行业研究报告.docx

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1、除北京外的各地楼市政策细则略显宽松推荐上调评级分析师赵强房地产行业首席分析师8:（8621）20252661冈：zhaoqiang_yj执业证书编号：S0130512050002徐军平房地产行业分析师,B:（8621）20252601冈：Xujunping执业证书编号：S0130512050001潘玮房地产行业分析师S：（8610）66568212囱panwei执业证书编号：S01305110702历史报告房地产行业：楼市回暧，政策反压一行业周报（6月30日至7月6日）房地产行业：珠海限购松绑叫停，楼市博弈加剧一行业周报（7月7日至7月13日）房地产行业：武汉等地公积金新政，或再启楼市政策微调

2、一周报（10月20日至10月26日）房地产行业四季度观点：政策松动的时机出现，建议超配地产股-行业动态（10月23日）房地产行业：从板块配置转向精选个股-行业点评（12月19日）房地产行业：楼市从复苏走向繁荣，政策不确定性增加-行业点评（2月3日）房地产行业：新“国五条”无新意，但调控范国超预期-点评（2月2（）日）房地产行业：“国五条”细则调控升级，地产股进入中期调整-点评（3月3日）一房地产周报（03月23日至03月29日）核心要点：行业动态：各地楼市细则略显宽松 北京楼市细则：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。收紧本市户籍成年单身人士购房。可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。个

3、人转让住房所得按20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；满五唯一的继续免征。 上海楼市细则：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。玄庆和合肥等地细则：总体看无新意，略显宽松。 国务院办公厅：2014年6月底前出台不动产登记条例。行业简评：整体上来，除北京外，各地楼市细则略显宽松。 上周楼市：周成交量环比降3.9%上周33城市成交量为6.2万套，环比降3.9%,同比增长34.7%,为2012年

4、周平均成交量的141.9%;开发商推盘量上升，与草根调研相符合，成交批售比降至79%,可售存货升至63.4万套；以近半年平均销售量衡量的楼市去化周期为6.3个月。目前京沪渝等城市已出台楼市调控配套细则，除北京较为严厉外，其他城市政策略显宽松，估计正式实施后对新房销售影响小。 股价表现：地产板块走势强于沪深300指数上周，由于银监会规范理财产品运作等事宜，沪深300指数下跌4.7%,而同期的房地产指数下跌2.7%。年初以来，房地产指数累计下跌8.3%,同期的沪深300指数下跌1.1%,房地产板块收益跑输大盘走势。 投资建议：提升投资评级至“推荐”对于房地产板块投资，我们把投资评级由“谨慎推荐”提

5、升至“推荐”，主要理由在于：（1）目前京沪渝及合肥等地的房地产调控配套细则已出，除北京的细则较为严厉外，其他各地政策并无新意，细则反而喀显宽松，因此，整体上来看，各地政策调控配套细则是要低于预期；（2）对楼市影响方面，由于各地政策配套细则低于预期，难以打破目前楼市向上的势头，因此，我们认为，除了北京楼市会有较大影响外，对其他城市楼市新房成交量的影响也会低于预期；（3）估值方面，经历了前期下趺后，目前主流的一二线地产股的估值均具有吸引力，对应于2013年的动态PE约为8倍，接近历史估值底部。综上三方面来看，我们提升板块的投资评级至“推荐”。详细情况见我们稍后发出的行业点评报告。对于个股方面，我们

6、看好开发主流产品、受益于市场份额扩张的龙头房地产公司：万科和保利地产：荣盛发展也是快周转公司，公司管理能力强，也将受益。同时，专注于产业地产的华夏幸福和南国置业也会有不错的回报。一、上周楼市概况1二、行业及公司动态3三、一周地产股走势回顾4四、银河地产模拟组合6五、投资建议7六、主要城市楼市成交量图表8插图目录图1:楼市周成交数据及环比趋势1图2:十大城市楼市去化周期和当月去化率走势1图3:自2011年来，股价驱动因素图及相对沪深300收益4图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势7图5:主要城市楼市成交量8表格目录表1:重点区域和城市成交情况2表2:A股房地产股上周股价涨跌幅前十

7、表现4表3:春节前一周内房股股价涨跌幅前十表现5表4:银河地产模拟组合6表5:重点覆盖公司估值表7一、上周楼市概况1、楼市成交环比降3.9%上周（03月23日至03月29日），33个城市楼市成交量为6.2万套，环比上周降3.9%,同比增长34.7%,为2012年周平均成交量的141.9%,新房市场保持活跃度，成交量表现较好。目前京沪渝等城市已出台楼市调控配套细则，除北京较为严厉外，其他城市政策略显宽松，估计正式实施后对新房销售影响小。图1:楼市周成交数据及环比越势资料来源:时ND、中国银河证券研究部2、成交略降，供应增加，成交批售比为79%在新政之后，开发商推盘意愿上升，上周楼市新供应继续增加

8、，为3.8万套，这也符合我们对开发商草根调研得出的结论；因此，十大城市统计出的成交与供应比降至79%;可售存货升至63.4万套；我们以最近半年的平均销售量衡量的楼市去化周期为6.3个月。图2:十大城市楼市去化周期和当月去化率走势资料来源:WIND,中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州3、区域楼市成交情况通过对比5大区域板块成交量，我们看到，上周楼市的成交量环比表现较好的区域为长三角、珠三角和中部地区，分别增长了3.3%、7.7%和12.2%;幼海湾和西部地区环比环比下滑了26.7%和5.7%o1:重点区域和城市成交情况合计或均值61967

9、34.7%-3.9%43682141.9%78.8%6.3上涨城市占比84.8%60.6%房价一线城市2177931.2%-15.3%15051144.7%房价二线城市3475235.2%2.0%25071138.6%房价三线城市543546.7%14.9%3560152.7%限购城市5856633.0%-5.2%41830140.0%非限购城市340171.3%24.0%1852183.6%资料来源:MZAZ?.中国果河证券研究部二、行业及公司动态（一）行业政策及动态3月30日，北京市政府办公厅：关于进一步做好本市房地产市场调控工作的通知。核心要点有：2013年本市房价控制目标是：全市新建商

10、品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。继续严格落实住房限购措施，本市户箝成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，行停在本市向其出售住房。根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。3月30日，上海市政府办公厅：关于进一步做好本市房地产市

11、场调控工作的通知。核心要点有：2013年度本市新速商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。全力推进大型居住社区建设和旧区改造。3月30日，重庆市政府办公厅：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。核心要点有：主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。

12、继续做好各类棚户区改造（危旧房改造），逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 3月30日，合肥市政府办公厅：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。核心要点有：确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅（名义增幅减去CPI）。加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合

13、整治进度，确保2015年底前完成二环内城中村和危旧房改造，2014年底前完成全市老旧小区环境综合整治工作。 3月28日，国务庞办公厅就实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工进行通知。出台并实施不动产统一登记制度。（国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。2014年6月底前出台不动产登记条例） 3月28日，人民日报报道：国务院总理李克强27日主持召开国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工。会议指出，广泛征求各方意见，抓紧制定城镇化中长期发展规划，完*配套政筑措施。要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。 3月25

14、日，广东省政府：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发2（）1317号文要求不符的，应立即作出调整。（二）公司公告及动态保利地产（600048）2012年年报：实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%：折合每股收益1.18元。其中，房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%：房地产业务结算毛利率35.24%,同比下降（）

15、.93个百分点。世联地产（002285）2012年年报：实现营业收入187,803.17万元，同比增长13.38%,归属于上市公司股东的净利润为21,129.16万元，同比增长34.31%:折合每股收益为0.65元。华夏幸福600340）2012年年报：实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%:实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%,折合每股收益为2.02元。三、一周地产股走势回顾（-）上周，A股地产股走势回顾上周，由于银监会规范理财产品运作等事宜，沪深300指数下跌4.7%,而同期的房地产指数下跌2.7%,地产板块收益强于沪深300指数。从年初以来，房地产行业指数累计下跌8.3%,同期的沪深300指数下跌1.1%,房地产板块收益跑输大盘走势。资料来源:中国银河证券研究部上周，我们重点覆盖和跟踪的50只地产股，有43只股票下跌。股价表现较好的有中华企业、建发股份、浦东金桥、阳光城和黑牡丹等；股