书或其他批准文件 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请 两种处理方式两种处理方式 批准后可以改变土地性质，实行征收批准后可以改变土地性质，实行征收 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以 不改变土地权属性质不改变土地权属性质）三、征收、征用集体土地的政策规定三、征收、征用集体土地的政策规定 第一节第一节 集体土地征收集体土地征