管理制度-地产标准化 精品.doc

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1、提要：对于跨区域发展的中型房企而言，标准化无疑是一条充满诱惑的发展道路，尤其当企业处于扩张初期。“我爱我爱标准化！”当万科高唱着这一进行曲全国播种的时候，它对标准化的追求是与其所倡导的住宅产业化、住宅工厂化乃至产品模块化联系在一起的。当年，大家对它嗤之以鼻：房产品何谈标准化？房企何谈标准化？时至今日，标杆企业的标准化进行到何种境界，尚不可确知，但不少颇具规模的公司却在标准化道路上潜行已久。这条路好走吗？怎么走？标准化生存这是一片居住着诸多名流的高档社区，坐落在北京依山傍水的西边。社区里，夜里巡逻的保安要穿鞋套，为的是不惊动业主；秋天树木飘下落叶，开发商不让物业公司扫去，因为“秋风落叶展现出一种

2、供人品味的美丽”。同样的一幕还发生在上海、深圳、重庆尽管房子的户型、容积率、朝向不尽相同，但是小区内罗马风格的雕像仿佛原封不动地照搬过来。这些身处不同城市却出自同一家开发商手笔的高档小区，表现出来的一脉相承的品位成为开发商最感性的标识。这样的开发商在国内为数不少。虽然规模适中，却在近几年以“黑马”姿态迅速在行业内走红，而其“快速复制”的招牌手法也为业界争相效仿。但是，在全球金融危机持续蔓延、国内楼市(楼市博客)(楼市博客)依然低迷的当前，一个中型房企如何在防范风险的同时，加强知识管理与沉淀，并实现业务标准化、模块化呢？流程标准化是重点对于跨区域发展的中型房企而言，标准化无疑是一条充满诱惑的发展

3、道路，尤其当企业处于扩张初期。“由于具有产品、服务附着于土地的特点，房地产业的标准化很难像制造业那样批量生产，开发商必须在不同的地方生产出针对不同客户需求的产品与服务。正因如此，标准化也成为房企实现快速扩张的突破口。”北京正略钧策企业管理咨询有限公司副总裁郝炬说。利用标准化，房企可以大大降低在区域扩张过程中产品开发及管理的难度，也容易给客户树立相对一致的品牌形象，扩大品牌价值的积极作用。同时，也可以让企业在快速扩张当中降低产品创新的风险，提高工作效率，更好地在细分市场里提高核心竞争力。而这种所谓的产品标准化，却是建立在内部管理标准化之上的。从企业运作角度而言，标准化的核心在于降低运营成本，用更

4、低的成本生产更好的产品。此外，标准化对房企的采购、运作经验、管理体系等方面也有很大的帮助。“要在国家、行业甚至地区的标准基础上，建立一套自己的标准化体系，才会形成自己的核心竞争力。”北大纵横管理咨询集团高级咨询师、贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长项凯标认为，产品的标准化固然重要，但更重要的是“流程标准化”。项凯标表示，中大型房企完成流程标准化之后，所有业务的操作会更加专业，有助于有效把控产品质量和开发进度，也有利于品牌的维护，对节点控制和风险控制也有帮助。“按照规范的流程来走，能够防患于未然，令整个开发过程不至于出现太大的问题。而对中小型房企而言，流程的标准化也有利于本身知识的积累和沉淀

5、。”项凯标说。形似还是神似？标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，无论是万科这样的大型房企，还是阳光100(企业专区,旗下楼盘)、龙湖这样的中型房企，都存在标准化的问题。即便是星河湾(论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，也有标准化的要素。其中，阳光100的区域扩张就是一种很典型的产品标准化复制过程。虽然其产品形态饱受争议，但企业扩张的速度和品牌的打造能力却获得业界认可。“阳光100做标准化的起步较早。对于大部分房企而言，不应该从区域维度来寻找可复制市场，而应该从客户的角度来寻找可复制市场，阳光100便是如此。”郝炬说。阳光100在各个城市的产品形态大致相同，所处位置也均属城市繁华地段，但其背

6、后其实是客户群的圈定均针对城市白领阶层是其产品可复制的重要原因。同属中型房企的龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)在细节标准化上更胜一筹。“无论是产品风格、外型还是景观设计，给人的感觉都非常一致。不管在重庆、成都还是北京，只要一进入小区立刻就能知道这是龙湖的产品。”一位业内人士如此评价。“龙湖的标准化内涵丰富，甚至包括管理及物业服务的标准化。”赛普房地产咨询有限公司项目经理徐海认为，龙湖的知识管理体系的建设是其标准化的最大支撑。比如发现一个项目在工程设计上存在缺陷，就会立刻以案例的形式通过信息化平台向各个分公司传播。在标准化的过程当中，最简单的是产品标准化即形似。“如合生创展，最简单的体现就是它的产

7、品图纸都很类似，只是根据地形地貌略作修改。而更加直观的标准化，就是在项目案名上进行统一。”郝炬说。然而，这种“形似”的标准化会带来很多问题，例如产品南北移植后的水土不服。如何在统一标准的基础上，充分考虑由于地域文化的差别而形成的多样化的消费需求？“这种简单的产品标准化，可以让企业迅速实现扩张，但是埋下的问题也比较多。必须从客户导向出发，让标准化的产品能够满足不同区域的客户需求，做到神似而不仅仅是形似。”郝炬说。他表示，设计思路也要统一，最终实现产品特色的统一，而这个特色又必须是企业的风格。“要做到这一点很难。在实现标准化的过程中，企业自己要投入研发，而不是简单地套用图纸，这需要企业通过多个项目

8、开发的经验积累和提炼。而要完成这一点，就必须要企业在流程标准化之后实现管理标准化。”徐海说。而在郝炬看来，“神似”的关键在于对客户需求的把握。“管理标准化可以为产品标准化提供后续服务，这两者之间是相辅相成的，并非孤立存在。”标准化的现实路径“如何通过标准化实现个性化，让产品相对满足区域差异才是根本。”郝炬以麦当劳、肯德基为例，此前这两家快餐店基本没有辣味食品，但进入四川市场后，推出了一些辣口味食品，最后也被全国市场接受。“抓住共性的同时也要抓个性的东西。比如龙湖的景观、体验式营销、售后物业管理是共性，可以照搬；但北京购房者喜欢大房子还是小房子，南北园林的概念是否一致，这些个性问题也是龙湖重新研

9、究的内容。”项凯标则认为，不管是哪一种规模的房企，标准化都将是未来发展的方向。但是，每一家房企都能做到标准化吗？“必须有三个前提，一是具备较高的企业管理水平，二是具备一定量的开发经验，三是必须有行业的积累。”项凯标如此作答。此外，标准化还要充分考虑当地的政策。比如在深圳遭遇严格的单项目“90/70”政策，如果这家房企的标准化是大户型项目，就很难操作了。“所以房企必须熟悉国家及地方的产业政策，这让经验显得尤为重要。”项凯标说。于是，当企业还不具备充足的开发经验的时候，进行标准化就可能意味着伤筋动骨，不仅管理思路需要改变，企业经营理念也可能要随之改变。这对发展中的中型房企而言，势必会导致一系列的管

10、理冲突，比如人员架构不符合新的管理标准等。“虽然标准化之后有利于大规模扩张和品牌建立，但如果在当前经济危机当中操作，势必要考虑企业的短期财务成本，这是当前中型房企进行标准化必须注意的。”项凯标如是说。（来源：20XX年6月8日中国房地产报）精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐精品推荐

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