超市投资经营项目可行性研究报告.docx

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1、超市投资经营项目可行性研究报告超市投资经营项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）在任何投资前，投资者都要进行准某某市场调查、分析和定位等。不某某市的开业分析有自己的独特之处。进行准某某市场定位X趋势近十年来，国内零售业界兴起了“流通革命谁掌握了末端通路，谁就是赢家。这代表着以往由制造商主控的通路已渐被零售业者所取代。消费者的需求日益呈现多样化。消费者购买商品，不仅只需要单纯的商品，还想要商品背后所提供的附加价值,而这些附加价值大多得靠零售业者自己来创造。因此产生各种不同的业态商店，如百货公司某某市、便利店等，颇有“占地为王的气势，纷纷以“消费代理者“自居，来为消

2、费者筛选商品。X选点开店的重要性在选点开店时，若未经仔细评估，无论事后如何努力，也无法挽救，而这是身为店址固定产业的零售业的特性。此外某某市在先天上受到很多限制。例如：6001000平方米的卖场空间不容易找到某某市市内一楼店面租金太高，根本不是毛利低某某市所能负荷的某某市附近很少有停车空间，种种困扰不一而足。有些经营者好不容易找到一个开店地点，就急着开店，未予充分评估，从而导致血本无归的结局。X开店策略开店策略，是开店的最高指导原则。在目前激烈竞争的局势下，若没有专业化的战略指导，将很难获得优势。单店的开店策略：有明确的经营理念与特色，慎选一个好的商圈立地连锁店的开店策略：考虑单店能否独立生存

3、，考虑布点位置不可太过密集，也不能太过疏远，此外后勤补给的配送能力、效率以及管理绩效也要在考虑之内。正如下棋布局，避免“一着错，全盘输”。充分某某市场潜力X步骤根据各某某区域的户数，以及每户每月食品消费额，计算出该某某区域的食品消费总支出。再将该某某区域的食品消费总支出的一定比率，作某某市的市场占有率，然后再依预先推算出某某市营业额，推算出可开发店数，另以各某某区人口成长率作为设点的重要参考依据。再依此推某某市市内行政某某市场潜力。某某市场环境分析X竞争者调查重点1重在经营层面，而并非单指某一商圈内的竞争店。1如某某市某某区性商店，则至少须对隶属同某某市某某区域的其他同行进行调查。1如某某市是

4、全国性的连锁店，则须扩大范围，针对全国某某区有名气的竞争者进行调查。项目1名称1资本额1成立日期1员工人数1单店或连锁经营】连锁性质包括直营（R。C）、授权（F。C）或加盟（V。C）1出资者个人名义或投资母公司的名称1外商合作可以勾选“有”或无的方式来表明1合作公司名称1合作公司隶属国1合作方式包括“技术合作、合资”或“两者皆具”1价格水平由“昂贵”、一般”、便宜”中三选一1品质水准填写“好”、一般”、稍差”三者之一1生鲜技术水准填写“好”、一般、稍差三者之一1服务水准填写“好”、一般、稍差”三者之一1促销活动特色适宜用文字描述1目标客层适宜用文字描述1年营业额如果有连锁店则须予以分别说明1商

5、圈特性适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明1店址条件适宜用文字描述，若有连锁店最好分开说明1其他特色店址适宜用文字描述，竞争者调查宜采用表述某某市发展环境特性分析产业特性1某某市可取代传某某市场，提供高品质、新鲜、卫生的生鲜食品1某某市注重品种齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购足的需求1某某市强调合理的价格，以提供大众化、丰富的商品为主1某某市强调购物方便，是提供给邻近居民的良好购物场所1某某市强调服务某某市场特性1已组成小家庭的职业妇女1对商品知识或做菜方法不太了解的消费者1追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者1收入水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或

6、追求时髦者1较注重购物环境舒适感的消费者1女性多于男性，且年龄大多在1855岁之间1单身在外者1外籍华人或曾赴国外居住一段时间者1比较喜欢闲逛的消费者竞争者特性1强调价格导向，低价销售1强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜商品的品质1所有产品都品种齐全，或在某些类别品种上特别齐全1强调某些类别商品的特色1可提供额外的服务1可提供特别的金融服务1强调卖场气氛及促销活动的个性化1强调高格调的整体形象1强调能提供新的商品知识及新的料理方法1强调连锁经营，距离家较近1提供购物时间的方便1强调可提供选购的多样礼品1积极参与公益活动本身条件1经营理念1财务资金能力及运作状况1专业管理技术1生

7、鲜处理人才及技术企业知名度与形象1人才培育及人力补充计划1工薪、福利水准1后勤补助能力开业策略X经营 独立式或附属式独立式：专业经营，某某市为主体，大都注重生鲜商品销售附属式：为各百货公司附属某某市，某某市功能较弱，目的为集客 连锁店或单店连锁店：以多店连锁性质开展，直营连锁占大多数。单店：仅此一家，别无分号 全国性或地方性全国性：以连锁形态经营，而某某区域性范围。优点是可建立全国销售网，而且知名度高，可运用大量媒体宣传造势；缺点是后勤补给困难度较大，销售网易有空隙、管理不易。地方性：单某某区域内的连锁店。优缺点与“全国性正好相反 求发展、求生存或求收益求发展：抢据点方式，快速出店求生存：采用

8、以店养店方式求收益：只开赚钱店 高格调或大众化高格调：从装潢、设备的投资到人员服务训练、商品选择，均以高品质为要求大众化：采低成本运营的方式，使低成本反应在商品售价上 购买或承租购买：优点是可永续经营、享受不动产增值之利益、可掌握用途主住权，缺点是资金需求大，投资风险高承租：以合约的方式承租经营一段时间，其优缺点与上述相反某某市专业某某市业加不动产业某某市专业：系指经营者仅专一经某某市，不涉及其他行业某某市业加不动产业：经营者在经某某市时，兼营不动产业 以生鲜为主或以杂货为主生鲜为主：系指以生鲜食品为主力商品，注重生鲜处理技术杂货为主：系指以杂货商品为主力商品，注重销售管理、价格策略及促销活动

9、 自营物流中心或委托物流中心自营物流中心：为掌握货源稳定性，并为拓展连锁店，即自营物流中心或另成立关系企业委托物流中心：单店或连锁店规模不足，委托外部物流中心或厂商直接供货派商圈某某市型某某区型某某区型、转运店型某某市型：是指某某市内商业经济及人口密集的地方某某区型：是指某某市外围卫某某镇或二级、三级某某区域之人口聚集处某某区型：是指某某市内或附近，配合住宅需要，开发的大某某区转运站型：是指通勤上班较重要的转换车站附近 某某区、某某区、某某区某某区：是指零售商业聚集，交易频繁某某区某某区：是指办公大楼上班族聚集某某区某某区：是指住家聚集某某区派店址 独立建筑或复合式建筑独立建筑：是指该栋建筑物

10、仅经某某市及其他相关设施复合式建筑：是指该栋建筑物除经某某市外，尚有其他用途 地上或地下地上：是指卖场在一楼或二楼地下：是指地下一楼卖场及少部分地下二、三楼卖场 有停车位或无停车位有停车位：是某某市附近有停车场或停车位之设施无停车位：某某市附近无停车位或停车困难X销售 全自助式或自助式即面对面销售全自助式：系指卖场采取完全开架式，由顾客自行拿取自助式即面对面销售：卖场部分采取开架式 单层楼面或多层楼面经营单层某某市卖场规划在同一层楼面，卖场较易有整体连贯性多层某某市卖场分割在两个或三个楼面，卖场不易连结 现场处理或PC厂处理现场处理：大部分生鲜食品均某某市内作业场加工处理，商品鲜度较易掌握PC

11、厂处理：大部分生鲜食品均在PC厂统一制作，再配送至各店，效率高二某某市的选址投资者经过适当开业分析决定投资后，接下来就是某某市进行选址，这某某市开张最关键的第一步。选址原则谈某某市的选址原则，先介绍一某某市的业态，不同的业态有不同的选址原则。业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前，国内外众多某某市主要有4种形态：便利店、食某某市、仓储式商场和综合某某市。X便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点： 选址在居民某某区、主要公路边及各单位所在地附近 营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高 营业时间一般在16小时以上，甚至24小时 商品结构有即时消

12、费性、容量小、应急性等特点 目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的购物X食某某市采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。特点： 选址在居民某某区、交通要道、某某区 营业面积在5001000平方米 商品结构以购买频率高的商品为主 营业时间不低于16小时 以居民为消费对象，10分钟左右可到达X仓储式商场以经营生活资料为主，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态。特点: 选址某某乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场 营业面积大，一般为1万平方米以上 库架合一，装饰简单，节约成本 商品结构主要以食品、家用品、服装衣料、文具、

13、家电、汽车用品、室内用品为主。重点是商品的广度要宽。 目标顾客以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。X综合某某市以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。特点： 选址在某某区某某乡结合部或商业某某区 营业面积在2500平方米以上 商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度。 目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求 设施和装饰比仓储式商店好总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和某某市场的作用。 商圈调查方法确定了选址的原则

14、接下来就是进行商圈的调查了。在调查商圈之前，要确定调查的原则、目的、方法、种类，以及资料如何取得和活用，调查实务的展开等。X调查应坚守的两大原则 经常以长期性的眼光（通常是10年以上）来判断资料 以事实来判断，应完全禁止臆测，以免造成错误的决策X调查的目的 设定商圈范围 估算开店后的营业额 调查商圈客源 调查竞争店 卖场的适当规模 投资回收的可行性X调查方法重点 调查种类的确定 调查手段的确定 调查对象的确定 调查统计分析方法与结果 调查担当的确定 调查时间表的确定派调查种类的确定 资料调查1某预某某区的人口数、户数资料1某某市计划某某市建设指定用图1竞争店分布图1竞争店或未来大型店的预定计划1竞争店销售业绩现场调查1对交通道路网的确认1竞争店调查1消费者调查商圈设定商圈设定必须以地图为基础来进行判断，就“工欲善其事，必先利其器”的观点来看,必须先作好完善缜密的地图，才能顺利进行设定工作，但制作地图亦讲求诀窍。派地图制作 首先将基本资料划入地图基本资料包括：1某某区别人口数、户数分布1竞争店位置分布图1某某区位置分布图1等高线地形图1某某市计划图做法某某某区准备1： 10, 000比例的地图某某区准备1：