可行性报告-湖南益阳食品产业园可行性分析报告.ppt

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1、益阳项目可行性分析报告益阳项目可行性分析报告武汉*投资集团-世纪置业 w w w . a o b I g . C o m报告内容报告内容 第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析 第二部分：房地产市场分析第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目必要性及可行性分析第三部分：项目必要性及可行性分析第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析v 城市背景v 项目区位v 规模指标v 项目现状v 利势条件v 初步定位益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集散地。全市总人口散地。全市总人口470万，中心城区人口万，中心城区人口53万万.u 全市辖桃江

2、、安化、南县三个县和大通湖区，代管沅江市。市区设赫山、资阳、朝阳三个区。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。u 全市总面积全市总面积12144平方公里，为全平方公里，为全省总面积的省总面积的5.83%。全全市城镇人口市城镇人口195万，中心城区面积万，中心城区面积53平方公里，平方公里，中心城区人口中心城区人口53万。（数据截止万。（数据截止2009年底）年底）u 公路、铁路、高速公路、高等级公路、铁路、高速公路、高等级公路、水路四通八达公路、水路四通八达 ，两小时车程，两小时车程可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。可以辐射湘、鄂、赣

3、等省多个城市。城市背景城市背景项目地处益阳市南部，位于项目地处益阳市南部，位于市政府市政府2008年成立的高年成立的高新区东部新区，目前地段认知相对较偏新区东部新区，目前地段认知相对较偏。u 东部新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里 。近期规划总面积10平方公里，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人.u 东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为20公里和60公里。项目区位项目区位本案总占地总占地4558.1亩亩

4、。主要分三大版块：交易区、企业主要分三大版块：交易区、企业总部、仓储物流。总部、仓储物流。u总占地4558.1亩，正批报面积200亩，生产企业近期用地面积940亩，预留用地面积34181.1亩。u其中交易区其中交易区320亩，企业总亩，企业总部部400亩，仓储物流及其它亩，仓储物流及其它配套配套规模指标规模指标地块周边交通设施正在修建中，周边环境多为农地块周边交通设施正在修建中，周边环境多为农田、山林。田、山林。地块四至：地块四至：东：至湾路西：至城际干道南：至宴家村路北：至鱼形山路地块现状：地块现状： 地块周边道路部分主体完工，部分仍待修建，目前没有道路绿化、路灯等公共设施。 地块内部全为水

5、稻农田，与周边道路有一定的海拔落差。项目现状项目现状项目紧邻新区主干道城际干道，与益阳、项目紧邻新区主干道城际干道，与益阳、长沙城区交通便利。长沙城区交通便利。本项目西侧是城际主干道，沿街面达2281M。本项目东侧紧邻长常高速，沿 街面达1851M。地块距益阳城区15公里左右，距长沙市区40公里左右。利势条件利势条件 1、总体定位、总体定位 中国第一品牌食品产业园中国第一品牌食品产业园通过现代食品的集中展示交易和国内、国际著名行业品牌汇聚，依通过现代食品的集中展示交易和国内、国际著名行业品牌汇聚，依托益阳资源与区位优势，托益阳资源与区位优势，打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证

6、、信息打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证、信息发布、展示交易、国际博览、发布、展示交易、国际博览、品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业基品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业基地。地。 2、功能定位、功能定位 该项目分为十个功能区该项目分为十个功能区产品交易中心、全球食品电子交易产品交易中心、全球食品电子交易采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园区、研发科采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园区、研发科技中心、仓储物流中心、产业服务认证中心、企业总部基地、综合技中心、仓储物流中心、产业服务认证中心、企业总部基地、综合配

7、套园区。配套园区。初步定位初步定位城市发展新区、有一定资源条件的、城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目。大规模房地产开发项目。项目优势：项目优势：1. 交通优势：交通优势：与新区主干道2.3公里沿街面，与长常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段优质。2. 规模优势：规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发安排等方面有较大可为空间3. 地价优势：地价优势：取地成本，初期投入少区域认知：区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏工业基础：工业基础：益阳是农业大市，工业底子较薄。项目劣势：项目劣势：本体分析小结本体分析小结第二部分：益阳房地产市场分析第二部分：益阳房地产市场分析v 宏

8、观经济指标v 宏观房地产市场指标v 房地产市场需求展望益阳益阳市经济发展快速，市经济发展快速，2010年国民生产总值年国民生产总值712亿，亿，增长率达增长率达14.7%，高于全国平均水平。，高于全国平均水平。u益阳地处连接长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊，是长株潭城市群的重要组成部分，同时也是国家中部地区加工贸易产业梯度转移重点承接地，近年经济发展快速。u近年益阳经济持续增长，年均增幅14%左右，高于全国11.4%的平均水平。工业增长率超过20%，正走向工业兴市道路。u但由于益阳是农业大市，人群与产业限制，经济总量不高，在湖南各市排名靠后。不到长沙的七分之一。资料分析来源：益阳市年鉴、湖南统计局

9、GDPGDP、人均、人均GDPGDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力20102010年益阳市年益阳市GDPGDP绝对额绝对额 （万元、元）（万元、元）增长速度（增长速度（% %）GDPGDP7122748 7122748 14.714.7第一产业第一产业1623639 1623639 4.3 4.3 第二产业第二产业2884061 2884061 21.1 21.1 第三产业第三产业2615048 2615048 13.7 13.7 人均人均GDPGDP168391683913.7 13.7 人均可支配收入和人均消费支出双向增长，益阳人均可支配收入和人均消费支出双向增长，益阳 农村居民消费

10、能力逐步增强。农村居民消费能力逐步增强。u随着益阳市经济的迅猛发展，2007年至2010年益阳市城镇人均可支配收入大幅提升，由07年的10797元提升至10年的15398元。u益阳2009年城镇居民人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长9.5%，农村居民消费支出由2009年的5.6%上升到2010年的11.4%，充分显示居民消费能力增强。GDP、人均GDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力可支配收入与消费能力资料分析来源：益阳市年鉴 益阳历年居民人均收入与消费出支情况益阳历年居民人均收入与消费出支情况城镇居民城镇居民农村居民农村居民人均收入人均收入 增长率增长率 消费支出消费支出 增长率增

11、长率 人均收入人均收入 增长率增长率 消费支出消费支出 增长率增长率20102010153981539811.6%11.6%11279112799.8%9.8%5616561613.7%13.7%4637463711.4%11.4%20092009138021380210.9%10.9%10275102759.5%9.5%494049409.1%9.1%416341635.6%5.6%20082008124481244815.3%15.3%9382938213.7%13.7%4526452615.7%15.7%3941394113.1%13.1%20072007107971079717.7%1

12、7.7%8249824912.3%12.3%3913391316.1%16.1%3485348512.3%12.3%居民消费性支出占可支配收入的比例超过居民消费性支出占可支配收入的比例超过70，消，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大u人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。u当前国内多数城市的该指数在65%左右，益阳市超过70，居民消费意愿较强。u2009年益阳市城镇人均住房支出占消费性支出的比重约7.5，根据国际标准，基本属于温饱型社会水平。GDP、人均GD

13、P住房消费支出水平住房消费支出水平可支配收入与消费能力消费类型 恩格尔系数（%） 住房支出比重（%） 温饱型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 住房支出的国际标准住房支出的国际标准 资料分析来源：益阳市年鉴 益阳市人均消费支出占人均收入比例分析城镇居民农村居民2010年73%83%2009年74%84%2008年75%87%2007年76%89%固定资产投资呈稳步增长固定资产投资呈稳步增长，对城市经济发展形成强，对城市经济发展形成强势推动，但房地产投资占比低势推动，但房地产投资占比低u益阳市固定资产投资增长平稳，房地产及食品工业投资额相对较少

14、，显示出市场仍有相当大的开发空间。u 20201010年房地产投资年房地产投资6363亿元，占固亿元，占固定资产投资总额的定资产投资总额的1414% %，食品工业，食品工业投资投资41.7741.77亿元，亿元，占固定资产投资占固定资产投资总额的总额的9%；房地产市场处于基本正常阶段，但投资水平仍相对较低。异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常2007年年房地产投资/GDP0.20.088反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投 资 /固定资产投资0.370.14反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系

15、房地产市场指标体系资料来源：益阳市年鉴01002003004005002007年2008年2009年2010益阳07-10年投资分析表益阳07-10年投资分析表固定资产投资房地产投资食品工业投资固定资产投资460亿房地产业投资63亿GDP712亿房地产投资占固定资产投资比14%房地产投资占GDP比重8.8%20201010年益阳市固定资产投资完成情年益阳市固定资产投资完成情况况投资指标：房地产投资投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，市场开发与销售稳步增长市场开发与销售稳步增长2002007 7-20-

16、201010年益阳市商品房竣工量、销售量年益阳市商品房竣工量、销售量u益阳市房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。资料来源：土地局访谈整理、锡林浩特市年鉴01002003004005006007008002007年2008年2009年2010年施工面积（万平米）销售面积（万平米）投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售供求指标：施工与销售益阳市住宅价格上涨速度较慢，自益阳市住宅价格上涨速度较慢，自2010年房交会年房交会后城市房价增速明显。后城市房价增速明显。u2010全市商品房均价为1933元/，其中商品房住宅平均售价1423元/，商品房非住宅均价3263元/。u2010年全市商品房和商品房住宅最高成交均价都来自于城中区域，分别为2725元/和2244元/； u城东区成交价最低，商品房、商品住宅均价分别为1924元/、1646元/。投资指标：房地产投资价格指标：价格变化价格指标：价格变化供求指标：施工与销售资料来源：房管局访谈资料整理、互联网统计