汤阴城市综合体项目商业策划报告修正.docx

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1、汤阴都市综合体项目商业概念性策划报告目录第一章项目属性分析第二章项目整体定位第三章项目商业业态规划市调方式：走访式调查市调对象：汤阴县房产项目市调时间:2023、03X19-03X26市调目的：理解汤阴商业发展概况市调人员：康金为第一章项目属性分析一.区域商业二。项目周围交通分析三。项目周围道路规划四。项目周围概况五.项目属性总结一.区域商业1商业分布11政通路商业街是历史悠久日勺自然商圈，在空间分布上相对集中，以政通路、向阳路交叉口为都市关键商圈，向政通路东西方向扩散和向阳路南北方向延伸，政通路、向阳路商圈是各类业态的集聚地，在商业层次上可分为，关键商圈时综合性商业、以万家福生活超市为代表的

2、大型商业体、以汤阴商贸城、西关市场为代表的专业市场，以及政通路、向阳路、地下商业街为主的街区商业。12在业态分布上，自政通路、向阳路交叉口向外辐射，依次出现综合型大商业向各品牌服装、银饰、家电数码、副食百货过渡。1、3在商铺租金上也是自政通路、向阳路交叉口为最高，自中心向四面逐渐递减。每平米租金30元每月至每平米120元每月（1万一4万/间不等），转让费5万8万/间。1、4人民路与大北街交叉口由于交通便利，也逐渐形成以欧特福广场为代表日勺新商圈。2 .重要大型商业调研：本县大型综合超市3家，连锁超市1家，待开业百货店1家，经营面积从200平至8000平不等；都以满足县城居民生活必须品为主，在规

3、模、档次、品种、业态组合、品牌性、经营管理水平上都比较落后，没有省内或区域大型品牌超市的进驻，零售商业发展空间很大。名称商业规模主力业态租金价位经营现实状况万家福生活超市2500平米综合超市、平价服装卖场、黄金珠宝80-100元/平老式商业黄金地带，人流量大，经营状况很好隆华购物广场1200平米中高端服装专业店60-80元/平经营中高档服装，位置好，品种全，大世界购物广场1000平米中等服装专业店70-90元/平针对中等消费人群，位置很好，店内动线规划不畅，业绩一般欧特福购物广场8000平米综合超市、平价服装卖场、小家电卖场、50-80元/平汤阴县城规模最多的综合型超市，共两层营业面积，规划合

4、理，经营状况良好荣成购物广场10000平米大型购物中心30-40元/平一楼综合超市营运一般，2、3、4楼正在二次招商，拟引进服装、餐饮、小朋友乐园等业态，该商圈兴起难度较大3 .重要专业市场调研本县小商品业态交易市场规模很好，不过发展空间受到限制；批发业态商户基数超过300家，商业群体扎堆现象较多，没有其他竞争区域，商户没有可替代日勺选择余地；经营档次以中低级为主，经营目的为中低收入群体；小商品市场综合能力不强，业态经营没有分区划分；经营档次较低，对中高端客户缺乏吸引力；商铺经营所有租赁，没有产权；市场仍是第三代老式市场，经营脏乱差，人货混杂，物业管理隐患较多，市场运行及管理模式极不规范。名称

5、商业规模主力业态租金价位经营现实状况汤阴商贸城6000平米男装、女装、针35-120元/平目前全县最大的综合商贸市场，每天进场交易的人员从数千人次至上万人次不等，是汤阴县最大的人流、物流集散地，以服装、鞋帽、针纺、床织、鞋上用品等服饰类商品为主，商户总数130户，开铺率靠近100%。西关批发市场8000平米女装、男装、针织品30100元/平市场定位以零售为主、批发为辅：交易群体以零售顾客为主，交易量超过50%；批发业务局限性50%比例，以小型便利店、夫妻店、地摊业主为交易对象，临时摊位和店铺约180家，开铺率靠近100%。4 .重要街区商铺调研重要街区商业是由政通路、向阳路交叉口为都市关键商圈

6、。业态分布以服饰为主、家电家居五金为辅，各个业态相对集中，形成了服饰一条街、旅游文化一条街、家电家居五金一条街、婚纱摄影一条街等，租金水平由关键商圈向外围各商业次干道递减。其中，本区域服饰类零售商户数量约450家。街道经营业态代表商铺租金价位经营现实状况政通路商业街（星阁路一向阳路段）通讯、日化、名牌鞋店、男装、女装、运动装苹果授权慧捷店、OPP。、卓诗尼、奥康、三星、意尔康、361。、peak、特步、唐狮、达芙妮、以纯、真维斯、安踏、伟志、海澜之家90120元/平汤阴县零售商业最繁华路段，多种中高档品牌店高度集中，以服装、鞋、经营为主政通路商业街（向阳路一铁东路段）副食品、H用百货娃哈哈、彬

7、彬百货30-60元/平副食品、百货批发一条街，兼具零售，大北街（政通路人民路段）服装店、餐饮店GAGA、姐弟俩、曼德福炸鸡、50-80元/平商业次繁华地段，紧邻政通路商业街，以服装、餐饮为主岳庙街（政通路一精忠路段）服装、摄影、药房、童装佳美摄影、琳达摄影、星光数码摄影、童心服装、爱心大药房60-80元/平商业次干道，文化旅游景点街区，多种经营店并存甜水井街（政通路一人民路段）服装店波司登、浪漫一身、花雨伞内衣广场、恒源祥50-80元/平商业次繁华地段，紧邻政通路商业街，以服装为主向阳路商业街（政通路一人民路段）婚纱摄影、服装、电器海尔专卖店、大花轿、宝盛珠宝、君诚电器、红豆男装、步云男装、皇

8、家新娘婚纱会馆、浪漫之都婚纱摄影、薇薇新娘60-90元/平商业主干道，婚纱摄影店高度集中，有多种电器专卖店向阳路商业街（政通路一精银饰、电器、通讯、家俱、上海亚一金店、九阳、海信、格力、美日勺、天乐风电脑连锁、60-90元/商业主干道，各类家俱店、家电专卖、电动车专卖、五金店高度集中。忠路段）五金、电动车幸福树电器、洪都、新日澳柯玛电动车平地下商业街服装女装、男装，少许日化店和美食店40-50元/平地下一层4000平米，商户基数90户，新开发商业体，有少许转租房，整体运行状况一般，但经营环境很好、管理较规范，物业费0.25元/天。平米。5 .中小餐饮调研:汤阴县餐饮娱乐业不发达，中小型大众化餐

9、饮店重要集中在星阁路（长虹路一政通路），本路段中小店铺约60家，人均消费14元，租金水平2570元/平，主消费均属中低水平。餐饮业以街区餐饮店铺为主，在餐饮消费档次、就餐环境上尚缺乏美食广场形式的集中式餐饮。店名经营规模人均消费租金价位运行现实状况湖南一品香约IOO平米25元每年1.2万/间良好，中型餐饮店，大脸鸡排30平米12元每年2.1万/间小型炸鸡店，盈利能力较强，德克士180平米待开业105元/平预备4月1日开业，正在装修中，选址非常好，老板准备再开一家店麦克思西餐店250平米20元不详良好，系万家福超市一楼店中店，人流汇集地，优乐自主餐厅200平米39元不详一般，自助型中餐厅，姐弟俩

10、50平米12元每年2.5万/间比较著名中型小吃店，经营良好7.商业状况小结:7.1 汤阴县既有商场业态配置多以平价低端百货及超市为主，品牌市场占有度较低，且多以门面店的形式存在，商业意识形态较为低下，商业构造较为简朴，管理模式粗放甚至没有管理，直接导致中高端以上品牌无法进入市场，大量追求时尚时尚的年青消费群体，以及规定品质消费的白领阶层没有合适消费品类或商业消费环境很好日勺商场消费。伴随都市规模不停扩大，居民商业需求不停提高，既有商业格局必然会发生变化，多业态并存、消费附加值较高的业态布局也必然会替代老式商业百货格局。7.2 项目位于汤阴县城北新区位置，紧邻中华路东侧，目前周围无任何商业体，距

11、离老商圈大概3.8KM,在汤阴县都市发展重心东移北扩的大背景下，势必会在城北新区形成以本项目为代表的新的经济商业圈，相比老的商圈这里的居民居住更为集中，数量群体较大，商业规模更大容纳业态更多，居民的消费附加值更高，同步城镇居民的安居满意度也能到达最高值。7.3 区域消费期待中高端商业体出现伴随周围中高档住宅区的持续开发建设，大部分中高档小区都选择在新区开发，区域内逐渐集中一定量的中高收入消费群体，给中高档定位的商业物业提供了有力的!消费支撑。二.项目周围交通分析1、项目紧邻中华路主干道和新横二路、乾坤路次干道的U型地带，距离安阳市区15KM,距离汤阴城区3.8km,交通路况顺畅。7.4 前，项

12、目地至汤阴县城区未开通公共汽车，汤阴县城至安阳市区日勺长途班车也不通过项目地，公共交通不太以便。三.项目周围道路规划1、项目紧邻中华路，是安阳市交通建设重点项目，是汤阴县“北引南联、西进东扩”战略，已经建成实现邯郸、安阳、鹤壁三市时迅速通行。项目所在地县城北部新区已经与安阳市实现了对接，“安汤一体化”框架基本形成。2、项目周围日勺光明路、御路、人和路等24条道路、5座桥梁和其他都市基础设施建设深入完善了新城区路网架构。四.项目周围概况1教育资源项目1公里范围内分布着1所县级中学、一所市级幼儿师范学院：距汤阴县试验中学仅350多米，距离安阳市幼儿师范学院200米。待项目地建起小学后，距离零接触，

13、实现了小、初、高完整的教育体系链，教育气氛非常浓厚。2 .医疗保障项目距离汤阴县人民医院旧址900米，距其新址约1.2km,提供了良好的医疗保障。3 .人口集中项目紧邻中华路东侧，新横二路北侧，乾坤路南侧，周围15公里内建成及在建超过10个小区，存量户数超过3800户，（不含增量户数，2年内估计新增户数5000户）人数约15000人以上，且消费能力较强。4、交通便利项目紧邻中华路，距离老城区3.8公里，距离安阳仅15公里，交通通达性较高。五.项目属性总结1.目的地块所面临的重要发展难点11消费瓶颈：城区居民消费习惯已然形成，项目周围商业环境极差，人口密度2年内较低，低端消费人群的消费需求则在周

14、围商业配套得到一定程度的满足，但规模有限。12消费习惯：周围居民的一般性消费会将老商圈当作是消费目日勺地，又由于老商圈中各百货形成良好的差异化互补，项目想要吸引周围客群，除了做好最基本的商业功能外，势必需要寻求区别于老商圈的业态定位，例如电影院、大型品牌娱乐、餐饮业态的进驻等。13竞争项目：天下城、鼎旺广场、翰林-北城天街3个项目共同打造的商业街、公务员小区沿街底商等项目分布在我项目周围，凭借其进入商圈的初期入市，早于我方招商，在商户选择上势必将成为本项目的最重要竞争对手。2.目的地块发展的有利条件1 .1人口规模：商圈发展的关键离不开人，新区人口总数量是商圈存在与发展日勺最重要基础，假如只算项目半径一公里内的人口，未来导入总量估计在2万人以上，且周围多以中高档小区为主，消费能力高；项目临近中华路主干道，每天均有固定的车流与人流，这些流感人群是形成消费最有力日勺支撑。2 .2市场基础：虽然项目所处区域为新兴商圈，商业化程度不高，但由于城区向东、向北发展趋势已定，未来将成为汤阴县关键区域；汤阴商业重心东移迹象，明显拥有牢固日勺市场基础和地位。第二章项目整体定位一定位方向二。整体定位三。项目功能解析四。项目客群研究一.定位方向倡导优尚生活、办公概念，打造精品生活体验中心、家居消费中心、商务办公中心二。整体定位汤阴首席精品生活休闲商业中心（