北京市密云枫谷项目发展可行性研究报告424.ppt

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1、沐浴在酒香中的波尔多时光沐浴在酒香中的波尔多时光北京市密云枫谷项目北京市密云枫谷项目发展可行性研究报告发展可行性研究报告谨呈：天正中广置业有限公司第 1 页目录目录Concept Plan思维路径思维路径Part1.Part1.项目解读项目解读Part2.Part2.项目发展可行性项目发展可行性Part3.Part3.项目定位可行性项目定位可行性第 2 页第 2 页Part1.项目解读项目解读区位区位交通交通 配套配套地势地势指标指标 第 3 页项目解读项目解读市市 区区密密云云 项目位于密云县密云水库西南的穆家峪镇达峪沟村西，项目位于密云县密云水库西南的穆家峪镇达峪沟村西，距北京市区距北京市

2、区8080公里，距密云城区公里，距密云城区9.79.7公里，距密云水库公里，距密云水库12.812.8公里，公里，目前属于北京远郊区待开发的陌生区域。目前属于北京远郊区待开发的陌生区域。项目区位项目区位本案本案80km第 4 页北京城区至本项目约北京城区至本项目约9090分钟车程。至京承高速密云城区出口分钟车程。至京承高速密云城区出口13.413.4公里公里主要线路：京承高速兴盛桥密云城区出口主要线路：京承高速兴盛桥密云城区出口顺密路顺密路滨河路滨河路密关路密关路本项目本项目目前不具备与城市主干道的路通条件，是本项目的重要劣势目前不具备与城市主干道的路通条件，是本项目的重要劣势项目解读项目解读

3、交通情况交通情况第 5 页密云水库云峰山清凉谷自然资源：本项目位于密云旅游带门户，虽不在景区内，但周边休闲旅游配套丰富成熟。自然资源：本项目位于密云旅游带门户，虽不在景区内，但周边休闲旅游配套丰富成熟。项目配套项目配套项目解读项目解读京都第一瀑 京都第一瀑黑龙潭桃源仙谷九道弯云龙涧云佛山白龙潭司马台长城云岫谷古北口雾灵山第 6 页密云第五小学密云二中密云蓝天幼儿园密云第一幼儿园密云第四小学密云第三中学密云第四幼儿园密云第五中学首都师范大学附属密云中学首都医科大学燕京医学院附属密云医院密云第四中学密云县医院密云县中医院北京密云水库医院10KM本案本案生活配套：生活配套：项目所在区域生活配严重匮乏

4、，且土地尚不具备项目所在区域生活配严重匮乏，且土地尚不具备7 7通条件，如满足配套条件需极大的通条件，如满足配套条件需极大的开发量和投入成本。开发量和投入成本。项目周边项目周边5公里半径内医疗教育配套匮乏，教育、及医疗配套主要集中在密公里半径内医疗教育配套匮乏，教育、及医疗配套主要集中在密云城区，距离项目云城区，距离项目10公里左右。公里左右。项目配套项目配套5KM项目解读项目解读第 7 页项目地势条件项目地势条件项目解读项目解读唯一进入地块唯一进入地块的现状道路的现状道路 四周群山闭合环绕四周群山闭合环绕项目宗地位于盆地之中的平地项目宗地位于盆地之中的平地首期建设用地首期建设用地396亩亩地

5、块内部地形较复杂，没有先期开发基础，后期开发量较大。地块内部地形较复杂，没有先期开发基础，后期开发量较大。而宗地地形为山谷结合平地，位于群山闭合环绕之中。地面高差较大，现为山地、耕地、苗圃、而宗地地形为山谷结合平地，位于群山闭合环绕之中。地面高差较大，现为山地、耕地、苗圃、宅基地。规划用途为多功能用地、绿化用地等。宅基地。规划用途为多功能用地、绿化用地等。宗地地势条件丰富，具备较强的可塑性，具备宗地地势条件丰富，具备较强的可塑性，具备多元性开发和情景主题式开发的先决条件。多元性开发和情景主题式开发的先决条件。第 8 页项目中型体量，容积率指标无法实现纯独栋别墅社区。项目中型体量，容积率指标无法

6、实现纯独栋别墅社区。会混建独栋、联排及小高层等产品会混建独栋、联排及小高层等产品项目规划指标项目规划指标占地：396亩（启动区）容积率：0.8建筑面积：24.5万平方米规划用途：多功能用地、绿化用地项目解读项目解读第 9 页项目核心问题项目核心问题核心核心问题问题确定项目整体发展方向？确定项目整体发展方向？打造项目核心竞争力？打造项目核心竞争力？项目解读项目解读 我们将通过城市发展；区域特点；市场研究；客户需求研究几个维度来寻找机会我们将通过城市发展；区域特点；市场研究；客户需求研究几个维度来寻找机会第 10 页第 10 页Part2.项目发展可行性项目发展可行性城市发展角度城市发展角度区域发

7、展角度区域发展角度竞争市场角度竞争市场角度第 11 页北京的城市化水平北京的城市化水平 北京城市化水平已经达到北京城市化水平已经达到83.683.6，城市化总体水平很高，城市化总体水平很高，与发达国家城市城市仅有与发达国家城市城市仅有1616的差距。的差距。城市发展角度城市发展角度第 12 页第一阶段：城市化累积第一阶段：城市化累积城市的生长带来大量就业机会，导致大量人口迁入第二阶段：郊区化第二阶段：郊区化城市不断发展带来了诸多矛盾，导致人们向郊区迁移城市发展角度城市发展角度n当城市化率达到70%，城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，城乡趋于一体化；n郊区化发展，人们选择郊区住

8、宅作为栖息地，生活和工作往来与城郊甚至城市之间，城界已经不再清晰。北京进入城市发展的后期阶段，即郊区化发展。伴随城市化的运动过程，资源、北京进入城市发展的后期阶段，即郊区化发展。伴随城市化的运动过程，资源、市场高效配置，人们的居住、生活、工作不再以城市的行政边界为界限，郊区化市场高效配置，人们的居住、生活、工作不再以城市的行政边界为界限，郊区化趋势明显。趋势明显。初期阶段初期阶段加速阶段加速阶段后期阶段后期阶段2030405060708010城市化发展水平（%）北京城市化水平北京城市化水平第 13 页北京财富结构北京财富结构“橄榄形橄榄形”财富结构财富结构随着北京城市化进程，产业的高速发展，企

9、业中层管理者人群大幅增加，城市中产阶层人群增速较快，致使财富结构由之前的“金字塔”形逐渐转变成现在“橄榄”形结构。低收入人群低收入人群顶级财富人群顶级财富人群中高端阶层中高端阶层支付力高低城市发展角度城市发展角度北京中产阶级人口以每年北京中产阶级人口以每年22%22%的速度递增，的速度递增，20132013年预计达到年预计达到572572万；万； 作为远郊别墅主力消费客群，中产阶级人口的增长将给此类产品带来市场作为远郊别墅主力消费客群，中产阶级人口的增长将给此类产品带来市场需求的增长。需求的增长。第 14 页随着北京经济的壮大，二次城市化进程的发展，人口的不断增加，对城市圈内其他城市起到带动作

10、用。北京的远郊区县，及最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及怀来等城市快速发展，形成环北京经济体系。城际交通系统：以北京为中心，随着高铁和高速公路的快速发展，基本形成以北京、天津为中心的“两小时交通圈” 一小时交通圈廊坊廊坊京京哈哈京京沈沈京津京津塘塘京京开开京京石石京京张张京京承承涿州涿州固安固安燕郊燕郊半小时交通圈怀来怀来香河香河随着城市交通的快速发展，缩短了北京与郊区及周边城市的通达时间。随着城市交通的快速发展，缩短了北京与郊区及周边城市的通达时间。正使北京的行政边界日益模糊，北京城市尺度被放大。正使北京的行政边界日益模糊，北京城市尺度被放大。北京与周边的联系北京与周边的联系城市发展角度城

11、市发展角度密云密云怀柔怀柔延庆延庆门头沟门头沟房山房山通州通州顺义顺义大兴大兴第 15 页北京城界逐渐消失，大北京区域逐步形成，项目所在区域的区域北京城界逐渐消失，大北京区域逐步形成，项目所在区域的区域价值认可度得到提升价值认可度得到提升伟业观点一伟业观点一北京高端客户对在北京周边的远郊城市别墅非常认可，北京高端客户对在北京周边的远郊城市别墅非常认可，购买需求旺盛购买需求旺盛伟业观点二伟业观点二本项目条件具备打造城市中产人群第二居所的特征，本项目条件具备打造城市中产人群第二居所的特征，项目核心价值应建立在北京客户高端改善外溢需求基础上进行塑造项目核心价值应建立在北京客户高端改善外溢需求基础上进

12、行塑造城市发展角度城市发展角度第 16 页密云区位解读密云区位解读密云总面积2229.45平方公里，是北京市土地面积最大的区县。密云县是山区县，属燕山山脉，境内山峦起伏，东、西、北三面群山连绵，中部低缓，西南开阔。海拔在451735米之间。密云县境内主要河流有潮河、白河、潮白河。密云境内共有大中型水库4座，大型水库密云水库坐落在县域中部，最大库容达43.75亿立方米，最大水面面积为188平方公里。密云县的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为区内提供了一个良好的生产、生活和工作环境。区域发展角度区域发展角度市市 区区密密云云67km第 17 页密云十二五规划产业结构及特点密云十二五规划产业结构及

13、特点创建绿色生态休闲绿色生态休闲旅游旅游示范区发展高端特色种植与二高端特色种植与二三产业融合的现代农业三产业融合的现代农业密云旅游资源丰富，坐拥密云水库，携云蒙山，黑龙潭，司马台长城等风景区，风景秀丽，每年吸引大量北京游客。挖掘密云独特农产品资源优势，扩大规模和影响力。扩大葡萄种植规模，建设首度葡萄产业示范区密云特色资源区域发展角度区域发展角度发展精品建筑地产精品建筑地产，打造宜居宜业新城结合区域资源优势，以生态为核心竞争力，推动高端化精品化建筑产业发展第 18 页密云十二五规划旅游业及现代农业政策推动密云十二五规划旅游业及现代农业政策推动投资千亿，打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区。投资千亿

14、，打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区。密云县以首都水源区发展战密云县以首都水源区发展战略为指导，以创建全国生态县为契机，完善略为指导，以创建全国生态县为契机，完善“一城带四线一城带四线”的旅游格局，加快五大旅游度假基的旅游格局，加快五大旅游度假基地，六大休闲产业带建设，把密云建成华北地区的绿色、生态、休闲度假圣地。地，六大休闲产业带建设，把密云建成华北地区的绿色、生态、休闲度假圣地。与国际接轨，大项目引领，旅游产业高端化。与国际接轨，大项目引领，旅游产业高端化。充分挖掘地方资源，将县域作为旅充分挖掘地方资源，将县域作为旅游综合体进行整体规划、设计、建设和经营，引进有世界影响力的旅游品牌企业。游

15、综合体进行整体规划、设计、建设和经营，引进有世界影响力的旅游品牌企业。在世界一在世界一流旅游城市建设中承担国际交往、高端度假和时尚休闲的功能。流旅游城市建设中承担国际交往、高端度假和时尚休闲的功能。建设首都葡萄产业综合发展示范区。建设首都葡萄产业综合发展示范区。扩大葡萄种植基地规模，打造以国际葡萄酒庄扩大葡萄种植基地规模，打造以国际葡萄酒庄聚集区为龙头，产业融合，构建全市最大的红酒产业基地。聚集区为龙头，产业融合，构建全市最大的红酒产业基地。区域发展角度区域发展角度第 19 页区域发展角度区域发展角度十二五规划密云新城规划的落实，将逐渐打造国十二五规划密云新城规划的落实，将逐渐打造国际绿色休闲

16、旅游产业综合示范区际绿色休闲旅游产业综合示范区伟业观点一伟业观点一以现有稀缺农业产品大力发展现代农业，以现有稀缺农业产品大力发展现代农业，推进以葡萄产业发展，建设首度葡萄产业示范区。推进以葡萄产业发展，建设首度葡萄产业示范区。伟业观点二伟业观点二旅游文化和现代农业及葡萄产业，是密云建筑产业区别于其他远旅游文化和现代农业及葡萄产业，是密云建筑产业区别于其他远郊区县的独特价值标签郊区县的独特价值标签伟业观点三伟业观点三本项目要对应密云旅游文化和现代农业及葡萄文化产业的特点进行定位，在与其他本项目要对应密云旅游文化和现代农业及葡萄文化产业的特点进行定位，在与其他远郊区县的项目形成差异化竞争远郊区县的项目形成差异化竞争第 20 页本案本案 首创澜茵山首创澜茵山彼岸香醍彼岸香醍绿地国际花都绿地国际花都君山高尔夫别墅君山高尔夫别墅竞争市场角度竞争市场角度区域竞争分析区域竞争分析沃顿庄园沃顿庄园第 21 页案名案名占地占地面积面积( () )建筑建筑面积面积( () )容容积积率率套数套数户型面积户型面积( () )绿绿化化率率装修装修成交价成交价（元（元/ /) )建筑建筑形式形式楼层区间楼层区间