可行性报告-北京市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告.ppt

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1、*地产昌平蓬莱温泉科艺园可行性研究报告 2007年10月19日 第一部分：宗地位置与宗地概况第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：第三部分：SWOT分析分析第四部分：定位建议第四部分：定位建议第五部分：经济测算第五部分：经济测算第六部分：结论与建议第六部分：结论与建议目目录录宗地位置宗地位置 ：北京昌平区北京昌平区小汤山温榆河畔小汤山温榆河畔紧邻麦卡伦地项目北侧紧邻麦卡伦地项目北侧北京太阳城项目南侧北京太阳城项目南侧 ：东以北亚花园东路（规划中）为界，邻国家商务部培训中心东以北亚花园东路（规划中）为界，邻国家商务部培训中心南靠北七家二号路

2、（规划中）南靠北七家二号路（规划中）西至立汤路（中有绿化隔离带相隔）西至立汤路（中有绿化隔离带相隔）北临北京太阳城南路（现状路）北临北京太阳城南路（现状路）：十分便捷：十分便捷主要道路西有立汤路、北距北六环路主要道路西有立汤路、北距北六环路1公里公里距亚运村距亚运村18公里公里距城市轻轨终点站距城市轻轨终点站7公里公里距首都机场距首都机场10公里公里北侧道路（北京太阳城南路）西侧道路（立汤路自行车道）周边现有配套周边现有配套 ：小汤山医院、北京太阳城医小汤山医院、北京太阳城医 院院 （北京市医疗定点医（北京市医疗定点医 院）、王府中西医结合医院院）、王府中西医结合医院（三级甲等（三级甲等）：汇

3、佳私立学校、景山学校寄汇佳私立学校、景山学校寄宿分校、北京市商业学校宿分校、北京市商业学校：北七家建材市场、华普超北七家建材市场、华普超市、亚运村汽车交易市场市、亚运村汽车交易市场：九华山庄、富来宫温泉山九华山庄、富来宫温泉山 庄、天野度假村、龙脉温泉庄、天野度假村、龙脉温泉 城、小汤山会议中心等城、小汤山会议中心等北京太阳城医院北京太阳城小汤山会议中心汇佳私立学校宗地现状宗地现状 ：宗地形状大致呈长方形宗地形状大致呈长方形南北短、东西长南北短、东西长：地势平坦，无拆迁地势平坦，无拆迁已具备七通一平条件已具备七通一平条件：宗地内现种有庄稼宗地内现种有庄稼堆放着用于园林造景的天然石料堆放着用于园

4、林造景的天然石料已完成两眼温泉的钻探，水温已完成两眼温泉的钻探，水温57度度另有梨树果园另有梨树果园30余亩余亩 30多米高的槐杨林成树多米高的槐杨林成树3000多棵多棵几十亩鱼塘几十亩鱼塘用地规划指标用地规划指标 总用地面积总用地面积63.47公顷公顷建设用地面积建设用地面积50.99公顷公顷代征绿地用地面积代征绿地用地面积5.338公顷公顷代征道路用地面积代征道路用地面积7.142公顷公顷规划总建筑面积规划总建筑面积约约51万平方米万平方米容积率容积率1建筑高度控制建筑高度控制 18米米车位车位机动车机动车1辆辆/户、自行车户、自行车1辆辆/户户项目背景项目背景 ：北京蓬莱物业开发中心：北

5、京蓬莱物业开发中心：1995年登记注册，开发资质为四级年登记注册，开发资质为四级 注册资金注册资金1000万元，总资产万元，总资产5.43亿元，净资产亿元，净资产4.1亿元亿元：开发蓬莱公寓、蓬莱苑别墅：开发蓬莱公寓、蓬莱苑别墅：2006年年9月月18日通过招投标方式在北京市国土资源局昌日通过招投标方式在北京市国土资源局昌 平分局取得本项目用地使用权，并于平分局取得本项目用地使用权，并于2006年年11月月1日签日签 订正式合同（京地出（合）字（订正式合同（京地出（合）字（2006）第）第635号）号）：3.397521亿元，折合楼面地价：亿元，折合楼面地价：667元元/平方米平方米：已付：已

6、付1.897521亿，亿，余款余款1.5亿未付亿未付第一部分：宗地位置与宗地概况第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：第三部分：SWOT分析分析第四部分：定位建议第四部分：定位建议第五部分：经济测算第五部分：经济测算第六部分：结论与建议第六部分：结论与建议目目录录北京别墅市场概况（北京别墅市场概况（2007年年1-8月）月）1-8月份北京别墅套数销供比为1.96:1，去年同期别墅套数销供比为1.60:1；别墅市场仍表现为供不应求，供求差距进一步拉大。1-8月别墅销售主要集中于昌平、朝阳、大兴三大行政区域，销售套数分别为1076套、730套

7、、719套，占成交总量的59.27%。2007年1-8月北京别墅市场成交价格走势不稳，7、8月持续上涨 ；环比分别上涨8.87%、1.71% 。区域市场概况区域市场概况隶属区域隶属区域：宗地位于北京三大别墅区之一的奥北别墅区奥北别墅区中央别墅区香山别墅区北京近80%别墅区域范围区域范围：以汤立路为主线，亚运村六环路附近区域特点区域特点：先天的优美环境小汤山温泉，温榆河后天的奥运契机基础设施、商业配套六环以内六环外围第一居所为主第二居所比例上升具有良好居住氛围的成熟别墅区主要竞争者主要竞争者首创、珠江、北辰、保利，耀江，上海复地竞争者产品形式竞争者产品形式均为独栋别墅竞争者价格水平竞争者价格水平

8、：单价10000-40000元/M2不等，总价为350-600万/套的中档别墅和800-1200万/套的高档别墅各占半壁江山更有顶级的东方普罗旺斯，单价4万/M2，在售存量房屋总价3600万/套起。区域市场竞争者状况区域市场竞争者状况开发商开发商首创首创珠江珠江北辰北辰保利保利耀江耀江上海复地上海复地开发项目开发项目温哥华森林温哥华森林壹千栋壹千栋长河玉墅长河玉墅保利保利 垄上垄上东方普罗旺斯东方普罗旺斯湾流汇湾流汇产品形式产品形式独栋别墅售价售价起价：820万/套16000元/M2单价12000元/M2总价348-610万/套单价10000元/M2总价：600万/套起价：3600万/套单价：

9、40000元/M2均价：400万/套区域市场供给特点区域市场供给特点产品形式产品形式独栋独栋联排联排双拼双拼叠拼叠拼板楼板楼保利垄上长河玉墅珠江壹千栋 other villa渡上(依水庄园)麦卡伦地温哥华森林东方普罗旺斯北京太阳城（含公寓）北京洋房达华依云庄园上成国际花园蓬莱苑别墅威尼斯花园(水韵风情庄园）汤HOUSE汤HOUSE纳帕溪谷湾流汇独栋别墅综合产品产品形式以独栋为主，其中16个楼盘中有10个只有独栋，未作产品拆分；有产品拆分的6个楼盘中，产品最多覆盖三种形式；5个楼盘有联排产品，3个楼盘有双拼产品，2个楼盘有叠拼产品，只有1个楼盘涉及板楼产品；户型面积范围在400500平方米和30

10、0400平方米的套数最集中，两者合计的比例达到55%。 区域市场供给特点区域市场供给特点建筑规模建筑规模55万万M M2 25-10M5-10M2 210-1510-15万万M M2 220-2520-25万万M M2 230-4530-45万万M M2 2 other villa渡上(依水庄园)3.5万M2麦卡伦地8.2万M2北京洋房12.8万M2长河玉墅20万M2保利垄上36万M2达华依云庄园3万M2蓬莱苑别墅9.12万M2汤HOUSE15万M2温哥华森林22.8万M2珠江壹千栋41万M2威尼斯花园(水韵风情庄园)7.65万M2湾流汇11万M2东方普罗旺斯22万M2上成国际花园40万M2纳

11、帕溪谷20万M2独栋别墅综合产品12周边项目以中等规模为主周边项目产品是否拆分并不以规模大小为依据区域市场供给特点区域市场供给特点容积率容积率0.3-0.40.3-0.40.4-0.60.4-0.60.6-0.80.6-0.80.8-10.8-11 1保利垄上0.39珠江壹千栋0.41威尼斯花园(水韵风情庄园)0.68蓬莱苑别墅0.8北京洋房1.3长河玉墅0.38麦卡伦地0.41汤HOUSE0.8 other villa渡上(依水庄园)0.39湾流汇0.44北京太阳城0.8温哥华森林0.38东方普罗旺斯0.3达华依云庄园0.3纳帕溪谷0.33独栋别墅综合产品12周边项目容积率以0.3-0.4之

12、间为主周边项目凡进行了产品拆分的，容积率相对较高销售情况销售情况：良好2006年，东方普罗旺斯、珠江壹千栋等别墅销量都在100套以上，保利垄上更是突破了200套大关；湾流汇均以期房销售， 2007年1期未封顶即已售完，2期销售情况良好。 目前余量目前余量：多数项目已售完，存量不多，距离本案最近的几个项目中：西侧：长河玉墅、渡上别墅已售完南侧：麦卡伦地销售率已达80%，仅剩余36套南侧：温哥华森林仅剩余1套价格走势价格走势：上涨幅度大、速度快本区域别墅较之2006年价格上涨15%-30%以麦卡伦地为例，2006年5月，该项目单价为12000元/平方米，而截至2006年10月，该项目单价已升至16

13、000元/平方米，而且在未来的几个月里将每个月调整一次价格，以保持持续的上涨趋势。客群特点客群特点：北京市区客户占70%左右区域市场销售情况区域市场销售情况项目周边土地交易情况概述项目周边土地交易情况概述 20062007年间昌平地区出让居住用地仅4宗，占地共84.82公顷，规划建筑面积129.36万平米。 本项目所在的小汤山镇地区属于昌平土地交易热点地区，在03年至04年间共出让居住用地25宗，占地面积共388.92公顷。 本部分居住用地现已基本形成有效供应，消化完毕。（长河玉墅、渡上、麦卡伦地、上游别墅等楼盘） 本项目是小汤山镇近期入市的唯一居住用地，且周边无后续地块供应，唯一可能与之形成

14、竞争的项目是07年4月出让的地处北七家镇南部项目（与本案距离较远）。本案本案北七家地块北七家地块项目地块交易信息项目地块交易信息受让方名称受让方名称土地位置土地位置区县区县宗地面积宗地面积规划建筑面积规划建筑面积规划用途规划用途 合同地价款合同地价款平均地价平均地价宗地四至宗地四至北京蓬莱物北京蓬莱物业开发中心业开发中心昌平区小汤山镇马坊村东南蓬莱温泉科艺苑住宅项目昌平区509900.26平方米509900.26平方米住宅、商业11877.71万元15.53万元/亩即本案北京泰格经北京泰格经济开发公司济开发公司（曾开发（曾开发“渡上渡上”项项目）目）昌平区北七家镇中部北七家镇南部组团（平坊村东

15、旧村改造）昌平区141957.35平方米213800平方米住宅及配套公共设施47100万元221.19万元/亩东至：现状连顺公司西墙；南至：规划郑海路；西至：立汤路；北至：规划郑海路周边项目介绍周边项目介绍概况概况周边项目介绍周边项目介绍概况概况多层、高层楼盘参考多层、高层楼盘参考小汤山区域内并无可参考产品，我们参考其他地段在售的多层、高层产品行政区行政区项目项目开盘时间开盘时间建筑形式建筑形式户型户型容积率容积率销售均价销售均价(￥/m2)顺义金汉.绿港2005-09-24 小高层60-150 平1-3居 1.897000万科四季花城2006-10-2多层、小高层95-100平米的两居、11

16、8-130平米的三居、150平米的花园洋房四居 1.56公寓7000洋房80002U.香花畦2005-07-16 6-10层带电梯118-223平3-4居大户型1.498000蓝湾2005-06-11高层、多层1.196000昌平昌平新龙城新龙城2005-11-26高层高层50-180平平1-4居居2.469800顶秀青溪顶秀青溪2005-10-22小高层小高层110-260平平3-5居，居，5居跃层居跃层1。89500矩阵矩阵2006-4-22小高层小高层50-60平平1居，居，70-90平两居平两居1.589000典型项目介绍典型项目介绍麦卡伦地麦卡伦地六环内，与本案南侧一路之隔，欧洲古典风格建筑类型建筑面积项目开盘时间绿化率容积率独栋 8.2万平2006-5-1853% 0.41周边配套中小学：汇佳私立学校、景山分校医院：小汤山医院、北京太阳城医院其他：九华山庄、富来宫温泉山庄、天野温泉度假村、北京电信都市温泉度假村户型共156栋:南区94栋；北区62栋.地上三层,地下一层售价820-1030万/套开发商北京众益家园房地产典型项目介绍典型项目介绍北京洋房北京洋房六环内，在本案东南