大麦屿中心区地块可行性研究报告（商品住宅、商业、配套）.docx

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1、X市大麦屿中心区GCY011-0101b-2地块项目可行性报告XXX有限公司前言本项目位于X市大麦屿街道，X位于浙江东南沿海、中国黄金海岸线中部，长三角经济圈南翼，东濒东海，南濒洞头洋与温州市洞头区相连，西、西北隔乐清湾与乐清市相望，北、东北与温岭市接壤。X市名源于海岛奇观，古志记载“晨雾绕岛，形状如环；上有流水，洁白如玉”，由此得名。市域由楚门半岛、X本岛和135个外围岛屿组成，地势北高南低，丘陵平原相间，陆地面积378.5平方公里，海域面积1900多平方公里，拥有国家AAAA级旅游景区2家。X有八家上市企业，居全国县域前列，是中国汽车零部件产业基地、中国阀门之都、中国眼镜零配件生产基地等，

2、坐拥1.2万多家工业企业、产值超1500亿元、8大产业集群、13个国家级金字招牌。大麦屿街道位于X市西南部，濒临国家一类口岸大麦屿天然深水良港。全区陆域面积70.93平方公里，人口 7.6万人（2020年），下辖7个社区、35个村委会、622个村民小组。开发区建于1992年6月，1993年11月经省人民政府批准升格为省级经济开发区。建区以来，开发区人在“港为城用、城以港兴”思路的指引下，锐意开拓，奋发进取，实现了港口开发、招商引资、经济建设和社会各项事业的全面进步。随着改革开放的深入，近年来大麦屿街道经济实力明显增强，工业经济结构不断优化，运行质量明显提高，并相继被列为全国小城镇综合改革试点镇

3、、全国民政“全优”乡镇、省级科技星火示范镇、省级“东海文化明珠”集镇、省级卫生城镇、市级教育明星乡镇。第一部分 宁波大都市圈背景下的市场综述2021年春节过后，宁波、舟山、台州三地人民政府日前联合发文，公布了宁波都市区建设行动方案。宁波都市区是全省四大都市区的重要组成部分，也是长三角城市群五大都市圈之一。此次公布的方案，明确实施范围包括宁波市域、舟山市域和台州市域，延伸至绍兴市新昌县、峰州市等周边区域。近期到2022年，远期展望到2035年。方案明确，宁波都市区将努力构建“一主一副四片两带”空间结构，建设成为以开放创新为特色的国际港口名城，打造全球综合枢纽、国际港航贸易中心、国家智造创新中心、

4、亚太文化交往中心、幸福宜居美丽家园，在推进新型城镇化、构建对外开放新格局和长三角一体化发展方面发挥示范引领作用。空间结构I天d映陶用宁波都市区将构建“一主一副四片两带”空间结构，“一主”指甬舟主中心，“一副”指台州副中心，“四片”指宁象三门片、岱峰片、天仙临片、玉温片，“两带”指义甬舟开放发展带和东部海洋海岛发展带。货车联络线头门港专用线市域S1A大碎专麒市域SI市域S2石化支线甬台温铁路大麦油月市域si一找有铁路- 在电铁协- 设计铁高,二3一二槌E*台州地区铁路布置示意图其次，杭绍台城际铁路将于2021年底计划通车。该铁路连接起了杭州绍兴和台州三个城市，这将是一条沟通浙江省内，杭州都市区与

5、温台沿海城市群的一条快捷通道，全长大约在305千米左右，计划将在2021年迎来竣工通车。高铁X站，是新建铁路杭绍台线温岭至X段站点之一，车站中心里程DK37+362,距离温岭西站26.9公里。2021年也将会是台州城市发展极为重要的“关键性”年份，作为，十四五，开局之年，台州站在城市发展的新阶段，势必要打好基础；长三角一体化的深化，将为台州带来更多的发展机遇、导人更多的优质资源，随着铁路、道路交通等基建飞速发展，台州房地产市场对外来房企的吸引力会进一步加强。2021年三月，台州主城深耕房企下沉到下级县市参拍，下级县市的城区共成交5宗土地（温岭3宗、临海与X各1宗），成交楼面价均创板块新高，最为

6、激烈的是临海荣安竞得地块（竞拍259轮）与X大家竞得地块（竞拍315轮），其中温岭成交3幅土地楼面价均超12000元/平，最高楼面价为18374元/平+1200平住宅返还由京岭竞得，区域地价高企，间接促进着地方客户的购房信心，板块内的价格空间也瞬间被打开。* 电射同：2021/3/12接面伶157M无/平奉拈唐金：8家l拿跑时网1 2021/3/19接向玲：8574和7tMO*T宅返逐招博金：9家克拍轮效40轮JL稗大：京哈台州临海拿地耐同：2ffi!32楼窗偷 877+4M(H宅保疗虏基相&企：9掌克都轮发M轮克目及:来安台州玉环* 电M 冏：l31O楼面价二8522元/平+22900平仗宅

7、汨还参M虏企1 g享l ss竞稗人:大搴台州土拍市场火热原因分析:外部原因：头部城市“1拍3” 土拍升级，二类城市成为必然选择因城施策，房住不炒主基调严格执行；由于一类城市生存空间持续被压缩，叠加“1拍3” 土拍新政，将实施集中供地模式，中小型房企的生存空间将会被进一步压缩；除这22个重点城市外，各房企的方向更多会转向外围市场，像X这类利润空间尚可的城市必然成为重点关注对象。内部原因：市区地块竞争更激烈，进军外围寻求机遇，虽然近2个月市区土地无挂牌与成交，但近年已关注台州市场，并且参与土拍的房企，已感受到市区土拍市场竞争的更为激烈，从竞争中突出重围的房企，多家更是选择合作开发来分摊风险；而多次

8、未竞拍到地块的房企从只关注市区转变为温岭、临海、X等区域齐头并进，只为获得台州一席之地。台州乡镇市场的特征趋势所在，需求打开浙江被列为全国首个共同富裕示范区，未来浙江要更好的体现“示范”作用，就大概率会补齐“短板”和发挥“优势”。短板就是丽水、衢州等欠发达地区会迎来更大的发展机会，政策和资源会有所倾斜，以实现真正的共同富裕。而优势就是城乡发展的均衡会进一步得到巩固和加强，乡镇与城市的差距越来越小，尤其是乡镇的经济发展水平和生活水平肯定会再上一个台阶。因此未来乡镇的价值势必也将质变，乡镇的房地产市场也会水涨船高，形成新的需求窗口。或许工作在城市，生活在乡村的模式会在浙江率先实现。经济基础好，市场

9、需求大。聚焦到台州，台州的各乡镇整体的经济较好，均有自己的支柱产业，民富程度较高。2019年全国千强镇当中台州有14个入榜，足以见其实力的雄厚。其中，杜桥、泽国、大溪等乡镇的房地产市场基本与城区市场保持同频：2020年全年，临海的乡镇项目开盘当日的去化率约59%,而城区也仅为63%。其他典型乡镇项目的流速和涨幅均较为理想，日光盘频出，市场需求较好。2019年全国千强镇排名全国排名浙I省排名域镇7413浙江台州玉环市楚门镇11318浙江台州临海市杜桥镇11919浙江台州温岭市泽国镇16328浙江台州温岭市大溪镇31853浙江台州路桥区金清镇605102浙江台州黄岩区院桥镇664115浙江台州温哈

10、市松门镇669118浙江台州路桥区蓬街镇734130浙江台州温岭市若横镇757134浙江台州路桥区新桥镇822145浙江台州玉环市沙门镇832148浙江台州临海市白水洋镇837149浙江酬温哈市辆镇915155浙江州1三门县浦坝港镇楼地价差理想，有利泗空间。大溪镇、箸横镇、杜桥镇、新河镇等地的楼地差基本都在900071000元/平之间。对台州30多个乡镇长期监控显示,台州乡镇项目的利润率普遍较为理想，大部分略高于主城区，少数项目10%以上高利润。利润普遍较为理想的一个原因是源于乡镇市场获地渠道的多样性，除了常规的“招拍挂”夕卜，市场上退二进三，二手地和囤了多年的一手地较多，成本相对更低，利润自

11、然更高。下级乡镇已篮控主器项目楼地差温蛤市10000-11000温蛤市箸横镇9000-11000临海市杜雕9000-10000温蛤市算可值8100-10000温蛤市温雕8000-9000温蛤市泽触5000-8800温蛤市石桥头镇8000-8500温蛤市松门镇6000-8500临海市永丰镇7000-7500温岭市fi6500-7000临海市白水洋镇6000-6500温蛤市石胸15000-5500外来人口购买力上升，需求基数扩大。台州经济强镇一般都有雄厚的产业基础和大量外来人口，从近年的趋势变化来看，外来人口的购买力和置业比例正在逐年上升当中。浙江全域的人口吸附能力不断变强，而乡镇也成为了人口流入

12、的重要端口。在外来人口在当地置业的客户中，无论是个体户还是产业员工，在当地工作5年以上，基本上会考虑在当地置业安家，购买压力也并不大，需求基数上升。土地市场部分（X）出让时间地块编号地块名称出让面积平米用途容积率成交价万元楼面价元/m?溢价率竞得单位竞配情况2020/2/20浙江玉环新城漩门二期BXE0340305地块浙江玉环新城流门二期BXE0340305地块98642商住2.43070012970.00%万达2020/2/20浙江玉环新城【漩门二期BXE034-0204财浙江玉环新城【漩门二期BXE0340204蝴69950商住2.40171556780040360.00%万达2020/7

13、/28楚门镇BCM041.0306地块楚门镇BCM041-0306地块17021商住2.49070222034.80%温岭柏澳房地产2020/10/13玉环市干江镇工业小区B01麻玉环市干江淇:Dlk小区B01地块12077商住2.4000165413014250.00%台州潮鸿房地产2020/10/13玉环市玉城街道育峰村南大百片A地块玉环市玉城街道青峰村南大春片A嫩7273住宅2.500343712506870.00%玉环玉秀置业2021/1/13玉道峦岩山A1地块玉城街道峦岩山A-1地块34667住宅1.1999307612400298149.00%杭州嘉宜实业竞配其他:无偿返还住宅建筑面积3100n2021/3/10玉环新城漩门二期BXE0350601地块玉环新城【流门二期BXE035-0601地块9843商业2.54000162640.80%浙江创融实业投资2021/3/10玉城街道片 NCG0410322地块玉城街道城南片NCG041-0322地块75476商住2.2142000855249.90%大家竞配其他:无偿返还政府