山东省某国企家属院三供一业移交物业改造可行性研究报告.docx

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1、山东某国有企业家属院“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告项目单位：山东某国有企业家属院编制单位：山东省工程咨询有限公司时 间：二。一九年三月一、项目概况1二、项目现状5三、项目建设必要性8四、项目可行性11五、项目改造规模15六、技术方案17七、项目投资估算22八、项目经济性与财务合规性24九、项目实施工期安排25十、现有设备物资处置方案27十一、附件错误!未定义书签。“三供一.业”分离移交物业维修改造项FI可.行性研究报告项目概况1项目名称山东某国有企业家属院“三供一业”分离移交物业维修改造项目2、项目单位项目建设单位：企业类型：法定代表人：成立日期：住所：3、项目地点山东省济

2、宁市邹城市，现有某国有企业家属院内4、可行性研究报告编制单位编制单位：工程咨询资格证书编号：资质等级：发证机关：国家发展和改革委员会5、可行性研究的依据1、国家和地方相关规定(1)投资项目可行性研究报告编制指南(2)建设项目经济评价方法与参数(第三版)(3)产业结构调整指导目录(2011年本)(修正)“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告（4）国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题的通知（国发2016） 19号）；（5）国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见（国办发（2016） 45号）；（6）财政部、国资委

3、关于印发中央企业职工家属区“三供一业”分离移交中央财政补助资金管理办法的通知（财资（2016） 38号）；（7）关于进一步做好剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作的通知（国资厅发改革（2017） 20号）；（8）山东省人民政府办公厅关于印发进一步解决省属企业办社会职能和历史遗留问题工作方案的通知（鲁政办发（2016） 35号）；（9）山东省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案（鲁政办发2016） 76号）；（10）邹城市人民政府办公室关于转发市国资局市财政局邹城市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知（邹政办字2017） 67 号）2、相关国家标准、规范（1）房

4、屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（3）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（4）屋面工程技术规范（GB50345-2012）（5）住宅建筑构造（11J930）（6）环境景观室外工程细部构造（15J012-1）“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告(7)低压配电设计规范(GB50054.2011)(8)城市道路照明施工及验收规范(CJJ89-2001)(9)电力工程电缆设计规范(GB50214-2016)(10)建筑电气工程施工及验收规程(GB50303-2002)(11)室外排水设计规范(50014-200

5、6) (2014年版)(12)给水排水管道工程施工及验收规范(GB50268-2008)(13)城镇道路工程施工及质量验收规范(CJJ1-2008)(14)市政排水管道工程及附属设施(06MS201)(15)建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)(16)排水检查井(02S515)(17)钢筋混凝土化粪池(03SS702)本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。6、项目主要改造内容本项目为山东省某国有企业家属院“三供一业”分离移交物业维修改造项目，主要包括对屋面防水维修、住宅外墙粉刷、建筑雨水管维修、

6、散水维修、门卫室综合维修及屋檐瓦维修；院区内路面维修、垃圾桶;安装安防监控系统、高清数字电视网络、室外路灯照明和楼梯间照明;以及化粪池清掏、管道疏通、管沟维修、污水管维修，检查井井盖更换，新增雨水口等。7、投资概算“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告项目总投资544.50万元，其中工程费用510.85万元，工程建设其他费用17.79万元，预备费15.86万元。在工程费用中，包括屋面防水维修投资148.00万元，住宅外墙粉饰112.00万元，建筑雨水管维修投资5.10万元，建筑散水维修9.70万元，门卫室维修4.20万元，屋檐瓦维修6.00万元,路面维修投资56.80万元，垃圾桶更

7、换投资1.60万元，安防监控系统投资16.50万元，高清数字电视网络投资6.09万元，室外照明和楼梯间照明5.86万元，室外排水维修139.00万元。8、可行性研究的结论（1）本项目适应国内及本地区的要求，符合国家产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正版）等有关文件要求。因此，项目符合国家产业政策和行业发展方向。（2）该项目建设地址在邹城市城区内，符合城市发展规划，并且项目改造方案依据家属区的实际情况制定，规划设计具有可行性，经济合理。（3）本项目的实施有利于促进区域国民经济和社会事业的全面发展，造福于民，将得到社会各界的大力支持。（4）本项目的实施符合国家、省、市职工家属区“三

8、供一业”分离移交工作的政策要求，有助于促进国有企业家属区物业管理水平，改善家属区居民生活条件，提高城市管理水平。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著社会效益，因此该项目的建设是可行的。“三供一业”分离移交物业维修改造项FI可行性研究报告二、项目现状1、职工家属区基本情况山东省某国有企业家属院位于邹城市崇义路路北，鲁南铁合金总厂的西侧。该家属院始建于1971年，现有住户726户，物业有企业后勤处代管。2、家属院生活区现状山东省某国有企业家属院始建于1971年，建筑多为低矮的平房、普通红砖砌筑的楼房，长期以来由于缺乏维修资金，建筑内外墙、排水设施、院内配套设施等都出现大面积的破损。

9、结合实地踏勘、家属区居民反映，总结目前家属院主要存在如下问题：(1)路面存在不同程度的破损，包括方砖塌陷、混凝土路面破损、沥青路面破损；(2)住宅屋顶漏水，每年均有住户不同程度反映屋面漏水情况；“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告(3)住宅雨水排水管属于易损设施，年久老化损坏严重；(4)部分住宅楼年限较久，缺少建筑散水，造成建筑渗水，另外大部门建筑散水存在破损情况；(5)室外照明设施和楼体照明老化、缺损严重；(6)雨污系统部分淤堵，井盖破损，雨水篦子破损；(7)住宅楼外墙饰面破损脱落、陈旧；(8)缺少安防监控系统。由于家属院生活区住宅楼、排水设施以及院内配套设施已经使用多年，建筑

10、陈旧、落后、破损，也带来大量的维修成本，正常运行中每月经常接到住户及公用系统报修，为了解决这些问题，使家属院生活区物业条件达到城市基础设施的平均水平，对生活区内墙体、排水设施等配套设施急需进行维修改造，同时也满足分离移交的条件。下图为：家属院现状图片9蓼%E“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告“三供一.业”分离移交物业维修改造项FI可.行性研究报告三、项目建设必要性“三供一业”分离移交是指国企（含企业和科研院所）将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理的一项政策性和专业性较强、涉及面广、操作异常复杂的一项管理工作。企业的供水、供电、供热和物业管理也将实

11、施分离。2016年6月11日，国务院国资委、财政部发布关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见。“意见”指出，国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理（统称“三供一业”）分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。2012年以来，国务院国资委、财政部先后在黑龙江、河南、湖南、重庆、辽宁、吉林、广东、海南、四川、贵州等10省（市）开展了中央企业“三供一业”分离移交试点，取得了积极成效,为全面开展分离移交工作积累了经验。意见中指出“三供一业”分离移交工作目标是：2016

12、年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告在工作要求方面，坚持政策引导与企业自主相结合，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。国有企业不得在工资福利外对职工家属区“三供一业”进行补贴，切实减轻企业负担，保障国有企业轻装上阵

13、、公平参与市场竞争。原则上先完成移交，再维修改造，按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求，以维修为主、改造为辅，促进城市基础设施优化整合。分离移交工作执行地市级以上地方人民政府出台的相关标准和政策，保证分离移交后设备设施符合基本标准、正常运行。山东省某国有企业家属院位于邹城市崇义路路北，鲁南铁合金总厂的西侧。该家属院始建于1971年，现有住户726户，物业有企业后勤处代管。按照国家、省、市“三供一业”分离移交工作要求和职工家属区实际情况，需对以上家属生活区住宅楼、院内设施进行维修改造，以达到城市基础设施的平均水平。为积极稳妥地推进物业分离移交工作，将对家属院住宅楼、院内设施进行维修改造。建设本

14、项目具体体现在：(1)通过对建筑外墙及院内设施改造，提升家属院公共服务设施条件，改善老旧家属院居住区的落后面貌，也改善了家属院居民的生活条件，进一步提升城市形象。(2)在物业分离移交后，一方面解决了企业的历史遗留问题，同时企业不再承担家属区公共服务设施日常维修、维护及相关费用，为企业减负。“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告（3）分离移交后，由邹城市财金物业管理有限公司对家属院生活区进行专业化的物业管理服务，物业服务更有保障，提升生活区的整体管理水平。综上所述，维修改造后山东省某国有企业家属院的物业管理移交邹城市财金物业管理有限公司进行管理，不仅让职工家属们的生活区的物业管理得到了保证，同时也为企业减轻了负担，为企业增强了核心竞争力；因此，建设本项目是十分必要的。1()“三供一业”分离移交物业维修改造项目可行性研究报告项目可行性1、政策条件可行性分析为推动国企改革