从化风云岭项目前期定位可行性报告.ppt

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1、珠光集团从化风云岭项目珠光集团从化风云岭项目前期定位可行性报告前期定位可行性报告得城市以土地，还城市以高度得城市以土地，还城市以高度城市名片之珠光风云岭项目 一个国家或者城市进入富裕、进入发达阶段一定伴随着休闲时代的到来，大休闲带动大消费，大消费带动大发展。从化，是广州“北优”发展战略的主要区位，其国际旅游城市、生态文明示范区等城市定位注定从化将成为珠三角财富聚集新高地和高端休闲度假区。 自然环境的天生禀赋，与城市发展的走向不期而遇，珠光风云岭项目集超五星级酒店、国际商务、别墅洋房、度假休闲等顶级配套于一身，不仅使其自身成为一个足以支撑起中心城区的高端综合体，其发展更能撬动整个从化的旅游产业链

2、，为从化向珠三角递上最靓丽的名片。前言前言第一部分第一部分 市场状况市场状况第二部分第二部分 项目定位项目定位第三部分第三部分 目标客户群分析目标客户群分析 第四部分第四部分 规划建议规划建议第一部分第一部分 市场状况市场状况从化概况从化概况概况概况 从化市位于广州的东北部，地处珠三角经济区内，是珠江三角洲平原与粤北山区之间的衔接过渡地带。从化区位优势得天独厚，是珠江三角洲通往粤北、华东地区的交通咽喉，是广州北部门户，是珠三角对广东北部山区和北部内地省份的重要接驳点，是广州“北优”发展战略的主要区位。定位定位 从化的城市定位为具有中等城市规模的广州北部城市副中心、广州先进制造业基地和新兴产业集

3、聚区、国家创意农业基地和国际自然创意产业基地、广州北部的物流集散地和商贸中心、国际旅游城市、生态文明示范区。 从成交量上看，从成交量上看，20092009年至年至20102010年年3 3月期间，从化整体市场月基本保持良月期间，从化整体市场月基本保持良好的成交势头，好的成交势头，5 5月黄金和月黄金和1010月黄金周成交趋旺，成交套数均超过月黄金周成交趋旺，成交套数均超过600600套；套；8 8、9 9月成交略有下降，成交量徘徊在月成交略有下降，成交量徘徊在250250套左右；套左右； 成交走势上看，从去年成交走势上看，从去年1010月开始，从化房地产市场成交数量受政策及月开始，从化房地产市

4、场成交数量受政策及市场环境的影响，呈下降趋势；直至今年市场环境的影响，呈下降趋势；直至今年3 3月成交量才开始有所回升；月成交量才开始有所回升；从化地产市场概况从化地产市场概况数据来源：新浪乐居 成交均价上看，09年9月至10年3月期间，从化整体市场成交均价保持5800元/左右，且呈缓慢上升趋势；整体市场价格的走势较为稳健； 成交总额上看，从去年10月开始（8月数据缺失），从化房地产市场总体成交额呈下降趋势，至2010年2月份成交跌至最低点；直至今年3月成交总额开始有所回升；从化地产市场概况从化地产市场概况数据来源：新浪乐居各板块板块概况及代表项目分析各板块板块概况及代表项目分析旅游地产重点发

5、展区域城市型地产重点发展区域温泉区域街口区域神岗区域别墅市场竞争状况别墅市场竞争状况神岗板块神岗板块 广州辐射带动地产重点发展区广州辐射带动地产重点发展区1.1.东方夏湾拿东方夏湾拿2.2.珠江国际城珠江国际城3.3.逸泉山庄逸泉山庄4.4.流溪御景花园流溪御景花园代表代表楼盘楼盘板块发展方向： 充分利用珠三环高速公路、京珠高速公路、街北高速公路和广从轻轨、105国道等交通优势，利用流溪河沿岸、低丘山林的环境优势，积极发展针对广州市民的中高档郊区社区。 社区建设要有适当的规模且配套完善，形成一个个档次有别、风格各异的居住区，彼此之间预留必要的生态区域或农田。优点：优点：成熟社区，已开发多期，拥

6、有不同的组团，每个 房间都有露台/阳台，价格也很便宜、交楼时间短。缺点：缺点：楼道空间窄小；密度大、杂乱, 离从化市区远。神岗板块神岗板块-东方夏湾拿东方夏湾拿指标指标数据数据地理位置从化神岗规模占地面积：198万建筑面积：未知发展商广州珠江房地产开发中心有限公司楼高四层（含地下室）规划独栋、双拼、多联、洋房、酒店、商业街推售货量现推售安达卢西亚三期/巴哈马二期多连排约户型独立别墅300-370联排别墅258-266推货量 110销售量剩余4套40销售率 3636%销售价格联排别墅均价8500-9000元/独立别墅约12000元/装修标准2000元/神岗板块神岗板块-珠江国际城珠江国际城指标指

7、标数据数据地理位置从化神岗规模占地面积：133万建筑面积：发展商珠江投资楼高四层（含地下室）规划小区：10万平方米的商业中心、2万平方米中轴水景、1200亩体育公园、3万平方米高尔夫练习场、9000平方米名流会所；以323和351的双拼户型为主。推售货量双拼别墅户型 321-353推货量新推45套销售量约15套销售率33%销售价格均价9500元/（中轴水景12000元/）装修标准2000元/平方优点：优点：四面环山，视野开阔。户型设计巧妙相连，实用美观，带立体花园。配套规划完善；开发多年，小区较为成熟；缺点：缺点：园林绿化没有突出的特色；除中轴水景单位，其他联排产品楼距都比较密，景观较为单一；

8、优点：1、品牌发展商；2、小区开发多年，居住气氛较好；3、项目配套规划较为完善；4、临近105过道，交通较为方便；缺点：1、园林绿化没有突出的特色；2、景观资源较为缺乏；北向望流溪河；神岗板块神岗板块-逸泉山庄逸泉山庄指标指标数据数据地理位置从化神岗规模占地面积：86万发展商城建集团楼高两层规划小区：6000平方米的会所内有超市、中西餐厅、酒吧、医疗中心、会议中心、健身室、卡拉OK舞厅、桌球室、羽毛球场、桑拿、沐足、美容、美发，还有室内外网球场、室外篮球场、大型泳池等，另外还有度假公寓、9万平方米的景观高尔夫练习场及准五星级逸泉国际大酒店。小区别墅以独立、联排为主；另还有洋房。推售货量主推洋房

9、（无在售别墅）户型340-390 推货量18套销售量5套销售率29%销售价格均价15000元/装修标准无装修-元/温泉板块温泉板块1.1.富力泉天下富力泉天下2.2.居里润园居里润园3.3.方圆明月山溪方圆明月山溪旅游地产重点发展区旅游地产重点发展区板块发展方向：充分利用温泉、流溪河、连绵山林、岭南风情、果林之乡等风景旅游资源，建设街吕高速甚至街良（街口到良口）轻轨，以良口温泉开发区、良口镇区、温泉旅游度假区（即温泉镇区）为重点，建设高、中、低不同档次而相融的规模相对较小的居住社区，以两镇区为中心，形成群星拱月的房地产楼盘格局，使之成为广州市、珠三角、广东省、全国乃至东南亚的休闲度假胜地。代表

10、代表楼盘楼盘优点：位于温泉镇环境清幽；有温泉入户；容积率低；定位高、居住氛围较好。缺点：位置偏远，社区小，总价高，可选性不强；周边人口比较复杂；生活购物不方便。温泉板块温泉板块-居礼润园居礼润园指标指标数据数据地理位置从化温泉镇规模占地面积：建筑面积：40万发展商广州家化置业有限公司楼高别墅：四层（含地下室）规划小区内设2000温泉养生会所，以独立别墅和公寓为主。推售货量别墅46套户型264-431推货量46销售量14套销售率30%销售价格10000-14000元/装修标准无装修-元/优点：临近度假区温泉镇，方便娱乐；小区配套齐全；地下室采光设计良好。缺点：距市中心较远；周边配套设施较少；交通

11、不方便。温泉板块温泉板块-方圆明月山溪方圆明月山溪指标指标数据数据地理位置从化温泉镇规模占地面积：43.2万建筑面积：31.5万发展商方圆集团楼高四层规划独立、三联、四联推售货量一期：“文明里”组团，90套货量 户型独立别墅三联、四联面积 401-450350-360推货量41124销售量3090销售率74%73%销售价格11000元/约7000元/装修标准无装修-元/街口板块街口板块城市型地产重点发展区城市型地产重点发展区1.1.雅居乐滨江花园雅居乐滨江花园2.2.从化托斯卡纳从化托斯卡纳代表代表楼盘楼盘板块发展方向： 从化全市的政治、经济、文化和信息中心；重点发展配套完善的中低档次的住宅小

12、区或组团，建设以多层公寓式住宅为主体、小高层住宅为辅助、点缀少量高层住宅和低层别墅，并建设适量经济适用住房和廉租住房的房地产体系项目项目项目占地项目占地容积率容积率配套配套环境资源环境资源优势优势劣势劣势东方夏湾拿东方夏湾拿198198万万0.60.6拉丁风情商业街拉丁风情商业街、豪生酒店、会、豪生酒店、会所所 荔枝林、流溪荔枝林、流溪河景（小支流河景（小支流）成熟社区，以开发多期，拥成熟社区，以开发多期，拥有不同的组团。有不同的组团。 每个房间都每个房间都有露台有露台/ /阳台，价格也很便宜阳台，价格也很便宜、交楼时间短。、交楼时间短。 小区内穿插一条村们和小区内穿插一条村们和业主共用的路业

13、主共用的路. .楼道空间楼道空间窄小窄小/ /密度大、杂乱密度大、杂乱, , 离离从化市区远；从化市区远；逸泉山庄逸泉山庄约约233233万万0.450.45酒店、会所、商酒店、会所、商业街业街流溪河景（非流溪河景（非一线江景）一线江景）岭南特色风情，绿化率高、岭南特色风情，绿化率高、密度较低；社区成熟，管理密度较低；社区成熟，管理费不高；大露台并且赠送大费不高；大露台并且赠送大花园，现楼。花园，现楼。地势较低，密度大。地势较低，密度大。朝向不是很理想，组团朝向不是很理想，组团设计比较乱。设计比较乱。珠江国际城珠江国际城133133万万1.021.02高尔夫练习场、高尔夫练习场、大型商业、医院

14、大型商业、医院、学校、学校部分山景部分山景四面环山，视野开阔。户型四面环山，视野开阔。户型设计巧妙相连，实用美观，设计巧妙相连，实用美观，带立体花园。配套高尔夫练带立体花园。配套高尔夫练习场。习场。发展不成熟，园林绿化发展不成熟，园林绿化没有突出的特色。地理没有突出的特色。地理位置交平坦无优势，整位置交平坦无优势，整个项目显得非常荒凉个项目显得非常荒凉方圆方圆明月山溪明月山溪约约43.243.2万万0.80.8广东省美协（方广东省美协（方圆）艺术中心圆）艺术中心 、泮溪公园泮溪公园 商业商业街，幼儿园街，幼儿园流溪河景（小流溪河景（小支流）支流）临近度假区温泉镇，方便生临近度假区温泉镇，方便生

15、活、娱乐；小区配套齐全。活、娱乐；小区配套齐全。地下室采光良好。地下室采光良好。距市中心较远。周边配距市中心较远。周边配套设施较少；交通不方套设施较少；交通不方便；便；流溪御景流溪御景6666万万0.670.67会所、商业街、会所、商业街、幼儿园；幼儿园；背依风云岭、背依风云岭、一线流溪河景一线流溪河景3.23.2公里长流溪河岸，户型产公里长流溪河岸，户型产品上有竞争优势；西班牙建品上有竞争优势；西班牙建筑风格，首创地下室连通车筑风格，首创地下室连通车库等；库等；社区配套少；小区开发社区配套少；小区开发时间断，不成熟；时间断，不成熟；别墅竞争对手统计别墅竞争对手统计项目名称项目名称产品产品建筑

16、面积建筑面积地上面积地上面积地下室面积地下室面积花园面积花园面积对外销售均价对外销售均价装修标准装修标准东方夏湾拿东方夏湾拿联排（单边）联排（单边）26626618618680801501509000900020002000联排（中间）联排（中间）258258178178808071718500850020002000珠江国际城珠江国际城双拼双拼323323223223约约110110160-560160-5609000900020002000双拼双拼351351251251约约110110160-560160-5609000900020002000明月山溪明月山溪 ( (诗书里）诗书里）独立独立400400300300约约100100300-400300-4001000010000毛坯毛坯富力泉天下富力泉天下独立独立400-480400-480280-330280-330120-150120-150约约110-150110-15080008000毛坯毛坯双拼双拼300-380300-380220-260220-260约约120120约约80-12080-12068006800毛坯毛坯