商务楼建设项目可行性研究报告.doc

《商务楼建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商务楼建设项目可行性研究报告.doc（59页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况企业名称：*嘉信企业事务代理有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：马峰涛建设地址：*县中都大街南段988号第二节 项目概况一、项目申请报告编制依据1、项目单位委托书；2、国家及省市有关政策、法规和文件；3、项目总体规划；4、住宅建筑设计规范；5、*县城市总体规划；6、城市居住规划设计规范；7、*市及*县各类建筑取费标准；8、*市土地分等级及基准地价；9、20XX年*县统计年鉴；10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。二、项目背景及建设的必要性1、*县概况*县地处鲁西南，面积877平方公里，耕地84.7万亩，辖14处乡镇、493个村居，总

2、人口76万。*历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“千年佛都，儒贤圣地”之美誉。日东高速横穿东西，105国道纵贯南北。*古称中都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。县城西北隅的太子灵踪塔始建于宋代，气势雄伟。1994年3月，在塔内发现了141件佛教圣物。公元前501年，伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至万历年间，*相继有四人出任尚书之职。*现存众多名胜古迹，发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约11.5万年。文庙建筑群始建于唐代，堪与曲阜的孔庙相媲美。自然条件气候：*县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明，无霜期

3、长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，形成春旱；夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。地貌：*地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔171.7米；最低点在蜀山湖湖底，海拔36.5米，中部地势平坦，为黄河冲击平原，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。历史上有山、有水、有湖泉。山脉：境内山丘

4、属泰沂山系，多为东南西北走向，纯山面积31平方公里，主要昙山、太白山（水牛山）、卧佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似卧牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐*宝相寺景色(13张)代大诗人李白曾到此观赏，因此得名。河流：境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有小汶河、泉河、小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经*西南边境12公里，大汶河流经北部边境15.3公里。湖泉：县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接，面积约65平方公里。明编*县志记载：“湖多鱼鳖荻蔬蒲，居人赖焉。夏秋之间，菱荷锦张，灿若晓霞，游者似睹江南之胜”。东北部较著名山泉11个，龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家

5、桥泉、泺当泉、马庄泉等。上世纪60年代里干涸。生物资源：主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源104科259种,苇、藕、荸荠 等水生植物，鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生动物，兔，獾、狸、刺猬等兽类动物，猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：面对*欠发达的实际，*县委县政府本着“正视差距、求真务实，借助外力、启动内力，居弱图强、争先进位”的原则，确定了全县经济社会发展总的指导思想和工作思路，以科学发展观统领全局，围绕建设“经济强县、文化名县、生态优县”，20XX年初提出了力争“奋战五年，进入全市第一方阵，达到全省中等以上发展水平”的奋斗目标。并根据县情

6、实情和发展阶段性特征，及时对发展目标进行调整提升。20XX年4月赴苏北考察学习后，提出了“大干20XX、拼搏20XX、攻坚20XX，冲刺十二五，两年翻一番，五年奔强县”的奋斗目标。地区生产总值由20XX年的71.3亿元提高到20XX年的115亿元，年均递增27%；地方财政收入由20XX年的2亿元提高到20XX年的3.6亿元，年均递增34.2%；固定资产投资由20XX年的24.3亿元提高到20XX年的55亿元，年均递增50.3%。连续两年在*市科学发展现场观摩综合评比中名列第一，人民群众满意度测评全市第一，获*市经济社会发展综合考核一等奖，县域经济综合评比连续三年在全省30个欠发达县中排名第一。

7、20XX年全县承办市级以上各类现场工作会议62次，获省级以上各类表彰奖励125项。先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、“平安山东”建设先进县。按照市委对*“早日跨入强县行列”的指示要求，把20XX年确定为“拼搏创新年”，在县委六次全体会议上，提出“奋战五年，争当鲁南排头兵，冲刺全省30强”的战略目标，以目标高定位催生跨越发展的新动力，经济社会继续保持高速增长态势。110月份，全县完成GDP115亿元，增长14.6%；固定资产投资68亿元，增长31.2%；地方财政收入4.13亿元，增长18.2%，税收收入占地方财政收入的比重

8、达到83.7%，提前50天完成全年财政预算收入任务。几项主要经济指标增幅均居*市14个县市区前列。坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。把做大做强煤电化工（钢材）、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手，逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。目前，投资2.6亿元的义桥煤矿、投资10亿元的阳城煤矿、一期投资14.05亿元的阳城资源综合利用电厂、投资1.5亿元的金成机械、投资1.35亿元的北汇玻璃、投资2.69亿元的蒙牛现代牧业、总投资38亿元的如意天容50万锭紧密纺一期工程等项目，已建成投产发挥效益，其中“利生牌”小麦粉和“风光牌”变频器获全国名牌产品。中钢集团富全铁矿、华都LE

9、D项目、义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设；由联想控股投资年产50万吨氯碱及氯系列产品项目、100万吨铸锻项目即将开工建设。截止目前，全县规模以上工业企业达到285个，比20XX年增加105个；110月份，规模工业企业完成销售收入141.5亿元、实现利税19亿元，同比增长17.3%和11.5%。围绕做大做强中心城区，明确了“儒释圣地、禅意水城”一个定位，建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带，实施东部文化政务区、南部工业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支撑，加速推进城市化进程。一是拓展城市发展框架。结合济徐高速、台前兖州铁路建设，形成了“两环五纵七横”的道路交通网络，城区

10、规划面积由20平方公里扩大到42平方公里。大力度实施城市拆迁改造，进一步激活房地产市场。三年完成拆迁200余万，新建320万，长乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕，黄金水岸、福慧新区、东湖佳苑等回迁楼正在建设。完成了圣泽综合商务广场建设，启动建设4星级阳光温泉大酒店。目前，城区人均居住面积由20XX年的18.9 增长到20XX年的27.5 。二是畅通水系框架。开挖了莲花湖，规划建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修复改造，贯通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主题文化旅游项目建设，宝相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成，对游客开放；佛苑景区三期工程已经开工，明年上半年可完

11、成主体工程。同时，整合佛教文化、儒家文化、运河文化，实施文化品牌战略和古迹修复工程。太子灵踪文化节被评为“中国最具影响力城市文化节”，在中央电视台播放了黄金塔的秘密和探秘*圣物，正策划独具*特色的文艺演出，促进文化与经济的良性互动发展。2、项目的提出近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，*县商务写字楼需求明显增加，商家购房热情持续高涨。新开发的商务楼如雨春笋般不断涌现，不仅改善了人们的办公环境，也让*县城区变得越来越美，越来越现代。楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子越来越好。虽然房价不断上涨，虽然*县城区已经开发建成了许多商务商务楼，城市规划区内的未开发地带已经不多，

12、但是，商务楼的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，经国土局批准，*嘉信企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。该项目位于*县*县中都大街南段988号，该项目占地面积为1919平方米。3、项目建设的必要性（1）符合国家产业政策房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院20XX年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨

13、大贡献。全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。（2）符合房地产开发规划要求当前，居民购房及商务购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为

14、买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在*仍然存在。为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。从*嘉信企业事务代理有限公司建设*嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。（3）符合*市及*县城市发展规划*市的发展越来越迅速，

15、经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在*市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使*成为鲁西南的工业和商贸中心。在这一总的思想指导下，顺应*市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的*县创业大道地带，将为附近商户提供更加舒适和方便的办公生活场所。三、市场需求分析1、 国内房地产市场情况按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有

16、保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提高，“横眉冷对千夫指”、大起大伏的时代将结束。 （2）从