2023年整理花园投资分析暨经济效益评估.docx

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1、目录页码目录17.0实施进度计划37.1 有关本项目计划的说明37.2 本项目装修标准37.3 项目实施进度表5投资分析78.0投资构成、成本分析78.1 项目基本参数及预计施工进度安排78.2 项目开发价值（销售收入）98.3 土地成本（政府地价和征地费用）98.4 建安工程成本108.5 前期费用138.6 项目其它不可预见费138.7 应缴纳之开发期税、费148.8 红线内、外市政及公建配套工程费158.9 静态总投资额168.10 资金筹措计划及财务费用168.10.1 金筹措168.10.2 务费用178.11 物业销售有关税、费178.12 本项目销售费用178.13 本项目所得税

2、188.14 静态开发总投资综述188.15 项目全部开发总投资综述199.0可行性研究财务数据的预测和选定219.1.4 小区物业管理费的收入与支出219.1.5 经营税、费219.1.6 土地增值税219.1.7 所得税22经济效益分析2210.0项目财务收益分析2210.1 项目赢利能力2210.1.1 财务内部收益率(F1RR)2310.1.2 财务净现值(FNPV)2410.1.3 本回报率(静态)2410.1.4 埼争态投资回收期2510.2 项目的不确定性分析2710.2J项目盈亏平衡分析2710.2.2 项目敏感性分析2710.2.3 概率分析2810.2.4 分析29附表：3

3、0附表1:静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表30附表2:全部投资现金流量表39附表3:项目损益表41附表4:概率分析表43附图：44附图1:本项目盈亏平衡图44附图2:本项目静态开发成本构成图457.1 实施进度计划本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期）。7.1 有关本项目计划的说明1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区

4、分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体内容。4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景

5、观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发过程（即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24期）并不具体划分一、二、三期各开发阶段。7.2 本项目装修标准基础：人工挖孔桩及胫桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防

6、、环保设施；水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入本投资成本）。第三年第曰卑第六*2季度3季度I季度2季度34Mt4MIM2JMt3M4季反1M24吠3季反4季度7.3 项目实施进度表第二今庵设、林工遗度、找费安将IJMt2M3季度4MI季度2拿皮3季度4M1M一、衽坦拆迁1、征地拆迂及场地七道一平二、设计与工程勘探

7、I.规划方案设计、报送2.工标勘测、定筑模型制作3.各类施工图报设计三、办理班期报建子绘四、工程施工1、场地大开挖土方工叔及基G施工2,也下童工位（25层住宅楼）3、段框架“构土珑及室内以本共修4,会所及公龙配金谓选工杼五、设备安装I.、排水工程2.变配电及定内电1兀工板3.消防工程4.电梯工穆5.破iI工任6.煤Jt工程六、小区住国内、外出套工程第二年第三隼第五隼第六年或设、施工选友、救青安排1季度2季度3季度4季度I季度2季度3季度4季度IJMt2X3季度4XI季度233季度4季度2季度3季度，季度外水、外电、煤化、逋踣、公建说明：时间单位为季度1、总工期为理论工期，未含外界因素（或施工单

8、位、设备供应商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误）影响.2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、原气等分项工程可同时穿施进行施工.3、由于东北特殊气候原因,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。资料来源：受托方研究部投资分析本项目各项总投资开发成本的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力，基本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款

9、的投入，其它分项成本：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。7.2 投资构成、成本分析本项目总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过受托方研究部与委托方以及本项目建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发项目的用地规模、分块发展方式，包括对各类单项开发成本的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则，提出了分阶段发展和投资成本的分阶段投入安排建议。8.1 项目基本参数及预计施工进度安排各类投资成本的分阶段发展投入安排，是基于稳健有序、

10、滚动式开发的原则。根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，考虑到项目开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、（征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求）和前期费用、建筑工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本项目开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。本项目投资建设计划，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段发展的方式。施工进度安排包括开发计划横度图详见本报告第七部分。表8-1本项目建筑技术参数一览表序号本项目点本经济技术指标参数备注1实际可开发总占地面积120,

11、890平方米总占地面积126,000平方米2项目可并发总珑筑面积305,712平方米总可售速筑面积285,052平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790平方米住宅总建筑面积232,002平方米2.2高层住宅总建筑面积214,212平方米车位数约为500个2.3商场总建筑面积30,550平方米有经营性收益之商业场所2.4会所及公建配套设施总建筑面积15,260平方米机电设备及大厦管理用房等2.5地下室总建筑面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率（地上总速筑面积除总占地面积）2.30总容积率2.534建筑窘度（首层速筑面积除以总占地面积）29.2%按照住宅小区规划设计要求5绿地率30.0%按照一般城市规划细则要求6绿地面积36,267平方米绿化率乘以总占地面积7地上部分总速筑面积277,812平方米首层建筑面积35,245平方米7.1多层住宅部分总建筑面积17,790平方米平均以6层住宅楼为主7.2高层住宅部分总建筑面积214,212平方米平均以13层住宅楼为主7.3商场部分总建筑面积30,550平方米主题商场及特色酒楼、西餐厅7.4会所及公建配套设施总建面积（设备房、管理用房等）15,260平方米地下室一层7.5地下停车位总建筑面积及总可销