酒类资料-华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店改造可行性研究报告20.ppt

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1、 Huatian Lihu International Golf and Hot Spring Resort Hotel Renovation Project Market and Economic Feasibility Studies报告人：华田置业报告人：华田置业日期：日期：2012年年6月月30日日1华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店改造可行性研究报告改造可行性研究报告1. 行政摘要 报告目的报告内容分析依据本报告的目的在于评估影响改造后重新定位的华田丽湖国际温泉高尔夫度假酒店的市场供需因素， 这些因素将影响到该酒店及周边地区的住宿情况，报告同时评估业主委托管

2、理酒店经济生存能力。此外，这项研究的目的在于为业主提供该酒店最可行的规模、设施、定位和商业模式的建议。详尽的可行性研究报告应包括酒店基地所在国家、城市及地区的国民经济、政治、旅游、地块及交通等概况进行赘述；鉴于本报告只供集团内部使用，加上集团领导对相关素材了如指掌，所以本报告在宏观经济方面的着墨并没有太多；但本报告中的财务数据推论已充分考虑该等因素。本报告的逻辑推论根据是建基于以下假设：原丽湖银湾大酒店将按照4星级标准进行翻新；业主拟以单体酒店方式自主经营；翻新后酒店于2013年1月1日投入营运；重新翻修和重新定位的丽湖银湾大酒店将具有 400间客房和套房。项目区总体规划中的所有经营板块会相继

3、落成；置业公司将会开展具影响力的广告宣传活动，而该等宣传活动的规模应与其它同类型旅游房地产项目相匹配；酒店于改造期保持营业状态。2 取用信息及研究方法酒店收支预测由优尼华盛国际于2010年提供的可行性研究报告中的数据已不合时宜，但所引用的行业标准及研究方法附合国际水平，该等范畴将被本报告套用；其他信息收集与分析工作均由酒店人员完成。优尼华盛国际的测算模块比较侧重由宏观经济着眼，推论翻新后酒店应获得的收益，为了更贴近实际情况，酒店运用了双模块测算方法，我们尝试以改造后酒店的微观经济及经营环境出发测算在最佳及最差假设下的收益，结果证明从宏观经济模块计算出来的收益与微观模块的计算结果差异不超过10，

4、经过验证本报告的收益预测存在实际操作的可行性。以下表格是翻新后酒店的损益表。预测按照公历年，起于 2013年 1月 1日。根据我们参考众多国内外酒店的管理经验表明，本次收支预测具有市场可比性。根据改造工程概算数据估算，我们的分析表明，整个投资回收期为：6年249日3损益表10年收支预测，201322（人民币万元)42. 定安县概况地理位置经济数据区域人口定安县位于海南岛的中部偏东北，东经110711031，北纬19131944。东临文昌市，西接澄迈县，东南与琼海市毗邻，西南与屯昌县接壤，北隔南渡江与海口市琼山区相望;东西宽45.50公里，南北长68公里，疆界长251.50公里，全县面积1177

5、.70平方公里。2011年，定安实现生产总值41.2亿元，是2006年18.7亿元的2.2倍，年均增长15.6%；全口径财政收入10.2亿元，是2006年1.4亿元的7.3倍，年均增长48.8%；地方一般预算收入3.7亿元，是2006年0.6亿元的6.2倍，年均增长43.9%；农民人均纯收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增长15.3%；城镇居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增长18.0%；社会固定资产投资五年累计完成79.1亿元，年均增长44.7%。行政辖区 辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹10个镇，3个国营

6、农场，总人口34万, 农业人口242801人，占总人口的71.12%。住有汉、苗、黎、回、白、布依、满、侗、瑶、土家、亻么 老等族居民，汉、苗族为世居民族，分别占总人口97.93%、0.81%。其他少数民族主要分布在3个国营农场。2011年底，全县归侨侨眷及港澳属10602人；海外华侨华人及港澳同胞13649人，其中海外华侨华人12091人，主要分布在马来西亚、新加坡、美国、日本、澳大利亚等17个国家和地区。5 气候旅游气候舒适度评价境内地势南高北低，热带季风海洋性气候，阳光充足，雨量充沛，年均气温24，年均日照1880小时，低于全岛年均日照时数1700-2600mm的中间值。年均降水1953

7、毫米，按全省年平均降雨量900-2600mm计数，定安县降雨量略高于全省平均水平。根据2010年降雨日数统计，除琼中(184d/a)，屯昌(172.3d/a)以外定安排第3，暴雨日数(9.5d/a)排第3，雾日数(30.4d/a)排第4，日照时数排第17，大风日数排第10。本报告尝试以特吉旺气候舒适度指数对海南的旅游气候资源进行评价，即利用干球温度、湿球温度、有效温度和相对湿度 4 个指标，根据大多数人的感觉状况，把温度与湿度按指标合划分为11类，其符号和意义如以下图表所示。6海南岛 2010年112 月特吉旺气候舒适度指数7 交通状况旅游资源海南东环高速公路从定城镇东部穿过，境内路段32公里

8、，仙沟、居丁、黄竹设有分道口。海榆东线、中线公路贯通全境，县级公路286条，“五纵五横”公路网络，四通八达，辐射全省各地，交通方便快捷。仙沟分道口离塔岭新行政办公楼0.6公里，县城北距省会海口市中心34公里、美兰机场40公里、海口火车站57公里，具有较佳的区位优势旅游资源丰富，风土气息浓郁。有古色古乡“百里百村”、南丽湖名胜风景区、文笔峰道家文化旅游区、海南热带飞禽世界、定阳古城（定城）、见龙塔、太史坊、八角殿、张岳崧故居、母瑞山革命根据地纪念园等，许多古建筑和革命纪念物被列为省、县级保护文物8 发展方向定安县游客住宿情况根据海南省委、省政府组织编制的海南国际旅游岛建设发展规划纲要 - 空间布

9、局，海口市、定安县、文昌及澄迈被列入“北部组团”，面积共7965平方公里，占海南岛面积23.37%。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。根据条件适度集中布局特色旅游项目，培育发展一批定时定址的节庆、会展活动和体育赛事。自 2002 年以来，定安县的游客人数几乎增加了两倍，增长强劲，在调研期间年均复合增长率为 17% 。2012年2月，定安县星级住宿设施接待了25200 人次(全省17个县市排行第8)，比去年同期增长7.69%; 年累计接待49400人次(全省排行第8)，比去年同期增长6.01%。

10、由于定安旅游知名度尚不很高、其地处内陆的地理位置以及目前尚处于早期旅游基础设施建设发展阶段，定安主要依靠国内旅游 市场带动增长。93. 市场分析供求分析供应分析竞争市场竞争酒店的供应对待改造酒店业绩有直接影响，反映了市场重要的供求关系。为评估一个酒店的竞争环境，我们采取了以下步骤：确定竞争酒店的设施供应，确定其对待改造酒店的直接和间接竞争力；确定额外的酒店房间是否在可预见的将来进入竞争市场；量化市场上待建酒店和现有酒店的房间数；了解每个竞争酒店的房价结构、入住率水平、市场定位和内部设施。鉴于定安地区酒店质量较低，现阶段该地区市场的可比性有限。我们对整个市场需求的理解基于我们的工作经验、对琼北区

11、域高星级酒店的研究、优尼华盛国际于2010年提交报告中的资料及行业准则。下面描述了我们所认为现存的四星级酒店（翻新后）最有可比性的竞争酒店。我们假设现有酒店在翻新完毕后质量与提供的服务将大大改善，因此将我们的研究扩大到了南丽湖以外区域，包括海南岛东北部（海口至博鳌），这一区域将成为待改造酒店的竞争市场。根据我们对上述地区酒店入住率、房价结构、市场定位、品牌、位置、 设施、声誉和质量的评估，我们确定了 11 个竞争对手。10 这些竞争酒店概述如下11 市场表现与概况上述香格里拉酒店、威斯汀酒店和万豪酒店在本报告提交期间尚未开业，其细分市场比例是基于其地理位置、建筑规模及其基地附近酒店数据作合理估

12、计。为评价竞争酒店对待改造酒店的竞争力，它们的客房数已被加权计算。竞争酒店总房间加权数为 1201 间。2007 年至 2012 年，竞争市场中酒店入住率持续上升，于 2012 年达到顶峰51%。2008 年，住宿需求显著增加。这主要是由于海南作为中国冬季度假胜地日益普及。随着入住率的增加，整个市场平均房价也持续上涨，于2012 年达到顶峰人民币 874 元。虽然上述事实表明海南作为国内及入境旅客的首选目的地正在日益普及，需要强调的是，酒店业绩受到岛上强大的季节性模式限制。同时这些选定的竞争酒店日均房价仍然落后琼南区域的品牌滨海度假胜地（如三亚）。根据我们与在市场竞争中酒店经营者的谈话发现，这

13、一业绩差距将不会在短时间里缩小。尽管如此，由于本区域的基础设施将陆续建成，市场参与者对提升酒店房价和入住率表示乐观。以下简要介绍我们认为对待改造酒店最有竞争力的酒店。12 海口喜来登温泉度假酒店海口观澜湖度假酒店酒店位于海口西海岸，距海口市主要的商业和购物中心仅10分钟车程，乘车至海口美兰国际机场需40分钟，酒店共提供1300平方米的会议和宴会设施，无柱式设计658平方米的五洲宴会厅可最多容纳630人，另外，位于同一层的207平方米华府厅、5个大小空间不等的会议室和1个贵宾室。作为海口“老牌”国际品牌酒店，该酒店在每周中期和淡季仍可吸引到企业和政府需求，使得酒店在当地竞争者中的市场表现位于领先

14、地位。在我们对酒店的调研期间，该酒店硬件开始呈现陈旧状态，软件服务未达该集团应有的水平。鉴于其优越的地理位置、国际品牌、设施和市场结构，我们认为海口喜来登温泉度假酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成20%的竞争力。酒店于2010年正式开业，建筑群包括楼高十八层的豪华度假式酒店、楼高九层的酒店副楼、楼高三层的会所、购物广场、宴会场地，康体中心及温泉水疗中心，观澜湖海口国际高尔夫度假村目前拥有三个18洞锦标级球场。发展商计划建造多3家高星级酒店，分别与万丽、丽兹卡尔顿及万豪已签定合作意向备忘录，同时在区域内引进“兰桂坊”概念酒吧街。我们认为酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成50%的竞争力。1

15、3 海南文华大酒店海口香格里拉大酒店博鳌亚洲论坛大酒店酒店位于海口市文华路18号，处贸易中心地段，拥有包括套房在内的各类客房共318间，酒店距离两个国际高尔夫球场仅15分钟车程，距离机场仅30分钟车程。无柱式可分隔的宴会大厅可容纳10-800人，酒店拥4个不同风格的餐饮点；康娱设施方面酒店提供室内恒温游泳池、室外露天游泳池、网球场及两个健身室；桑拿浴、蒸汽浴、水力按摩池、全身保健及足底按摩服务。我们认为酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成25%的竞争力。酒店位于海口市西秀海岸暂定客房单元337间，预计2012年10月开业。我们认为酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成10%的竞争力。酒店位于

16、海南岛中东部海岸的东屿岛上，距琼海市东南大约 14 公里，距海口南边约 100 公里。酒店与博鳌亚洲国际会议中心相连，每年一度的博鳌亚洲论坛在那里开幕。酒店于 2003 年首次开业，酒店及会议中心为中远集团所有。除了 429 间客房，酒店还拥有丰富的休闲设施，包括游泳池、高尔夫球场、水疗等休闲设施。酒店还设有 5 间餐厅 和 5 个酒吧。14 威斯汀酒店天利万豪酒店博鳌金海岸温泉大酒店根据我们的理解，在会展活动和其他活动较少时。酒店入住率很低。酒店房间数较多，来博鳌访问的大多是国内游客，这两个原因是其入住率较低的主要理由。在我们调研期间，酒店状况良好。鉴于酒店的地理位置、市场定位和设施组合，我们认为酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成50%的竞争力。酒店位于海口外滩中心暂定客房单元370间，预计2012年12月开业。我们认为酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成10%的竞争力。酒店位于海口国际会展中心旁暂定客房单元442间，预计2012年10月开业。我们认为酒店将对开业后重新定位的四星级酒店构成15%的竞争力。博鳌金海岸温泉大酒店位于万泉河北岸（海口以南约 100 公里），酒店于 2