标准总件厂厂房用地项目可行性研究报告.docx

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1、标准总件厂厂房用地项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）一、项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂厂房用地项目位置：某某市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生某某区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划（羊西线规划情况，高某某区规划情况），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环某某市场研究（某某市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的200

2、3年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善某某市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断某某区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，

3、可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革某某市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.2 0 0 3年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25

4、.3%o其中东、中、西某某区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%,中、西某某区增幅高于东部，其中12某某区增幅超过50%。今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%,占商品房投资的67.8% （其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%,所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西某某区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%o中某某区商品住宅开发投资略高于东、

5、西某某区。销售情况良好今年上半年，全国商某某市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元,同比增长44.8%；其中:销售给个人1916.02亿元，同比增长46.8%,所占比重为9L2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%o空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为36%、-5.1%和22.4%o东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%,中西某某区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西某某区增长较快，有原有基数较小的原因，

6、但增幅扩大，隐含着潜某某市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅15月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了 2.92%,其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%o下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大某某市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%, 土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%,其中东

7、、中某某区价格涨幅较高。有21某某区商品房销售价格有不同程度的上升，4某某区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%o有9某某区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0% 河北-11.6%、四川44%、广西-4.04%、北京37%、云南-2.4%、辽宁2.0%、内蒙古0.7%、贵州0.4%。3.某某市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%,房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从15月全某某镇500

8、万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全某某镇500万元以上施工项目个数的22.6%,完成投资5262亿元，占全国全某某镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%o商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%,高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发某某乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%o上半

9、年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长 26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%,国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%,自筹资金增长51.2%。4、成都L7月房地产开发统计从某某市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%,其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍;商业营业用房投资13.29亿元

10、，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%o其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，17月，某某市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从某某市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头

11、，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%,其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍;商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%o其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，17月，某某市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始

12、，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。某某区域发展及前景预测城西房某某市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化某某区和风景某某区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景某某区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花某某区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花

13、园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高某某区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江某某县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的某某市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都某某区总量的70%。在城南，人们观念中的“某某区”，以棕北、棕南为代表，

14、而后形成的桐某某区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠某某区和城西北的花照某某区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠某某区、抚琴某某区、白果林某某区、青羊某某区等相对成熟的某某区，其余都为在建某某区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高某某区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的某某区不同的是，在正在兴建的居某某区中，城西新楼盘的主格调是，某某市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，某某区域建筑特色；另一方面,新某某区中的楼盘大都定位在中高档

15、住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从某某区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5年内，城西北经济圈将基本建成。川陕路：重塑川某某镇解放北路一驷马桥段，沿道路两侧发展精品某某市场；天回段主要发展农工机械产品某某市场带等，同时建设充满天某某镇文化氛围的特某某镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界二环路一金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建成都最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为成都最大的现代化石材贸易专业某某区。届时，位于城西北的3个产某某区金牛高科技产业某某区、会展某某区、药品配送某某区将通过新型产业，形成城西北的新凫点。城西房某某市场发展的趋势A、 无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居某某区域。某某市