存量商业改造的解决办法及案例.docx

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1、商业地产行业从增量时代进入存量时代，老旧商业升级改造亟需焕新升级，顺应新商业潮流，迎合现代年轻消费者的需求，日渐深入到行业发展的新格局中。当下消费者更看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式具有更高的要求，打造场景化、沉浸式、主题化、怀旧风、融入IP等来实现内容和运营的差异化、精细化、合理化。存量时代，老旧商业改造升级路上，需要更多的范本让我们去参考，学习，最终找到适合自己的方向，讲自己的故事，实现商业更新与进阶。O12023五大商业关键词新的商业趋势的火热也燃烧到了老旧商业改造之中。老旧商业想要快速吸引流量，更好地满足现代年轻消费者的需求。无疑，老瓶装新酒，嫁接新商业潮流的火种，

2、不失为一种捷径。我们总结了2023年五大商业趋势关键词，精心挑选了五个改造成功的案例，看老旧商业如何借东风，在短时间内实现逆风翻盘。沉浸式消费升级、体验升级，消费者对于消费环境要求越来越高。沉浸式的形态是为了更好地满足消费体验感，让消费变成了一种享受。科技赋能的今天，实现沉浸式的方法千变万化，VR技术、裸眼3D、光影等手段都成为了最前沿的沉浸武器。对于线下商业来说，打造展现沉浸性、创造性的场景，已成为吸引消费者眼球的主要手法。沉浸式场景的形式也多种多样，如“沉浸式”剧场、“沉浸式”电影院、“沉浸式”酒店、“沉浸式”主题公园、“沉浸式”特色小镇等。场景化实体商业靠什么来吸引人，场景不失为一块好的

3、“招牌”。通过特色空间、体验场景、业态场景、IP场景等多种手段的打造，让购物中心充分发挥“场”的概念，以此实现商业与人的情感连接，最大化实现引流和销售的目的。场景打造上，最直观体现在建筑造型与空间上，比如人们津津乐道的上海前滩太古里的双层公园设计与环形跑道。大的建筑场景虽然难度较大，但对消费者带来的冲击和影响也比较直观。主题化主题化是购物中心变动更新场景，聚焦不同圈层，引入顾客流量，增强社交化，从而聚集人气，拉动消费，促进相关产品销量的有利法宝。回顾2023年的几大商业大动作，都与主题有关联。环球影城的开园，让北京有了与上海迪士尼PK的底气，也带动了主题公园热，让有主题的出行变得意义非凡。商业

4、新物种随着中国国力增强，经济稳步增速，中国的年轻一代对于文化的自信使得国潮走红，而对于有更开放的信息平台和在互联网下成长起来的Z世代，潮玩满足了其自我意识和追求个性化的需求，随之孕育出来的被称为中国秋叶原的X11的爆火就是最好的例证。购物中心还出现了一种新兴的业态一一剧场业态。从脱口秀、演出到剧本杀，从开心麻花到笑果文化，诸多品牌纷纷入局。新的业态迎合了年轻一代的消费群体崇尚自我、个性表达的特点，带来人气的同时，也为他们提供了社交娱乐的场所。怀旧风近年来，复古怀旧风兴起。比较出名的有长沙海信广场还原上世纪七八十年代老长沙风情的“文和友”，北京王府井百货大楼地下二层展现老北京记忆的“和平菜局”，

5、北外滩来福士地下一层“城市集市”，世纪汇广场地下二层“1192”等。随着我国综合国力的提升，人们的生活水平日渐提高,城市和建筑也不断推进、改造。随之拆掉的，也是逝去的时光与曾经生活的记忆。复古怀旧风，通过科技赋能与场景的搭建等再现往日时光，能够勾起旧日回忆，引发消费者强烈的共鸣。02存量改造的多种可能城市更新中的商业改造应当怎么做才能突破自我，以更丰富的内容满足消费者日益增长的多样化消费需求，创造出有价值的产品与服务呢？我们分析了五个经典案例，从中体会商业改造中的情感温度。老破旧的工厂升级成网红打卡点上生新所作为创意园区，将空间定位于开放共享。整体项目与周边的生活空间连通，打造互动性场所，项目

6、中的绿化满足了人们的需求，在这样一个集购物、娱乐的欢乐地与大众的生活相通，使这里成为了最有活力的区域。商业启示：城市中最重要的一部分就是人，城市承载着人们的生活。历史建筑是维系人与历史之间的纽带，是承载人们生活记忆的载体。对历史建筑的保护保留，既是对城市文脉与城市肌理的保护，也是对地区特色的保护。商业的改造应当以人为核心，以人的需求为出发点,强调社区感及其背后的人文关怀，“厉害的城市会去谈诗情画意，也就是谈人文景色跟人文的关系。”我们需要打造具有情感温度的公共空间。不同商业场景引领生活方式日本大阪-心斋桥PARCO心斋桥是以带有拱廊设施的心斋桥筋商店街为中心发展起来的。作为大阪最大的购物区，这

7、里集结了许多精品屋和专卖店。大型百货店、百年老铺、面向平民的各种小店铺也鳞次栉比。石板铺就的人行道、英国风格的路灯和成排砖造建筑物的周防町筋，格调高雅，这一带被人称为欧洲村。商业启示：心斋桥的重点在于美国村与欧洲村的划分,用不同的风格、品牌体现着不同的文化，让到访的顾客感受另一种生活方式。城市文化是商业更新中需要考虑到的重要部分之一，不同的商业场景让拥有不同经历的人产生情感的共鸣。商业改造通过空间升级，拉近与消费者的心理距离才是王道！老百货成为“新玩家”由和桥机构&其美设计参与商业规划与设计的东百中心将东百东街店与东方百货合并，成为一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。东百中心的3楼设置了空

8、中连廊，打通了空间，在内装与外观上都是全新的尝试；7楼的中庭广场可以举办室内剧场、品牌发布会及展览互动体验等等，增加了商场的流量。除此之外改造还包括业态优化调整，娱乐餐饮、亲子互动、社交体验应有尽有，实现了由传统百货向购物中心的升级。商业启示：项目的最大亮点是地上与地下空间的结合,地上的设计以现代建筑风格为主，形成历史街区与新街区的过渡。消费者穿梭在历史与现代环境之中，涌出了无限的氛围感。购物中心是用来“玩”的，功能的强大、业态的丰富、互动的多元、环境的氛围感，共同搭建与消费者的情感纽带，激发人民对于品质生活、幸福生活的向往，这往往是空间成功升级的关键。152岁的老百货转型成为艺术品莎玛丽丹百

9、货大楼包含巴黎最小的百货商场和最大的概念商店，约有600多个品牌进行入驻，40多个独家代理品牌，此外还设有全欧洲最大的美妆区域。在此处开业的最新“白马庄园酒店”偏重法式艺术风格，历史感与时尚感兼具。商业启示：该项目唤醒了这座沉睡的古老建筑，让其“重生”，再现辉煌。将沉睡的古老建筑与现代风格融合，穿梭在时空交错的建筑，对人们的视觉具有一定的冲击,也在心灵上带给大众极大的震撼。老百货升级新物种江阴八佰伴摒弃了传统的老百货建筑形态，力求消费升级，是和桥机构最新的商业规划与设计作品，打造无边界卖场，提升百货在场景、购物体验上的动力和不足。此次改造运用了创新设计理念，将光影元素加入到室内空间环境，在视觉

10、上为消费者提供不一样的新鲜感。其次，项目通过引进国际知名高端零售店、五星级健身会所、超级乐园等多种业态，实现业态融合，打造圈层化商业。商业启示：江阴八佰伴大胆突破，采用创新设计理念，动线脉络清晰，主次动线分明。这种理念满足Z世代年轻消费者追求消费体验的新要求，又满足老顾客对项目“重生”的期待。多种业态组合，打造圈层化的美好幸福生活是项目的亮点，这让每一位消费者都能体验幸福美感，以此赢得消费者的心。03小体量改造项目案例“麻雀虽小，五脏俱全。”小体量商业更能满足人民大众日益增长的精细化、趣味化购物需求，将商业街区的独特性最大程度的体现出来，小体量改造也是十分具有前景的。通过以下两个案例我们不难发

11、现，小体量改造项目大多都带着当地独特的地域文化,在与消费者建立联系的同时不能脱离开地理位置，更不能脱离城市文化,我们需要理清“人货场”的关系，才能帮助商业项目更好地自我升级。地域文化显著的公园式潮流商业在大源中央公园，地面是集运动、散步为一体的城市悠闲公园，地下1G1层则是设计感、美学渗透到各个细节的综合商业体一一成都REGU1AR源野，它是一个极致精品存量改造社区商业。作为小体量改造商业，成都Regu1ar源野室内商业总面积为6528.72平方米，以“具有城市影响力的文化生活地标”为定位，为大众展示出更崭新、更加本真的审美与生活取向。未来，这里将成为城南一个满足家庭日常消费以外，真正有趣的地

12、方。源野的北、西、东三个花园以公共空间gregarious为连接，独特的装修设计既将特色商业与外部环境相区别,又把其开阔的形态与周遭环境相融合。整个区域集合了近20个品牌，招揽约20名主理人，只为聚合多元的communities,让每个人能够认真地感受生活，将精彩变作日常。这个地下空间不仅有一系列高质量店铺：面包、咖啡、餐厅、植物、展厅、买手店，还有好几个花园穿插其中，隐于闹市的自然艺术档案馆“荒石公园”也在其中，真是不折不扣的“地下花园”商区。119岁百年老店为我们带来了哪些惊喜？北京东安市场位于东皇城外，地处大名鼎鼎的王府大街。老北京的东安市场是一个集吃喝玩乐为一体的大型娱乐购物场所。地下

13、一层开辟了总面积2700平方米的“老北京一条街，形象地再现了老北京的民俗文化和购物场景。东安市场里亲切热情，带着地道北京话的导购人员拉近了与消费者之间的距离。经过改造后的东安市场用艺术场景与科技化加持空间布局，实行“一步一景”，让消费者的每一步都成为潮流打卡地。一个个集合区似的开放式空间代替了店铺化的老百货。一至三层包括精品鞋包、服装服饰、小众香氛和化妆品、潮鞋及运动联名款、滑雪及户外服装等10个集合区及39家ShOPinShoP独立品牌形象店。每个楼层的特有主题，线路的重新规划，让商场内的动线空间更加清晰明确，设计上多采用镜面设计，加深了空间内的层次感，结合中国传统建筑元素，打造出具有现代风

14、格的公共空间，不仅从品牌上改造，更从环境上改造，深入人心。像东安市场这样的百年老店，虽然拥有历史的情怀，但装修及环境空间在这个高速发展的世界中显得格格不入，因此存量改造是它最好的选择。通过对购物环境的改造，商品区域的精细划分以及增加人性化的服务，带给消费者不一样的购物体验。让经典不过时，在新审美中加入地域文化、复古情怀，让这里成为具有鲜明特色的商业。04日本商业街区改造一一宫下公园宫下公园位于东京都涩谷地区，该项目以购物中心+屋顶公园为特色的新型多功能综合体著称。宫下公园1930年诞生，1964年为东京奥运会曾改建过，是当时东京第一座空中公园，此次2023年的重建改造又正逢东京奥运会，不仅仅是

15、一场商业的老旧改造，更是东京城市公共空间更新的重要部分。宫下公园是政府与民间商业合作完成公共设施改造再开发的商业。公园面积为1.27公顷，项目全长330米，包括三层商业设施、屋顶公园、酒店建筑的综合立体空间。在商业空间部分为南北街区，南街区以室内百货商场为主，通道两侧是店铺；北街区通道是半开放空间，配有可以休憩的桌椅，通道一侧是店铺。宫下公园聚集了大约90家店铺，其中日本首店占七家。在一楼的涩谷横丁共有19家餐厅，全长100米。宫下公园在一系列改造后，打造了成功的公园商业，和桥机构驻日本小编实地考察，探访公园商业是如何亲近消费者，营造舒适的商业空间和公共空间的。公园式商业成为疫情以来发展新商业

16、的宠儿，这与它亲近自然，在都市里打造田园牧歌式的休闲、放松式风格分不开。但公园式商业不单单仅限于绿植和商业的简单融合，可以看到宫下公园的拱形设计、店铺安排、交通动线，都将公园式商业的功能性摆在第一，其次是公园式商业的开放性、舒适性的特点最大化，除了可呼吸的户外风情，粗金属的美式工业风也极具特色。可以看到自从宫下公园开放后，消费者络绎不绝，尤其吸引了不少年轻人打卡、驻足。人们来此休闲、放松、社交，观看艺术展、打卡首店新店、运动、购物，尤其是夏日夜晚，伴着晚风，既有置身都市丛林，却可以尽情呼吸的放松，又有一种都市的繁华感围绕在旁。宫下公园，让公园式商业又多了一种可能！05结语存量时代，老旧商业改造升级路上，更多的范本值得我们去参考，但只有适合自己的，才是有效改造，一些计划改造的商业体切忌盲目跟风，要找到适合自己的方向,讲自己的故事。另外，随着城