道路建设项目可行性研究报告.docx

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1、道路建设项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）一、项目概况第03页1、地块概况第03页某某区域环境第04页3、交通状况第05页4、基地现状第06页某某市场环境及项目情况分析第07页1、酒店式公寓与商某某区的发展状况第07页2、项目某某区域经济社会环境概况 第09页3、项目周边情况第10页1）酒店式公寓项目分析第10页2）商业项目分析第13页三、项目SWOT分析第23页1、优势（S）第23页2、劣势（W）第24页3、机会（0）第26页4、风险（T）第28页四、产品定位第29页1、整体定位第29页2、商业步行街定位第30页3、酒店公寓定位第38页五、目标客户分析第3

2、9页1、消费客户分析第39页A.现有消费客户分析第39页B.未来消费客户分析（5年规划）第45页C.总结第47页2、投资客户、客户组成第49页六、项目经营与盈利分析第53页1、经营模式第53页2、盈利模式第57页七、投资估算及资金筹措第58页1、投资估算第58页2、资金筹措估算第58页八、经济效益分析第59页、总收入估算第59页2、总成本估算第60页3、利润估算第60页4、风险分析第61页5、基本结论第61页项目概况1.地块概况本项目位于某某区某某镇镇某某区域，现在正处于动拆迁状态。项目的南面为某某镇的主干道一一桃源路，东面为连接某某区和某某区的主干道一一青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。本

3、项目的开发建设内容为：一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺所组成。基地总用地面积：35470 m2建筑总用地面积：15872. 13 m2总建筑筑面积：60961.62 m2酒店式公寓建筑面积：13115. 93 m2街道及水岸商业建筑面积：39384. 07 m2酒店式公寓地下停车库面积：2687. 36 m2商业地下停车库面积：5774. 26 m2总地上建筑面积：52500 m2总地下建筑面积：8461. 62 m2容积率：1.47建筑密度：44. 41%酒店式公寓户数：215户总停车数：276部酒店式某某区停车数：66部某某区停车数：210部某某区域环境外部环境：松江将在2008年初步建

4、成一个同纬度世界上最好的植物园一一辰山植物某某市政府每年拨款1个亿作为植物园扩建维护的专项资金。松江某某区将建成一个超大型影城一一东方影城。与世贸集团也达成意向，将建设一个世界上第二个地下五星级酒店。余山月圆园还将建设一个大型艺术品SHOPPING MALL,计划投资30亿元人民币，这也将进一步促使余某某区的商业繁荣。某某区还将建设一个大型、现代的娱乐场所和一个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。中部环境：某某某区内有两条发展轴线贯穿整个某某镇。一条是桃源路,一条是青松路。桃源路发展轴：桃源路是一条横贯某某镇的主要干路，是出入某某镇的门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组某某某区商

5、业文化中心组团、教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是某某某区的主要生活轴，也是 东向西的商业景观轴。青松路发展轴：以西余山某某区为景观轴的开端；沿线布置旅游服务配套组某某某区商业文化中心、三官塘滨水绿地；以北部公园结束，是一条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅某某镇的特色，是外来旅游某某某区内主要景观旅游及配套服务线路。内部环境：本项目作为某某某区内的第一个大型商业项目，在设计上充分体现了江某某乡的特色，和余山国家旅游某某区相呼应。本项目不仅给旅游者提供了一个旅游休闲的好去处，也给整个某某某区弥补了没有大型商业中心的空白。3 .交通状况本项目周边的交通可谓四通八达，据某某市中心35公里，离虹

6、桥机场18公里。在建中的轻轨9号线一期工程2007年下半年将建成通车，使某某市中心到某某镇的距离一下子缩短为20分钟左右，基本建成“二纵三横”高速公路网和“三纵四某某市域干线网。某某某区内的两条发展轴线贯穿整个某某镇，使来余山的旅游者和当地居民出入十分便捷。4 .基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。根据初步的计划，本地块将建设一座酒店式公寓、商业裙房和水岸商铺，这将使某某镇成为商业新亮点，带动整个某某区商业街的改造，进一步提升某某区域的商业氛围。二、某某市场环境及项目情况分析1 .酒店式公寓与商某某区的发展状况1）酒店式公寓供应量T-销售量近年上海产权酒店的供销情况2000年单身

7、公寓现身上海滩，2002年产权酒店领异标新，2003年房地产投资风喧嚣一时，小面积、低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。风潮过后是思考，产权酒店经过热炒某某市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展？soho办公延续了发展了产权酒店，soho成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了 04、0某某市场供应持续平稳、保证了 04年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成soho办公的概念（如绿地的感性达利、悦达国际大厦、国际新时空等）。但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。2）商某某区目前房某某市场投资状况于2004年始，国家通过银行贷款，税收

8、等政策对房地产投资进行宏观调控。这一年多来，上海房某某市场投资状况发生显著变化，主要体现在：(1)投资客户占购房客户的比例越来越小，由2003年16%T7%下降到目前的6%。(2)房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。(3)由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金(如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产)对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。2 .项目某某区域经济社会环境概况年内税收总额7500万元，比上年增长26. 2%0财政收入6315. 35万元，比上年增长19.59%；支出7327万元。人均年收入495

9、0元，劳均年收入8600元。年末银行储蓄额5. 26亿元，比上年增长21虬房地产某某镇改某某市政动迁和某某区、某某区建设为契机,全年实现增加值1328万元，比上年增长121. 7%；利税1075万元,比上年增长91. 6%。完成商品房建设投资1.34亿元，比上年增长283. 7%；商品房施工面积1. 34万平方米，比上年增长192. 1%；竣工、销售商品房面积8. 5万平方米，比上年增长346. 4%。凭借山林自然风光，更兼“余山”、“月湖”品牌优势，余山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资余山发展房地产的兴趣与日俱增。一批顶级房产“紫园”、“余山银湖别墅”等正次第崛起。3.项目周边情况1

10、）酒店式公寓项目分析（1）目某某区酒店出租状况分析表a.图表显示：某某区总量不大，仅有339套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有200套。b.设施齐全住宿品质高的产品明显出租率要更胜一筹（2）目某某区酒店价格分析表图表显7K：目前三星级酒店房价（长包价）200元/日280元/日二星级价格较低,在150元/日170元/日（3）目某某区酒店宾馆经营分析表余山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格（元）森林宾馆76. 3%110280兰笋山庄65. 0%130200松浦某某村46. 3%78170江秋某某村41.3%56150总值62. 6%318图表显示:以余山年年旅游人

11、次150w人次计，日均 人流量为4100人，旅游人群的消费意向中住 宿消费占99615%,约400600人，而目前余山宾馆的房间总数为330间，入住人总数约为日均318人，日平均出租率62. 6%o数据表明：（1）现在余山宾馆的出租情况一般。（2）目前余山宾馆的数量不仅能满足现有的游客需求，并且过剩。（3）由三星级宾馆和二星级宾馆的经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵的产品，才能更好的某某市场份额。2）商业项目分析（1）周边目前及未来商业项目分析 桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，2007年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动的的作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态

12、为购物，但对于余山主要的消费人群一一旅游者来说，餐饮才是最重要的，故其对本项目可能起到更大的作用是衬托。余山商业中心项目价格分析表楼层主力面积m2售价（元/ m2）租金（元/ in?/天）4150048000.63150048000.82145.6650011145.61.5该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。但从它的产品配比、价格分布和现场销售上可看出几个问a.楼层越低面积越小租金越高ob.大面积高楼层的商铺，价格低租金便宜。c.另整个项目推广手段单一，形象表现不足，客户量不足,会影响到后期的交易量。辰山植物园将于2010年建成的上海辰山植物园位于某某区西北部，与

13、东余山、西余山是“邻居”，从余山某某区驱车前往仅10分钟。其占地202公顷，前期投资达13亿元，景观优美、物种丰富、生态高效、功能多样，将成为国际上收集品种最多最全的桂花园。随着植物园的兴建，5年后的秋季，这里将弥漫着醉人的八月桂花香，既能吸引如织的中外人士前来观赏，也能作为学校、机关部门和农学院开展科普教育和考察的基地，弥补了余山某某区景点相对单一的的问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它的不足，但却带动了附近唯一的商贸餐饮休闲集中点一一本项目的人气。另某某市人民政府、中科院签约，共同开展上海辰山植物科学研究中心的建设和管理工作，大量学者和技术工作人员的入驻也将队本项目起到和上海政法

14、学院相同的作用。月圆园雕塑公园（月湖公园）月圆园雕塑公园位于松江余山国家某某区林荫大道西，占地面积约1325亩，利用月湖的天然湖泊优势和近5000吨黄沙修建了人造沙滩，融合了雕塑、洞窟、景观、植栽、建筑等艺术手段，有来自荷、力口、德、日等10多个国家的雕塑大师创作的20余座现代雕塑作品，和山水风景完美融合了创造、培育和鉴赏功能为一体,为大众提供了一个亲近艺术、感染艺术的新空间。其作为青少年春、秋游之所再合适不过,但休闲度假有余，独不见商业餐饮的配套，结合其较适合有车一族的出行游玩，距本项目又只有约10分钟车程，可以形成相当大的互动和穿插。余山欢乐谷深圳华侨城预计投资40亿元的上海余山欢乐谷主题公园项目将在2008年基本建成，整体工程确保在2010年上海世博会开幕前正式开放。其位于沪宁沪杭高速的中间地带，松江余山国家某某区林荫大道东面，距本项目约10分钟车程。欢乐谷占地4.8平方公里，将建成一个引进世界最先进大型游乐设施的主题某某区和旅游某某