可行性报告-130314中山三乡镇平南村地块可行性研究报告宋体.doc

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1、 中山三乡平南村地块可行性研究报告谨呈:李金平董事长中山三乡镇平南村地块可行性研究报告 中城嘉信地产二0一三年三月十八日21第一部分 三乡镇周边市场调研一、 三乡镇区位解读1、 三乡镇概况 三乡镇位于中山市南部，毗邻珠海特区，四面环山，面积93.61平方公里，其中建成区面积12.16平方公里。辖12个村委会和2个居委会，常住人口19.17万人（其中户籍人口4万人），旅外同胞7万人、遍布世界各地。三乡镇是其他地区通达珠海、澳门等地的节点城镇，位于珠中江城市半小时生活圈和珠三角一小时生活圈内，交通路网发达、区位优势明显。2、 三乡镇产业发展状况 改革开放以来，三乡大力实施“工业强镇”战略，美国、德

2、国、日本、意大利、韩国等国家和港澳台等地区的知名企业纷纷落户，三乡迅速发展成为以外向型经济为主导的工业强镇和经济强镇。现全镇拥有2000多家工业企业，其中外资企业500多家，位居全市前列。三乡拥有亚洲最大的制鞋基地宝元鞋厂，亚洲最大的休闲运动帽生产企业伟立制帽厂，全球著名的药业和化妆业品牌企业曼秀雷敦公司、全国箱包行业名牌企业皇冠皮件公司、全国第二家香港上市的房地产企业雅居乐地产集团均座落我镇。另有一批像金胜铝业、日东光器等名优企业，企业先进发展模式是三乡工业发展的标杆。 三乡镇在大力实施“工业强镇”战略的同时，强力推进“双轮驱动”战略，把优先发展现代服务业、新兴服务业摆在重点位置，20XX年

3、三大产业比例1.5：52.1：46.4，第三产业发展迅猛，历年比重居全市前列。3、 三乡镇交通区位 三乡交通网络完善，方便快捷。105国道、广珠公路、沙坦路等主干道贯穿全镇，全镇有3个汽车站，班车直通香港、广州、深圳以及省内其他地区和国内14个省份地区。西部沿海高速公路、京珠高速公路、太澳高速公路直接通达三乡，珠三角城际轻轨、提前开工的港珠澳大桥距离三乡20分钟车程，穗、深、港、澳、珠等机场均处在其90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，其中最近的出口港仅需10分钟车程。市镇公交线路完善，镇内有公共汽车、小巴、以及规划中的自行车慢行系统互补相互配套出行。

4、 此外，铁路运输经由广州及未来的中山过境线路通达全国各地，形成方便快捷的海陆空交通网络。二、三乡镇房地产项目调查（一） 三乡镇在售房地产项目调查1、三乡镇房地产项目一览图2、三乡镇在售项目统计n 三乡镇目前在售项目约10个，总推售量约33.1万；n 三乡区域中房地产项目多以别墅和洋房为主要产品，多个项目容积率密度较低，居住舒适度极高。由于本区域总价相比周边城市较低，客户的刚需选择也从90的两房跃升100以上的3房，因此在户型上多以100-130的3房为主；n 区域内项目的洋房均价集中在4200-4800之间，别墅均价在10000-18000之间；n 而在较多项目近期的营销动作中不乏看到众多的一

5、口价以及特价房等推广字眼出现，市场已进入以价换量的趋势；3、 部分重点在售项目调查：（1） 个盘分析景观一品n 项目基本概况n 项目分析n 项目小结：该项目在20XX年开盘，至今销售周期较长，这与项目的产品户型、价格有关，在早期曾经销售均价为6100元/，并且项目最小的户型为145的三房，户型相对偏大，因此项目对应的客户较为高端，外地人客户承受能力较大，影响着项目的成交客户；（2） 个盘分析大翼龙苑n 项目概况n 项目分析n 项目总结 该项目位于城桂公路旁，较多本地人觉得项目较为偏远，因此不会选择本项目置业，但项目的亮点大赠送面积户型，吸引较多外地客户。在调查的过程中，停车场不乏广州、深圳、珠

6、海等地方的车牌车辆；（3） 个盘分析海尚绿洲n 项目概况n 项目分析n 项目总结 项目位于雅居乐新城旁，其消化速度较慢，项目属于三乡区域内价格的洼地，促使较多的本地人购买，同时也有部分生活工作在三乡的坦洲、珠海客户前往购买；（4）个案分析爱ME公园n 项目概况n 项目分析n 项目总结该项目主要推广区域在珠海，在珠海公交站牌和户外均有项目的画面上画，促进了客户对项目的了解；该项目生活配套设施较为完善，规划中的公园和公交总站也是该项目的一个卖点；（5）个案分析檀香山别墅n 项目概况n 项目分析n 项目总结该项目属于尾盘阶段，所剩货量不多，看其推出特价单位所知，项目想尽快清货；而项目的水系园林规划景

7、观较好，购买的客户置业目的主要以度假旅游为主；销售现场的展示和氛围完全没有销售的气氛；（6） 个案分析雍泉度假山庄n 项目概况n 项目分析n 项目总结该项目属于三乡区域内低密度项目之一，其度假的用途较为明显，吸引较多外地以及外省的客户前往购买用做度假的用途。（7） 个案分析半山午后n 项目概况n 项目分析n 项目总结 该项目产品较为特别，在高层洋房以复式为主要的单位，别墅以联排叠拼错层的产品为主，产品较为新颖。由于产品的赠送面积较大，项目以装修面积算价，别墅总价在100-140万之间，户型建筑面积实际为140-180左右，由于项目建筑面积单价不能备案，因此开发商推出数套特价单位以促进成交并通过

8、备案；（8） 个案分析雅居乐新城n 项目概况n 项目分析n 项目总结 该项目规模较大，其品牌已成熟落地，因此项目主要客户源为三乡本地客户，本地客户较为年轻化、比较关注项目配套与教育设施等问题。而开发商已在香港上市，因此关注港澳市场较多，也选择在港澳举办红酒会和看房团的方式来吸引港澳客户，港澳客户主要以40-50岁为主，主要买来度假，以及节假日居住，该类客户关注较多的是环境以及配套和雅居乐品牌；（二）三乡镇20XX年房地产市场新入市项目预测从上表可知，20XX年三乡房地产市场未来供应约53万，现阶段在售的项目洋房价格范围集中在3700-5000元/，整体均价约4500元/。户型2房3房4房复式联

9、排商业货量（）16.9万27.2万6.8万3万22.4万6万20XX年三乡总的供应量中，最多的产品为三房，有27.2万，其次为联排别墅，有22.4万，第三位为两房，有16.9万。（二） 、三乡镇的房地产发展概述1、 三乡镇房地产发展迅速 三乡镇自雅居乐地产在当地开发第一个楼盘以来，房地产进入了飞速发展的阶段。整个三乡镇的房地产发展水平在中山市名列前茅，社区规模、产品设计及营销意识均较高。目前在售项目供应约33万，20XX年新增供应约46.7万，整体供需两端均较为旺盛2 潜在需求旺盛，坦洲及珠海客户大量涌入 一方面，随着三乡镇居民收入的不断提高，消费结构升级步伐加快，通讯、汽车和住宅成为消费热点

10、。调查表明，居民对改善居住环境的愿望非常强烈，对房地产的消费将是三乡镇居民未来的主要消费领域。而另一方面，由于三乡镇生活配套齐全，资源丰富且具有较大的价格，因此坦洲及珠海的客户在三乡置业的比例逐年增加，进一步为三乡镇的房地产发展提供了消费支撑。【结论】三乡镇的房地产市场总体需求旺盛，房地产发展水平较高，具有较大的消费潜力与需求。 但三乡在售以及即将入市的产品接近90万，市场竞争激烈。第二部分：项目地块分析及产品定位一、 项目综述1、 项目地块构成情况u 总占地面积：178675.6 ，容积率2.5，总建筑面积可达446689u 土地年限：70年u 土地状态：尚未完全完成土地购买程序u 项目开发

11、模式：村企合作二、 项目地块分析1、项目四至北：平南村村民房屋南：怡福阳光花园西：宝龙花园住宅区东：金谷大道、东峻华庭2、交通动线组织：地块四面均为交通主干道，交通进入性及通达性良好 总结：地块周边有较多的住宅区及商业配套，从项目地块的状态及区域的发展形势来看，本项目具备规模开发的可行性，。三、 项目开发产品建1、客户定位：第一类：三乡本地乡镇向城市化进程的人 这类客户是三乡本地人，是三乡的个体工商户或者机关单位公务员，他们追求城市化生活 对社区的文化品位要求不高，但向往都市生活； 由于其本身安全感较低，项目的市场口碑尤为重要； 主要考虑价格、户型，购买目的以自住为主； 注重房屋的功能性，以紧

12、凑户型为主； 大多有充足的积蓄、付款方式一次性和按揭约各半 相信口碑传播第二类：三乡本地企业高管、机关单位公务员、个体工商户、外来务工高收入者 他们大多为70后，在三乡工作多年有一定成就； 已经有一套或者多套住房，偏好大户型为主； 有家庭轿车代步，三代同堂，喜欢周末全家自驾出外作短途旅游； 有充裕资金会考虑选择三乡置业作投资和度假； 非常注重房子的升值潜力和周边环境，如空气质量和城市的舒适度； 付款方式多为一次性；第三类：子女在珠海工作，已经退休的外地客户 他们大多为50年代出生； 子女已经在珠海落地生根，而他们是从外省的机关单位、国企等退休过来与子女团聚； 他们有一定的财富积累，但对珠海市区

13、的高房价还是望之却步； 他们很注重房子周边的生活配套和医疗； 付款方式多为一次性，偏好两房和三房；第四类：在珠海上班的中层管理者、白领、技术人员 他们大多为80后，在珠海市区或者在珠海金鼎上班； 大多为首次置业，需要分期付款； 部分可能拥有自用小轿车； 珠海三分之一的房价是吸引他们在三乡置业的主要原因； 他们最为关注项目周边的生活配套和交通配套； 收入稳定，他们更偏向于小三房；2、物业属性定位： 稀有高档“城市豪宅”精品社区3、价格测算：按照目前周边项目毛坯的均价38004800元/估算，根据市场自然溢价，保守预计本项目入市时毛坯售价为4500元/，商业按照20000元/估算4、项目产品定位

14、产品类型：在2.5的容积率之下，项目的产品类型定位与30层的高层与6层高的退台式洋房为主，在保证绿化率的前提下，进一步提高项目的居住舒适度。 建筑布局：以半围合式的布局方式进行建筑排布，最大程度的规避噪音干扰以及利用西北面的山体资源。 商业布局：一楼设置沿街商业的方式可以最大化的提高商业的价值。 各种物业的面积段建议：a. 高层面积段建议I、 110-120平米面积段（产品面积比：30%左右）面积上限面积下限户型备注115平米105平米3+1房送入户花园，可变3+1（功能房）户型II、 80-90平米面积段（产品面积比：35%左右）面积上限面积下限户型备注90平米80平米2+1房送入户花园+内庭院，可变标准3房III、 60-70平米面积段（产品面积比：25%左右）面积上限面积下限户型备注70米60平米2房送入户花园，可变2+1（功能房）户型IV、 140-150平米面积段（产品面积比：10%左右）面积上限面积下限户型备注130米120平米4房送入户花园说明：1、四类产品的面积比可在具体设计过程中适当调整，但调整幅度不宜超过5%；