可行性报告-电力公司调试研究综合楼可行性研究报告81页.doc

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1、电力公司调试研究综合楼可行性研究报告目 录第一章概论21.1 简述21.1.1项目名称21.1.2项目承办单位21.1.3可研报告的编制单位21.1.4研究工作的范围和内容21.1.5可研报告的编制依据21.2研究工作概述21.2.1拟建项目地点21.2.2项目目标定位21.2.3主要建设条件21.2.4主要建设项目及施工安排21.2.5主要技术经济指标21.3研究结论及建议2第二章 可行性研究的思路与框架22.1项目可行性研究的基本原则22.2可行性研究报告的编制依据22.3可行性研究要解决的关键问题2第三章 项目建设的基本条件分析23.1项目规划概况23.2项目区位及用地23.3项目周边设

2、施分析23.4施工单位公司简介2第四章 市场分析与项目定位24.1西安房地产投资环境现状和总体发展趋势24.1.1西安房地产投资环境现状24.1.2西安市房地产的总体发展趋势预测24.2西安市酒店的市场分析24.2.1 西安市酒店的现状分析24.3项目商业市场分析24.4西安写字楼市场分析24.5本项目市场可行性分析24.6本项目目标客户定位及价格定位24.6.1写字楼客户24.6.2酒店客户24.6.3商业部分客户2第五章 项目总体规划方案25.1项目规划设计思想25.2在整体设计中主要遵循的原则25.3项目总体规划25.4项目专业设计25.4.1项目建筑设计25.4.2节能设计25.4.3

3、项目电气设计25.4.4项目动力规划和暖通设计25.4.5项目管网综合25.5项目消防安全管理2第六章 项目总体建设方案26.1项目组织机构设置及岗位分析26.2 项目进度安排的措施26.2.1统一部署施工进度，确保按时竣工26.2.2提高施工效率，降低项目成本26.2.3 合理安排施工顺序，确保工程质量26.3项目实施进度计划26.3.1有关项目进度说明26.3.2项目实施进度计划2第七章 销售计划及收入测算27.1项目的营销策略27.2项目收入估算27.2.1招待所收入27.2.2商铺租金收入27.2.3写字楼租金收入27.2.4停车场收入2第八章 投资估算及资金筹措28.1本项目总投资估

4、算28.2项目资金筹措28.3项目运营期间经营成本估算2第九章 财务评价及风险分析29.1财务评价29.1.1项目基本财务计算条件29.1.2财务盈利能力分析29.2项目敏感性分析29.3项目风险分析29.3.1风险分析29.3.2风险控制对策2第十章 结论与建议210.1评估结论210.2建议2第一章 概论1.1 简述1.1.1项目名称电力建设总公司调试研究综合楼1.1.2项目承办单位陕西电力建设总公司1.1.3可研报告的编制单位陕西西冶项目管理投资咨询有限公司1.1.4研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对陕西电力建设总公司调试研究综合楼建设背景、基本建

5、设条件、市场分析与项目定位、总体规划方案、总体建设方案、销售计划与收入测算、投资估算与资金筹措、财务评价与风险分析等方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了经济可行性分析和工程技术可行性分析，提出了合理的建议，为项目承办单位和其他利益者有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。1.1.5可研报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范； （2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（3）城市居住区公共服务设施设置规定； （4）住宅设计规范；（5）住宅建筑设计标准； （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （7）城市道路绿化规划及设计规范；（8）高层民用建筑设计防火规范；（9）陕西

6、省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（10）陕西省建设工程其他费用定额；（11）实用建筑工程估价手册；（12）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（13）造价工程师常用数据手册；（14）城市居住区规划设计规范；（15）中华人民共和国城市规划法；（16） 建设部城市规划编制办法。1.2研究工作概述1.2.1拟建项目地点本项目位于西安市东北部的新城区长乐西路3号，该区域毗邻产灞生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地南北长36.6米，东西宽123.27米，主要道路为长乐西路和金花北路；该地被西安市政府规划

7、为房地产开发用地，建设用地手续已办妥；该地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通一平。没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。1.2.2项目目标定位本项目是集商业办公、娱乐酒店和商场为一体的综合建设项目，目标消费者在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群。1.2.3主要建设条件项目宗地地势较好，增值潜力大，自然条件很好，区域环境优越，项目开发前景很好；项目所在地附近水、电、路、气、通讯、教育、医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善；周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。1.2.4主要建设项目及施工安排本项目主要包括前期工程、基础

8、工程、主体建筑、安装工程、室内外装修工程、公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序，严格执行建筑行业的设计和施工规范，以确保工程质量；总工期20个月，施工过程统筹部署施工进度，合理安排施工工序，确保项目进度要求。1.2.5主要技术经济指标陕西电力建设总公司调试研究综合楼总投资8117.82万元，全部为自有资金投资。投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。主要经济数据与评价结果如表1.1所示。表1.1 主要经济数据及评价结果序号名 称单位数量1经济数据1.1总投资万元8117.82企业自筹万元8117.821.2总收入（建成第一年）万元2649.082财务评

9、价指标2.1税后项目财务净现值（Ic=13%）万元234.532.2税后财务内部收益率%13.63%2.3税后投资回收期年9.172.4税前项目财务净现值（Ic=12%）万元3055.542.5税前财务内部收益率%19.33%2.6税前投资回收期年6.892.7投资收益率%19.25%1.3研究结论及建议通过分析和论证，我们得出以下结论：陕西电力建设总公司调试研究综合楼符合西部大开发的背景，项目规划和建设方案科学、合理，财务评价结论较好，风险较低。因此，陕西电力建设总公司调试研究综合楼综合评价结论是：项目开发可行。在陕西电力建设总公司调试研究综合楼开发过程中，应注意如下方面：（1）做好宣传工作

10、，扩大市场效应和领先优势；（2）加强各分项项目的投资控制。（3）项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式，存在一定的销售风险，建议适当提前商业部分投资客户意向的确定，以便将来商业部分设计功能及布局、格调能满足客户使用要求。第二章 可行性研究的思路与框架2.1项目可行性研究的基本原则（1）独立性原则：即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当事人利益的影响，可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。（2）客观性原则：就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建设项目的可行性研究，是根据建设的要求与具体条件进行分析和论证而得出的。（3）真实性原则：指在进行可行性研究的过程中所运用的数据资料必须真实可靠，结

11、果必须真实、公允。（4）科学性原则：即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集、分析和鉴别原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。2.2可行性研究报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范； （2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（3）城市居住区公共服务设施设置规定； （4）住宅设计规范；（5）住宅建筑设计标准； （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （7）城市道路绿化规划及设计规范；（8）高层民用建筑设计防火规范；（9）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（1

12、0）陕西省建设工程其他费用定额；（11）实用建筑工程估价手册；（12）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（13）造价工程师常用数据手册；（14）城市居住区规划设计规范；（15）中华人民共和国城市规划法；（16） 建设部城市规划编制办法。2.3可行性研究要解决的关键问题项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下：（1）通过项目可行性研究全面分析项目

13、自身的优势、劣势和所处环境的机遇和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。（2）通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能力，在计算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财务指标的基础上为投资决策提供科学依据。（3）通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等，以科学估计项目面临风险的大小。本项目可行性研究报告的编制思路如下图3.1所示。结论及建议项目财务评价及不确定性分析项目进度安排项目营销方案项目投资估算与融资方式市场调研与预测现场走访并向相关人员了解情况图2.1 可行性研究的基本工作思路第三章 项目建设的基本条件分析3.1项目规划概况陕西电力建设总公司调试研究综合

14、楼（含综合办公楼及职工培训中心）位于西安市新城区长乐西路3号。由陕西电力建设总公司投资建设，占地面积3289 m2,总建筑面积27518m2。项目规划建设1栋综合办公楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及辅助工程设施（地下停车场、绿地、健身广场、道路等）。建设项目施工期共20个月，20XX年年底全部交付使用。主要建筑系统及建筑材料: 主体结构:框架结构、框剪结构 电梯系统:直升电梯 外墙材料:涂料、瓷砖 供暖系统:集中供暖 门窗系统:塑钢门窗主要设备材料：通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地； 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖；光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统；供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖；康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。3.2项目区位及用地本项目位于西安市东北部的新城区，该区域毗邻产灞生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地南北长