可行性报告-养老机构和养老地产合作的可行性分析.doc

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1、养老机构和养老地产合作的可行性分析一、 宏观环境分析1、 市场环境： 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“十二五”时期，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，约占总人口的16%，其中上海的老龄化最为凸显，老年人口比重已经达到了24.5%。 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。十八大报告首次提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”这是

2、党中央针对日益严峻的人口老龄化形势做出的重大战略部署。实现“老有所有”需要政府、市场和社会的共同努力。 人口老龄化是当今世界面临的一个重大社会问题，已经引起国际社会的普遍关注。“十二五”期间，我省人口老龄化将进入快速发展期。老龄化速度进一步加快，根据福建省20XX年第六次全国人口普查数据，截至20XX年11月1日，全省60岁及以上老年人口为421万人，占全省总人口的11.42%。据推算，到20XX年，全省60岁及以上老年人口将达到539万人，约占总人口的14.16%。老年人口中的特殊群体多。空巢老人、高龄老人将大量增加。据测算，20XX年全省60岁及以上城乡空巢老人有109万人，约占老年人口的

3、25.8%；到20XX年，将超过130万人。近10 年来，80岁及以上高龄老年人增加了近一倍，目前达到60万人。随着生活水平提高和人均寿命延长，高龄化的趋势日益明显。与此同时，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照料问题日益突出。人口老龄化速度的加快、高龄化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，对经济、政治、社会生活等各方面必将产生重大影响，养老保障体系和为老社会服务体系建设面临巨大压力。面对日趋严峻的人口老龄化形势，全省应对准备仍然不足，养老服务体系建设比较滞后，老龄事业投入机制尚未形成，老龄工作机构和队伍建设亟待加强，老年社会保障体系建设有待完善。（数据来源于福建省关于老龄产

4、业“十二五”规划） 2、 地产行业现状随着20XX年-20XX年国家对房地产行业进行宏观调控，出台的一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业项目的转型，从一般住宅开发到商业地产、旅游地产、文化地产，甚至养老地产的尝试。3、 养老行业现状对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观的预计，全国1.67 亿老年人口可撬动1万亿元规模的养老产业，但事实上，由于老年人收入普遍偏低，真正需 要机构养老服务的高龄老人、失能老人， 支付能力十分有限。而养老护理服务由于其特殊性， 人力成本和管理成本高于一般的服务行业。 生存在这种夹缝中， 民营养老机构的市场有效需求不足，利润空间有限，不可避免

5、会遭遇到亏损的难题。目前，中高端民办养老院的经营模式主要为租赁制和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一 种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用。按照房间的标准和规格，xxx养老院标准房租金价格在20005000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。 在北京的高端养老院中， 大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。这种方式以燕达金色年华健康养护 中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单

6、间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡 会员，分别享受更低折扣。民营养老机构主要分为两个机构类型：一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站” 、“老年大学” 的形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。 与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。截止20XX年9月，我国登记注册的民办养老院已经有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理登记注册的民办养老院。这是个结构性的问题，建设养老院有三种类型，第一种叫官办官营

7、，就是政府办政府管；第二种叫官办民营；第三种叫民办民营。第一种类型管的是穷人，以上这两位老人应该住到这种政府办政府管的养老院里去。但是在中国，这种还比较少，尤其是它主要针对鳏寡孤独，所以在当地，可能这两个老人还不够鳏寡孤独，这种养老院比较少，而且有资格审查，服务也相对差。第三种当然是富人的了，民办民营，有钱你去买高档服务。 实际上，真正养老院最需要大量的还是中间这部分，就是官办民营，政府跟非政府合作。合作有两种方式，一种是政府用地皮，政府盖养老院，然后请专业的养老经营集团，像现在的物业集团，它来经营养老事业。第二种是给你地皮，你自己办可以有点税收优惠，甚至有点补贴，那你就自己办自己营，政府来帮

8、助你，当然这是小规模的。最好的还是政府占地皮盖养老院，我们的土地是国有的，因为老龄化了，所以就拿出一些土地来让政府盖养老院，聘请专业的养老经营集团，这是大头。中国这样一个将近14亿人口的大国，又在迅速的老龄化，所以将来养老大量需要的还是民营养老院。现在人们对养老院的需求好像不是特别大，就是4%的人愿意进养老院，是因为现在还有孩子回家看看，还能买得起小时工的服务，还有老伴，所以这个居家还是个家，当这三个条件没有了，那这个家就是黑洞了。所以在这时候，实际上40%以上的人都会进养老院。 如果以后没有孩子回家看看了，老伴又没有了，小时工又买不起了，那还是家吗？所以我们以后会从4%到40%，甚至50%，

9、60%，70%的人需要进养老院。在这种情况下，民营养老院的发展是非常大的一块。现在主要是两个问题，一个是我们国家现在还缺乏养老服务设施，养老产业的整体规划，所以民营养老院到底怎么用地，到底怎么税收？政府到底要不要补贴他们？我们在这个方面缺乏规划。如果有了规划，城市一块土地做养老事业，即使小产权归公以后也做养老事业，或者从个人产权里把它赎买过来，要给办养老院的人一个定心丸；另外一个问题就是服务，老年的餐饮、服务、私人医生、护工等等这些服务，如果都是个体提供，那么成本会非常的高，如果国家面对老龄化，有老年服务产业链条，那么这样的养老院办起来的成本也会降低，所以关键的两个问题是，缺乏规划，服务昂贵。

10、目前国内大多数养老院都还处于亏损经营状态，对于养老院的各项设施不能及时更新，虽然政府每年都有拨款，但对于养老院的正常运行来说还远远不够。对于未来的养老趋势，除机构集中养老外，也许我们还能探索到更适合我国国情的养老模式，目前国内的居家养老正在逐步正规化，这也许是更好的选择。4、 福州市政府“十二五”期间规划市县社会福利中心以提供养老服务为重点，集孤老供养、孤儿养育、优抚保障、社会救助、社会养老等功能于一体，主要面向城镇“三无”人员（无劳动能力、无生活来源、无法定抚养人和赡养人,下同）、孤儿和重点优抚对象（含革命“五老”人员，下同）；乡镇敬老院主要为农村五保对象提供集中供养服务；居家养老服务中心（

11、站）主要为居住在家中的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。到20XX年，原则上每个设区市、每个县（市）建成1所社会福利中心；每个乡（镇）建成1所敬老院，人口少于5000人的乡（镇），可与地理位置临近、交通便利的乡镇共建1所规模较大的中心敬老院。加快建设覆盖城乡的居家养老服务网络，积极探索多种形式的城乡居家养老服务，到20XX年，原则上每个城市小区建立1个居家养老服务中心（站）；到20XX年，农村小区依托乡镇敬老院、老年公寓、老年活动中心（室）、老年学校等现有设施，完善服务、增加功能，力争每个乡镇拥有一处居家养老服务场所，有条件的行政村通过村民自治组织、老年群众组织

12、，开展以村民互助为主要内容的居家养老服务。在建设规模上，设区市社会福利中心占地面积应在100亩左右，建筑面积20000平方米左右，床位500张左右，服务功能要覆盖所辖区。人口50万以上的县（市），社会福利中心占地面积应在45亩左右，建筑面积9000平方米左右，床位300张左右；人口3050万的县（市），社会福利中心占地面积应在35亩左右，建筑面积8000平方米左右，床位250张左右；人口30万以下的县（市），社会福利中心占地面积应在25亩左右，建筑面积7000平方米左右，床位200张左右。乡镇敬老院占地面积应在5亩左右，建筑面积700平方米以上，床位40张以上。居家养老服务中心（站）应坚持因地

13、制宜，整合小区公共服务设施和为老服务资源，解决居家养老服务场所设施缺乏问题，达到“五有基本建设标准”（即有规范名称、有服务场所、有工作制度、有工作队伍、有工作人员职责）和“三个基本服务规范”（即服务对象、服务内容、服务方式），向城乡小区老年人提供居家养老服务。各地要充分考虑社会福利服务事业发展需要，科学制定社会福利机构发展规划，并将市县社会福利中心、乡镇敬老院和居家养老服务设施场所建设作为重要组成部分统筹安排，纳入城乡建设规划，预留建设用地。规划选址要满足供养对象的特殊要求和方便老年人活动的要求，做到交通方便、环境良好、防灾避灾。市县社会福利中心、乡镇敬老院的建筑风格要与周边环境相协调，并具有

14、自身特色，主体建筑物的显著位置要设置易于辨认的永久性统一标识。要按照国家制定的老年人、残疾人、儿童福利机构和救助管理机构等有关规范，适应不同服务对象的特点和需求，注重人性化设计，注重设施建设与功能需求相结合，合理划分功能区和不同对象的服务区，做到集中管理、合理布局、分类服务。二、 国外老年住宅养老的模式分析人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能

15、力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。(一) 国外养老社区英国 世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取的社区照顾的

16、模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。 现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占2050。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾模式。 第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。 第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装