某楼盘营销计划书范本.docx

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1、某楼盘营销计划书范本计划概要本方案是在熟悉了三期项目建筑初步设计的基础上，根据项目已定的规划与房型的基础上，通过对目前市场状况的调查、SWOT分析、市场营销策略的设计与行动方案规划的突破，目的在于：发现并找到需求、提高产品的附加值，能使永新花苑三期项目的个性在设计的基础上更加突出；同时通过周密的计划能有效地操纵销售成本与销售周期，尽快达到销售目标与回笼资金的目的。其间不乏有些大胆的设想，定有很多不妥之处，请指教。日后再作调整。市场分析一、大气候翻看近一年的上海房地产大事记，能够发现从2003年至今从中央到地方政府对房地产行业的政策、调控可谓风起云涌，导致.业内外对2004年乃至今后的走势众说纷

2、纭、各有见地。但在近期一系列资料与事实的理性分析支持下，日渐明朗起来:1、房地产仍是经济支柱随着市场化、国际化程度的不断提高，房地产对经济增长、城市建设的奉献与对城市市民生活改善作用越来越大，房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，从1992至2003的十一年间增加了5.5个百分点，已经成为国民经济进展的经济增长点，被列为“十五”期间新型产业结构的六大支柱产业之一，作为高速建设进展中的上海尤为如此。继续繁荣是上海房地产市场的主线，不仅如此，房产还将繁荣10年：20年内，上海要基本建成国际经济、金融、贸易与航运中心，基本建成现代化国际大都市，对海内外的吸引回进一步提高；居民收入增长能够支撑住房消

3、费；居民居住面积只有发达国家的60%；动拆迁；城市扩张，吸纳农业人口；海内外需求。2、房价稳步上升2004年房产市场呈现多元化进展特征，各不一致层次、不一致区位、不一致类型产品，呈现出了不一致的态势，今后的上海楼市新房成交量会进一步提高，供需放量；平均房价依然走高，但增幅相对趋缓。除去产业政策与结构、经济增长、世博题材等社会因素，土地成本、建材成本、金融成本的增加也是影响房价的重要内在因素：2003年上海楼市的快速上升，海内外地产商们对上海房地产进展充满乐观预期，急于增加土地储备，土地叫价趋高，部格外环邻近的地价已经超过了300万一亩，郊区中心城镇的地价也超过了100万一亩，由此看来未来二级市

4、场的楼价上涨是必定的。3、需求结构出现变化购房者的构成比例在不断发生变化，在本地购买仍占大比例或者绝对比例的情况下，海外或者者是外省市的买家正在逐步增多。所谓的“外资看好中国”事实上多数指看好上海与北京，约10.5%海外资金在中国房地产市场，理由是欧美国家经济增长缓慢，房地产不景气。作为一个国际瞩目的大都市与典型的外向型经济城市，上海面对的是全球买家。上海的房地产市场是由实实在的需求所支撑的（语出焦杨）。据保守估计，2023年上海人口总规模将达到2000万左右，近5年内上海每年将增加25-30万人口，每年需为这部分人群增加住宅供应量750万平方米。3、市场格局的重新整合从近期上海的很多开发商开

5、始转战外地现象，不难看出资本门槛的提高，直接削弱了本土开发商的竞争力，未来几年土地市场与资本市场这两把筛子将筛选企业的命运，部分小型的企业将会被淘汰，资源将被市场重新整合，直接导致市场格局的重组。4、房产开发的暴利时代结束随着市场的成熟，我们能够看到开发利润在变化，继而说明了房价的构成经历了从高利润底成本到了现在的底利润高成本的进展过程。1992-1993曾经出现的一些利润率高点奇迹，之后19942000数年的宏观调控，东南亚经济危机雪上加霜，时至今日，许多的所谓的“烂尾楼”还让人望而兴叹，目前的市场低利润趋势的情况，事实上也代表了投资风险的降低，透视了市场的透明化与成熟度。5、高价楼盘呼唤高

6、品质与文化内涵中国在经历了房地产风起云涌的十多年，在“信息爆炸”的信息时代的催生下，不一致学科的视域导致了人们认识的扩展，思想特殊活跃。上海的房产业正在迎候一种可能由智能与思想引发的一场大规模的“地产新文化运动二房地产与文化的结缘在上海这个大都市里有着深厚的历史与现实背景：从外滩的万国建筑博览到陆家嘴中心；从一大会址到新天地；从龙华寺到龙华旅游城现在的上海滩花园洋房”还在连续着十里洋场的旖旎，而“安亭新镇”正在欧洲德国的严谨高质文化氛围中实现着一个造城的梦。定位颇高的高价楼盘更应注重“第四只手”与制造“第三种生活”：第一只手是政治与体制，第二只手是市场机制，第三只手是科学技术，第四只手是文化。

7、第一种生活是温饱，第二种生活是物质享受，第三种生活是随心所欲、心灵安慰、品位与格调。6、投资炒楼还将长期存在前一阵子，有大量媒体把上海房价的上升仅仅归结于江浙资本，那是一种误解。事实上，上海楼市的炒家可分为三股力量：一是以温州民间资本为代表的江浙游资；二是上海本地人，他们是随着海内外炒家跟进的；三是港台人士、海外华人、境外基金为代表的海外炒家。这第三种力量是迄今为止未引起媒体、公众充分重视的投机力量。摩根士丹利基金已介入中山公园某高档楼盘的炒作，整栋买下，拆零发售；摩根士丹利还参与上海北外滩的投资开发；香港的楼价是上海的38倍，因此香港人热衷于来沪投资；最新迹象说明，国外基金正对上海的优质物业

8、发动收购，其中徐汇商城顶新与大宇的收购官司都闹到国际上了。面对上海楼市的猛烈震荡与本地民众的持币观望，海外投机资本对上海房地产市场的未来走势作出与本土资金截然不一致的推断，并分道扬镶，一路狂奔。二、楼市行情1、从过去4年的历史来看市场的需求趋势：上海房地产市场自2000年开始,售后公房全面提早上市与租赁公房差价置换引发的住房需求导致商品住宅销售量在一路飙升,2000年一三26.64万平方米，2001年1647.91万平方米，2002年一八39.05平方米，2003年2224.47平方米。2003年商品房批准预售量在3400万平方米左右，其中商品住宅批准面积为2800万平方米，实际销售面积222

9、4.47万平方米，另外商业与办公房销售面积在335万平方米左右。从统计来看，04年的供应量将在23002500万方之间，（其中徐汇区的供应量为105万平方米，仅占5%左右）低于03年的2800万方，因由03年的进展超出常规，估计04年将回归到正常趋势，从中长期的持续需求量来看，估计今后年实际需求量将维持在2000万平方米左右。2、住宅市场房价回顾今年4月份政策连续出台后，上海的一手房住宅市场新增供应量仍然持续上升，市中心与郊区都有不一致的新项目推向市场，中低价的楼盘仍然“紧俏”，同时，中高档的住宅产品占有市场主流。从价格来看，今年4、5月份，上海新房市场的均价为7514元/平方米相比今年3月的

10、统计上涨了3.4%,全市的均价并没有受到政策调控的不利因素的影响，仍然继续保持上涨趋势。从区域情况来看，除浦东均价微幅下调外，其余各区域呈现上升趋势，而中心城区、徐汇及杨浦涨幅居前。中心城区的房价随着近期楼盘的放量呈现上涨趋势，4月份均价达到10407元/平方米，相比3月份上涨了6.9%o徐汇区的“明圆小安桥”（中山西路），以98OO1OOOO元开盘，4月达12000元，而且销售状况良好。上海的二手房交易同样活跃，今年一季度统计交易过户面积达到373万平方米，同比增长28.3%,相比之下，一季度中高档二手房的售价为8448元/平方米，尽管多数区域中高文件二手房售价处于微升状态，但全市整体售价仍

11、较去年底微跌0.8%,徐汇区二手房4月成交量比3月上升45%,居各区之首，由于其希缺的商圈地位，颇受境外及“海归”的欢迎，需求以二、三房为主,大部分目的自住。目前这一地区均价14000元，个别楼盘的单价甚至已经达到一五O（X）16000元，抗跌性很强。3、商业零售物业市场（略）4、写字楼市场（略）三、本案竞争楼盘情况楼盘名称东方曼哈顿三期位置文定路、虹桥路进展商东方海外代理商无体量20万平方米配套徐家汇商圈、徐汇中学等工程进度结构封顶开始做内部管理费3.35车位户个推出日期5月中旬、6月中旬交房日05.10车位价40万公共部位装修标准迅达电梯；大堂石材、玻璃、吊灯；住户大堂饰大理石及抛光砖；铝

12、合金窗、中空玻璃室内装修标准实木复合地板；SKC1AMEX、SMIC；TOTOTEKA；亚西亚；恒热；宽带；日产分体空调户型面积及销售情况户型面积数量所占比例最高价25000一房一厅7074最底价16000二房二厅93105均价20000三房二厅170197销售率四房二厅2071、2座一、二房卖空，三、四房至少还有50%未售，7座未开售复式其它卖点装修标准较高、高档社区综合点评装修标准为邻近最高，文定路规划闹中取静，绿化水景40%,一、二期高档社区已然成熟，定位豪宅楼盘名称风云际汇苑位置天钥桥路（南丹路）进展商上海城开代理商无体量94568平方米配套徐家汇商圈、地铁一号线等工程进度结构6、7层

13、管理费未车位434推出日期未交房日2007车位价未公共部位装修标准未室内装修标准装修房户型面积及销售情况户型面积总户数所占比例最高价未一房一厅527户最底价未二房二厅97119均价一五000以上三房二厅一三1五5.09销售率四房二厅296复式其它卖点全装修，地处徐家汇，开发商较有品牌综合点评容积率3.543,商业配套7八M2,绿化24%,会所一三32M2,房型配比合理，工程进度快，是本案最强竞争对手楼盘名称莱诗邸位置南丹路（漕溪北路）进展商凯德置业、新徐房地产开发代理商无体量H万平方米配套地铁一号线近徐家汇商圈，上海体育场工程进度全部结构封顶管理费约3元车位推出日期2003年交房日05.9车位

14、价2530万公共部位装修标准迅达电梯；大堂石材、涂料；住户大堂铺地砖；铝合金窗、室内装修标准实木复合地板；ROCA洁具、DA1KIN分体空调；客厅散热片户型面积及销售情况户型面积数量所占比例最高价16500一房一厅最底价12500二房二厅106107均价14000三房二厅一三6141销售率四房二厅1至7号楼售罄，8号楼50%,9号楼未开盘复式300其它综合点评地段好，近商圈地铁，出行较方便，房型不多但通透性好；装修用材与视觉通常楼盘名称中凯城市之光三期位置成都北路（威海路）进展商中凯企业（50强）代理商无体量24.5万平方米配套近人民广场南北高架，出行方便等工程进度结构封顶开始做内部管理费4车位600推出日期5月中旬、6月中旬交房日05.11车位价30万公共部位装修标准迅达电梯；大堂石材、玻璃、吊灯；住户大堂饰大理石及抛光砖；铝合金窗、中空玻璃室内装修标准V&B、Bornbracht1eiCht、Ka1deweiABB智能遥控系统、檀木漆板、IC卡专停户型面积及销售情况户型面积数量所占比例最高价30000一房一厅6510最底价23000二房二厅110