可行性报告-广州财润鹊桥五星级酒店写字楼项目可行性报告93页.doc

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1、 财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书广东财润投资有限公司二七年九月三十日目 录前 言41项目简介41.1建设地点41.2项目现状41.3项目总体规划要求41.4项目建筑面积指标52项目法人概况53编制依据54项目建设的必要性64项目建设有利于较好地发挥土地效益65主要经济技术指标6第一部分 鹊桥五星级酒店81目前广州五星级酒店的运作情况82行业人士对广州高级酒店业的发展看法123 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划143.1定位五星级酒店的标准要求143.1.1酒店总体基本要求143.1.2酒店接待大厅基本要求143.1.3客房基本要求153.1.4餐饮基本要求163.1.5公共区域基本要

2、求163.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档）173.2定位五星级酒店的规划204本项目定位五星级酒店的成本运营测算224.1测算基础224.1.1本五星级酒店物业面积构成：224.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本）224.1.3酒店运营成本254.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算254.2计算结果264.2.1客房年收入约264.2.2 餐饮、会务、商场收入264.2.3 娱乐休闲收入275 本项目定位五星级酒店收益测算295.1成本合计295.2年收益额（税后）295.3总成本回收共需年数29第二部分 5A甲级写字楼301 广州写字

3、楼发展历程301.1写字楼紧缺期：1993-1997年301.2写字楼消化期：1997-2000年301.3 写字楼调整期：2001-20XX年311.4写字楼快速增长期：20XX年至今312广州市区写字楼市场分析322.1广州四大写字楼区域介绍322.1.1大环市东商务区322.2.2天河北商务区322.1.3珠江新城商务区（CBD）322.1.4琶洲商务区332.2广州市写字楼市场发展分析333 天河区写字楼市场分析353.1分布特征363.2价格特征363.3成交特征374东莞庄项目周边写字楼市场分析414.1 20XX年天河区写字楼一览表414.2东莞庄项目周边写字楼一览表465东莞庄

4、写字楼规划48第三部分 商业501广州宏观经济环境分析502天河区商铺市场分析522.1分布特征522.2价格特征522.3供求特征532.4经营特色543项目商圈分析553.1从交通情况看553.2从消费群体看553.3从竞争环境看555项目SWOT分析575.1项目优势分析575.1.1开发水平和开发意识不断提高575.1.2项目周边的空地多规划为住宅用地575.1.3交通优势575.1.4市场优势585.2 项目劣势分析585.2.1产权关系复杂585.2.2区域环境585.3威胁分析595.4机会分析596商场规划606.1项目适合开发物业类型评估606.2项目初步定位625车位规划6

5、31投资估算说明642写字楼商场项目投资估算表643资金筹措654资金平衡计划65第五部分 写字楼、商场效益分析671销售收入、销售税金及附加估算671.1销售收入671.2销售税金及附加671.3经营成本及费用估算671.3.1开发建设成本681.3.2销售广告费681.3.3项目土地成本681.4项目总成本费用：681.5项目损益68第六部分 东莞庄项目结论与建议691.1结论691.2建议69前 言1项目简介1.1建设地点广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华的天河北后

6、花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。1.2项目现状动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。1.3项目总体规划要求项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4

7、层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。2项目法人概况企业名称： 广东财润投资有限公司住 所： 天河区天河北路233号中信广场3201室法定代表人：注册资本： 企业类型： 有限责任公司（国内合资）经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。3编制依据本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究

8、的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。4项目建设的必要性根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不

9、足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。4项目建设有利于较好地发挥土地效益根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价

10、值，促进地区经济发展有明显作用。5主要经济技术指标主要技术经济指标如下：占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面积 79697= 55783 平方米 商业部分 16800 平方米 写字楼部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米容积率 7建筑密度 0.7绿化率 30 %停车位 400辆第一部分 鹊桥五星级酒店1目前广州五星级酒店的运作情况广州目前已开业有7家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下： 挂牌五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01中国大酒店广州流花路100号 （越秀

11、区）开业时间1984年,1998年新装修楼高18层,1013间客房及套房。02广东国际大酒店广州市广州市环市东路339号 （越秀区）1992年7月8日开业，20XX年局部装修楼高63层，共有客房总数200余间套。03广州东方宾馆广州流花路120号 （越秀区）1961年开业，20XX年重新装修楼高11层，共有客房800余间套。04白天鹅宾馆广州沙面南街1号1983年开业，2000年重新装修楼高28层，共有客房总数842间套。05广东亚洲国际大酒店广州市环市东路326号20XX年开业客房数目422间，位于25-38层06碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城20XX年11月开业楼高6层，共有

12、客房总数621间套。07广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区20XX年3月26日开业楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的服务式公寓，面积均超过42平方米。八间风格各异的餐厅及酒吧, 两间宴会厅和八间多功能厅。08广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路6号（中信广场后门）20XX年5月开业楼高40层,共有客房总数448间(套),标间面积50平米。09长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁）2001年开业楼高6层，共有客房总数333间套。10鸣泉居度假村广州市白云大道南1068号1998年开业，20XX年重新装修楼高5层，共有客房总数200间套。正在申请中的五星级

13、酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01广州鼎龙国际大酒店广州天河广州大道北63号 （天河区）20XX年5月开业楼高20层，客/套房288间。02广州嘉逸国际酒店广州市天河北路468号20XX年7月酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。03广州天伦万怡大酒店广州林和中路172号20XX年开业395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。04广东南洋长胜酒店广州市天河区广州大道北兴华路38号开业时间20XX年9月29日主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。05南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸大道南二路1号20XX 年9 月28 日楼高 15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46平米。06广州地中海国际酒店广州市广州市天河路518号20XX年3月开业