可行性报告-沈阳光彩大东方商业物流园可行性研究报告.doc

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1、目 录 前言 第一章 总论1.1项目建设背景 51.2项目概况101.3项目报告编制的依据12 第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况142.2大东区概况232.3周边楼盘及商业配套设施282.4建材家居市场调研33 第三章 物流园区发展现状及趋势3.1物流园区的内涵353.2物流园区的功能373.3物流园区的发展历程和相关经验373.4物流园区的建设发展模式393.5物流园区的开发、建设模式分析403.6物流园区的发展政策分析413.7 20XX年发展情况分析 41 第四章 规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境444.2总体规划设计原则454.3规划布局及业态分布4

2、54.4交通组织464.5景观设计464.6环境保护464.7规划指标、建筑技术经济指标47 第五章 项目组织管理与保障措施5.1项目管理措施485.1.1计划管理495.1.2工程管理495.1.3资金管理495.1.4信息管理505.2项目建设的保障措施505.2.1资金筹措的措施505.2.2施工组织措施50 第六章营销战略体系6.1 项目定位 516.2商业组合形态的构想 526.3走特色化的物流园区发展之路 536.4项目开发节奏 54 第七章 投资分析7.1项目投资估算 557.2项目盈利分析 577.3项目损益表及现金流表 58 第八章 结论 结论 59附件：附件1：项目前六期地

3、块分布图前 言东北振兴 沈阳先行 “振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后的又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动的轮子”同时运转。东北亚经济中心的规划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地区之后的第四个经济增长极。沈阳，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有的发展契机。如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注？东北振兴，沈阳先行！第一章 总论1.1 项目发展背景1.2项目概况1.3项目报告编制的依据1.1 项目发展背景1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴”随着国际经济形势的发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和“京津冀北”地区之后的“国内经济第四增长极”。东北大

4、振兴是世界经济政治形势发展的需要，也是新时期提高我国综合国力的需要，更是经济发展规律的客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一，其经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市，共同构成东

5、北（亚）地区城市发展群，吸引国际投资目光。20XX年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国策。1.1.2与时俱进的沈阳沈阳即是东北重工业城市的中心，又是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业基地的进程中，必然起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国先进装备制造基地”的城市定位及发展“大沈阳”的策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳的良好局面。发展规划： 20XX年国务院批准的沈阳市城市总体规划，其理想模式为 “ 一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城 、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由1

6、86平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公里。关注重点：浑南新区建设“北方浦东”：规划面积120.6平方公里，功能单元为“三区一城一带”。铁西新区现代“工业园区”：目前铁西新区面积已达126平方公里，功能定位：建设以装备制造业为核心，集研发、制造、商贸、居住为一体的现代化工业园区。金廊工程核心“发展战略”：规划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包括“一轴”、“四区”和“九节点”。关注重点大东“商机平台”：作为未来城市经济发展的重点，大东区区域功能规划为“一城两带三区”。1.1.3无限商机在大东总体战略规划构想：“一城两带三区”

7、的战略构想搭建商机新平台；一城：沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一体的新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺吉祥北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内聚集了沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有

8、限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。目前，大东区作为沈阳市最具竞争力的工业区的优势经济地位已确立。汽车产业：四大整车制造厂：沈阳金杯客车制造有限公司、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造有限公司、沈阳宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂 ：沈阳航天三菱发动机有限公司、沈阳新光华晨发动机有限公司、沈阳航天新光集团；另有汽车改装厂家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质的发展

9、环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值的32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业的48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态的条件，有一定环境依托及形象基础。1.1.4物流业国家综合国力的重要体现1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区的情况时发现，以物流产业为重要支柱产业的新加坡、香港有较强的抗御经济危机的能力。例如，19

10、98年受金融风暴影响较大的马来西亚经济增长为68，泰国为80 ，东盟为94，与之相比较，香港情况较好，为51，而新加坡则实现了15的正增长。从此，人们意识到物流对于国家的经济发展有着非常重要的意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力的重要体现。 物流业被视为未来企业发展的核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长的“黑暗大陆”，是“降低成本的最后边界”，是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业都已发展为大规模的产业。如日本，在近20 年内，物流业每增长26，经济总量就增加1。在美国，物流产业的规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业的两倍。经过多年的物流业的发展

11、，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国的联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本的佐川急便，1995年营业额达到57亿美元。目前我国物流业经营额超过5亿元的企业还未出现，与UPS、联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。事实上，我国现阶段物流企业从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流企业的发展现代物流是调整我国产业结构的迫切需要，是传统运输业的发展方向，是运输与生产最佳融合的渠道，更是改变传统揽货方式，取得增值效益的需要。巨大的市场需求呼唤东北地区及其它省市的现代化商

12、品流通领域的长足发展。品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹的物流企业。1.2项 目 概 况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称：沈阳光彩大东方商业物流园三期项目1.2.1.2.项目基本情况：项目位置：沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至园区辅助规划路，东临一期项目，北至园区东西向主规划路，西至园区南北向主规划路。 总占地面积：48100平方米项目总建筑面积：95520平方米1.1.1.3.项目规划：三期项目规划围绕项目整体建成“建材家居家具采购基地”的伟大目标构想展开，是规划中十二个专业城的另一主要组成部分。由三大建材城组成，作为整个园区高档精品橱柜、地板、陶瓷洁具专卖中心，是集零售和批

13、发于一体的具有国际水准的专业建材城。1.3项 目 报 告 编 制 的 依 据1.3.1参照沈阳市人民政府相关招商宣传手册；1.3.2参照沈阳市人民政府“投资指南”材料；1.3.3参照沈阳市人民政府及大东区政府规划；1.3.4参照沈阳市相关官方网站对外公开内容； 1.3.5参照东方置业公司与政府的相关报告。 本报告中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供的数据、信息为准。第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2大东区概况2.3周边楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况2.1.1城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。沈阳是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位， 在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，