0619九局版沈阳皓翔国际花园项目可行性研究报告.ppt

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1、1、技术指标规划用地面积1.83万，容积率4.12，地上建筑面积7.56万，其中：住宅建筑面积6.04万，网点建筑面积1.51万，地下建筑面积1.8万（约360个停车位）。2、销售计划项目销售期预计从2012年到2013年，共2年。3、主要经济指标项目启动资金约2.95亿元，由中铁九局沈阳房屋开发有限公司与合作方皓翔公司按双方约定的投资比例（6：4）共同投入，2012年通过项目销售回款能够满足项目开发建设的资金需求。项目净利润1.725亿元，全投资内部收益率55.61%大于行业基准要求，财务净现值npv12932.85万元大于0，项目投资回收期1.42年，预计2012年11月收回成本，是典型的

2、“短平快”项目。项目概况 根据中铁九局房地产板块“十二五”规划的具体要求，结合沈阳房屋开发公司2011年必保完成一块住宅开发地块，在开发过程中解决部分职工住宅需求的目标，中铁九局集团沈阳房屋开发公司通过多渠道考察和调研，及时了解到了皓翔国际花园的地块信息，经与皓翔公司多次沟通，双方已就该项目达成合作意向。 项目地处沈阳市沈河区万柳塘路44号，地块周边自然景观丰富，地理位置十分优越，交通便利，配套设施非常完备。项目位于中街、五爱、南塔三大商圈的核心位置，闹中取静，周边环境优美，交通十分畅达适宜居住。 我们认为该地块非常适合我局建设干部职工住宅，经大量的市场调研和分析，选定该项目作为解决职工住房问

3、题的重点住宅地块，并及时组织相关人员进行市场调研，编制可行性研究报告。 此次调研，我们引进了北京国利地产综合服务机构，结合沈阳地域经济特色及项目基础特质，充分借鉴国内及区域内优势项目进行充分论证，以期得到更加科学、客观、准确的市场判断。 本可行性研究报告在北京国利机构的市场调研报告基础上进行相应调整和完善，并重新编制。前言报告主要提纲产品策略建议产品策略建议 n 沈河区房地产发展研究n 区域市场供给量分析n 典型项目研究n 项目本体分析n 产品规划初步建议n 项目经济估算n 项目开发可行性研究结论一 沈河区概况行政区划调整行政区划调整区域特征区域特征房地产概况房地产概况区域特征-沈河区位居城市

4、中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内1.沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。2.知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；3.商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心；4.本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。本案1.规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显

5、。2. 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高东陵房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺u 沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限；u 配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。1.区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓

6、项目，纯住宅稀缺；2.区域价格：写字楼、商铺、公寓；3.目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；4.板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大市场部分总结1. 纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；2. 行政规划变更，房地产板块有效扩大 ，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；3. 区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出4. 万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公

7、园优良的生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发二 区域房市场供求分析供应分析供应分析成交分析成交分析供求关系解析供求关系解析沈河区2010年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。本年度商品房成交量78.84 万平，成交套数7686 套。商品住宅成交面积55.59 万平，成交套数为6016 套。政策影响下的区域房地产市场成交依然火爆需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购买学区房为主，需

8、求异常旺盛，成交量在各区名列前茅。区域供需关系分析供应面积（万供应面积（万/ /）供应套数供应套数成交面积（万成交面积（万/ /）成交套数成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域，仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住宅产品需求度很高。2010年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表供需研究-商品房成交率高达78%，且万柳塘区域2011年几乎无新盘推出，市场潜力极其巨大市场部分总

9、结研究结论-从供求关系分析，未来13年随着核心区土地日益稀缺，万柳塘周边商品房将出现供小于求的长期局面，项目开发前景良好1.2010年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无供应 ；2.区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求；3.万柳塘区域作为核心区成熟住宅区，拥有其他区域无法比拟的教育资源、公园资源及医疗资源；4.由于商业地块成交较多，后市住宅类产品供应将逐渐减小，随着商务用房的增加，区域内商品住宅供需矛盾将进一步加大。三 区域典型项目分析项目分布

10、项目分布销售销售均价均价主力主力户型户型二手房二手房交易交易客群分析客群分析中街中街五爱五爱南塔南塔目前沈河区在售商品房项目主要集中在东中街、青年大街（地铁2号线）、五爱商圈等处，我项目周边在售项目稀少，且城市一环内多以商业网点、写字楼项目为主。住宅供应异常稀缺。沈河区商圈密布，各版块功能区分明显项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附近，万柳塘区域几无项目供应，区域供应主要以商业写字楼为主五矿万泉公元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼 高层 装修状况毛坯+精装1500元/项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格1050010500（毛坯）（毛坯）

11、-12000-12000元元/ /楼层状况20层高层 占地面积8096平方米建筑面积47109平方米 绿化率30%容积率5.09开盘时间2011年5月入住时间暂无资料 产权年限50年户 数总共 392 户 当期 211 户车位信息地下车位万泉公园（小河沿公园）会所1F典型项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益公园雅筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼 高层 装修状况精装修2500元/项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/物业费1.80元/平方米月物业管理公司 沈阳万城物业管理有限公司楼层状况2栋31层，地下2层 占地面积7572平方

12、米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间2009年4月入住时间2011年9月产权年限50年户 数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年免费停车公园雅筑位于本案东北方向，为小体量精装住宅项目，户型范围57与70两居、586576一居、87与143三居。此项目目前已进入尾盘销售阶段，不会对本案的开发以及未来销售形成竞争。典型项目-公园雅筑，精装修，适合投资客以及学区房客户目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的精品住宅五矿万泉公元：1.公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。2.五矿万泉公元总四栋，一期、号楼2010年12月入市,均价8500，2010年5

13、月22日位于园区内部景观较好的、号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。周边住宅稀缺 短期内不存在新盘竞争项目典型项目分析结论-周边供应稀缺，供需矛盾进一步加大区内住宅产品逐渐由中小户型向大户型过度项目项目面积范围面积范围（）（）主力面积区间主力面积区间（）（）华府新天地高层30-90高层32-72新华天玺高层45-466高层45-75银河丽湾高层113-283高层113-253领先国际高层112-172高层149-156万科柏翠园高层170-2

14、60高层170-260保利海上五月花多层90-169多层90-120保利康桥高层90-400高层139-240水晶城多层47-140 高层50-130多层80-100 高层70-110佳和新城高层65-115高层56-89公园雅筑高层57-142高层56-90五矿万泉公元高层54-139高层75-118沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源的日益短缺，仅有的开发项目开发商大多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70 和100-130 两个区间，满足投资客和改善型需要。主力户型-主要集中在45-70平米和100-130平米之间1. 2010年，区位优势特别明显的项目（万科柏翠园、华府新天地等

15、）开盘价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明显；2. 目前区域内多以高层为主，高层精装修一般为13000 元/，精装费一般为1500 元/；非精装高层一般为8500元/。清水洋房一般在9000元/。商业项目一般为15000元/；3. 价格相对于09年整体上涨很多，2011年区域市场继续呈现供售两旺的局面。项目项目起价起价（元元/ /）最最高价高价（元元/ /）均价均价（元元/ /）华府新天地高层11500（精装）高层13000（精装）高层12600（精装）新华天玺高层13500（精装）高层24000（精装）高层15000（精装）银河丽湾高层8000高层30000 高层15000领先国际高层14000

16、高层15000 高层14500万科柏翠园高层16000（精装）高层21000（精装）高层18000（精装）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康桥高层13500（精装）高层18000（精装）高层15000（精装）水晶城高层5100高层5500高层5300小高层5000 小高层5800小高层5500多层5400多层6000多层5750佳和新城高层5000高层6400高层5800销售价格-供应缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。二手房交易-二手房市场交易异常火爆，沈阳热点投资区域周边二手房价格情况周边二手房价格情况社区名称价格区间（元/）相对方位大万莲小区5400-7631东北明城花园7656-10280科学家花园4746-5246西北富教小区7052通天小区6346-6545益文小区7312滨河小区7040华兴小区6176-8200西勒石小区5517-6729客户分析-学区房客户、投资