可行性报告-可行性研究案例.doc

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1、目录一、总 论41、项目建设背景4二、市场调研分析7（一）江北市房地产市场运行情况分析7三、项目规模分析15（一）项目整体定位15（二）项目规模规划指标15（三）价格定位18四、项目投资估算22五、财务分析30六、盈亏平衡和敏感性分析31七、风险及其对策分析35八、附 表37江北市某住宅开发投资项目可行性研究案例分析目 录一、总论二、市场调研分析三、项目规模分析四、项目投资估算五、项目财务分析六、盈亏平衡和敏感性分析七、风险及其对策分析八、附表一、总 论1、项目建设背景根据江北市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，腾飞国际房地产有限公司已通过拍卖获得住宅项目开发用地共90.9亩。开

2、发建设用地手续由江北市土地管理局和市规划局办理。2、项目概况（1）项目名称：“腾飞国际”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：腾飞房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）工程概况：“腾飞国际”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。（8）资金来源：本项目建设资金由腾飞国际房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资

3、通过预售房款来解决。3、可行性报告研究范围根据“腾飞国际”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析、建设规模，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。4、研究结论及建议根据市场研究以及本项目相关数据计算，本项目税后财务内部收益率IRR为？%，税后财务净现值NPV为1020万元。财务分析结果表明，项目经济效益较好。（另外，在此处要加上其他分析如盈亏平衡、敏感性、风险以及国名经济分析的结论）本项目属住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件已具备。针对商品房升级换代，住宅

4、建设由低档走向高档的发展趋势和江北市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对江北市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。5、主要经济技术指标表1：“腾飞国际”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1

5、090003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上） 个300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）3521210

6、5居住区用地（R）10060600二、市场调研分析（一）江北市房地产市场运行情况分析20XX年以来，受金融危机的影响，我市房地产行业宏观经济快速发展大背景下得到快速发展，在加快我市城市建设的同时拉动了我市的消费与投资，房地产行业成为我市的支柱产业。1、20XX年房地产业市场运行情况（1）房地产业与国民经济协调发展情况20XX年江北市完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点

7、和3个百分点。表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元） 56同比增长（%） 60固定资产投资额（亿元） 218同比增长（%） 55.4GDP（亿元） 636同比增长（%） 15.1房地产投资占固定资产投资比重（%） 26房地产投资占GDP比重（%） 9今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快

8、基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。（2）新建商品房供求结构情况20XX年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。表4 ：商品住宅供应量情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.5250030

9、0072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的7

10、0.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95150平方米的占总销售量是51.31%。（3）商品房价格走势20XX年江北市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米） 2722增幅（%） 20.

11、89商品住宅均价（元/平方米） 2438增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 9.0居民消费价格指数 100.6增幅（%） 0.620XX年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。（4）新建商品房购买对象情况20XX年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外

12、地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由20XX年的5%上升到20XX年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由20XX年的2%上涨到20XX年

13、的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好江北市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。（5）商品房空置情况20XX年全市商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40新城区9.6万平方米所占比例（%）60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元以下所占比例（%）820003000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60（6）存量房交易情况20XX年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积9