漯河市公共租赁住房项目可行性研究报告.docx

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1、1总论31. 1概述31.2 项目建设单位概况31.3 报告编制依据和范围31.4 项目概况及简要结论51.5 主要技术经济指标72项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性93市场预测与建设规模133.1 市场预测133.2 建设规模154项目选址及建设条件 164. 1项目选址164.2建设条件165项目规划设计方案 195.1 小区总体规划195.2 规划原则205. 3规划布局225.4 工程管线规划265.5 建筑设计方案296环保、劳动安全、消防326.1 环境保护326.2 劳动安全426. 3消防467节能487.1 节能方案分析的必要性487.2 用

2、能标准和节能规范497.3 能耗状况和能耗指标分析517.4 节能措施和节能效果分析538物业管理591.1 物业管理机构其职责591.2 物业管理的目标609项目管理及进度计划619. 1 项目管理619.2项目进度安排6110项目招标方案6310. 1编制依据6310.2招标原则6310. 3招标方案6411投资估算和资金筹措6811.1 投资估算和资金筹措6811.2 资金筹措7112社会效益7213结论与建议7413. 1 结论7413. 2 建议741总论1.1 概述1.1.1 项目名称漂河义义置业有限公司公共租赁住房项目1.1.2 建设单位建设单位：源河XX置业有限公司法人代表：项

3、目负责人：联系电话：1.2 项目建设单位概况漂河义x置业有限公司成立于2010年，注册资本2000万元。公司现有专业技术人员3人，专业财务人员3人，销售部5人，高层管理人员3名。企业目前拥有土地两块，一块是本项目计划开发的“X义新苑公共租赁住房”项目，另一块位于瀑河市邮城区107国道西，使用面积为7598m2。1.3 报告编制依据和范围1.3.1 编制依据1、投资项目可行性研究指南；2、建设项目经济评价方法和参数（第三版）;3、产业结构调整指导目录（2011年本）；4、中华人民共和国土地管理法；5、中华人民共和国安全生产法；6、中华人民共和国城乡规划法；7、中华人民共和国环境保护法；8、中华人

4、民共和国房地产管理法；9、中华人民共和国招投标法；10、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；1k城市居住区规划设计规范（GB50220-95 2002年版）;12、漂河市国民经济和社会发展第十二个五年规划；13、G累河市2012年政府工作报告；14、项目所在地有关基础资料；15、项目承办单位提供的基础资料；16、项目可行性研究报告编制委托书。1.3.2编制范围1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；3、对项目的消防、环保的评价；4、节能分析；5、对项目进度的确定；6、进行投资估算；7、进行项目经济效益分析；8、项目招标方案；9、

5、经济效益分析；10、社会效益分析；11、提出该项目工作结论。1.4 项目概况及简要结论1.4.1 项目概况1、建设地点该项目拟建于国家瀑河经济技术开发区珠江路中段。2、建设规模项目计划占地面积40.8亩，分东、西两区，其中东区占地30.3亩，西区占地10.5亩。项目总建筑面积约79800平方米，其中东区总建筑面积60979平方米，其中4幢17层高层，两幢11层小高层，居住总户数896户，绿化率42.85%,停车位392个。西区总建筑面积18821平方米，其中1幢多层，3幢11层小高层，居住总户数296户，绿化率35.32%,停车位117个。东、西区分别按要求配建部分商业、公建用房。3、外部配套

6、条件该项目拟建于国家瀑河经济技术开发区，珠江路中段，小区周边配套设施齐全，地理位置优越，环境优美，交通便利。该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放，不会对周围环境造成污染。5、总投资及资金来源该项目计划总投资为16894.73万元，全部为建设投资。其中：土地费用3672万元，工程费用11610.9万元，前期费用1110.59万元,建设单位管理费用116.11万元，基本预备费385.13万元。资金筹措：项目所需资金16894.7

7、3万元，由漂河市公共住房建设投资有限公司和漂河X义置业有限公司各承担项目总投资的50%o6、项目建设期该项目建设期为：西区2013年6月一2014年6月，东区2013年10月-2015年7月。7、社会效益分析近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。该项目建成后将缓解深河市目前的居民住房压力，提高漂河市房地产行业的竞争力，带动漂河市经济的发展。同时，还能带动第三产业的发展，在一定程度上缓解当前社会的就业压力。1.4.2 简要结论该项目地理位置优越，市场前景广阔，有较

8、强的市场竞争力。项目公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实，项目投资构成合理。该项目符合漂河市城市总体规划，符合市场经济发展的要求，符合漂河XX置业有限公司的发展需要，符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。项目的建设可解决部分城镇居民的居住问题，提高开发区的整体面貌，有良好的市场需求。项目具备较好的基础条件，并且带动其他相关产业的快速发展。项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。因此，经研究分析论证，该项目是十分必要的，也是可行的。1.5 主要技术经济指标该项目主要经济技术指标见表Mo表1-1主要经济技术指标表序号项目名利:数量备注1总用地面积27042.1

9、1m2合40.8亩1.1东区20054.2m21.2西区6987.91m22项目总建筑面积79800m22.1东区60979 m26栋2.2西区18821 m24栋3总图参数3.1东区3.1.1建筑占地面积4196m23.1.2建筑密度20.9%3.1.3容积率2.693.1.4绿地率42.85%3.1.4停车位392个3.2西区3.2.1建筑占地面积1717m23.2.2建筑密度24.6%73.2.3容积率2.373.2.4绿地率35.32%3.2.5停车位117个4居住户数1192 户5居住人数3815 人6户均人数3.2人/户7总投资16894.73 万元8项目建设工期25个月9资金筹措

10、瀑河市公共住房建设投资有限公司50%溪河XX置业有限公司50%2项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景公共租赁房是由政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租的住房。公共租赁房制度作为我国住房保障制度中的重要组成部分，实施多年以来，在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起了重要的作用。具体到漂河市而言，为解决特困居民住房难题，漂河市把完善住房体系、解决城镇最低收入家庭住房困难作为贯彻落实科学发展观和“保民生、保稳定”的重要举措来抓，并将公租房建设工作纳入了为民办实事考核范围之一。为把好事办好、实事办实，溪河市出台了一系列文件，大力开展宣传

11、、摸底工作，通过散发资料、粘贴通告、板报、宣传车等多种形式，不断扩大公租房补贴政策的宣传面和影响面。同时，严格按照“公平、公正、公开”的原则，积极做好申报材料的审核把关工作，做到应保尽保不“漏”保、实事求是不“错”保，建立了有进有出的运转机制。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合国家和地方相关的产业政策要求该项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011本）中第一类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”第一条“保障性住房建设与管理”，是当前国家鼓励发展的建设项目。城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水

12、平的战略目标。近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见国办发201145号文中明确指出：“大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。“适应工业化、城镇化快速发展的要求,深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内容,建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理

13、确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。至十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善”。因此，该项目的建设符合国家加快城镇化建设促进经济发展的政策要求，有利于满足不买房者的住房需求，有利于促进城市建设发展和社会的稳定，提高居民住房水平。102.2.2 是城市化建设的需要我国城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据预测，20102020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化

14、将以每年1个百分点的速度推进，到2020年,我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。改革开放以来，特别是近年来，我国城镇住宅建设快速发展，城镇居民的居住条件不断提高，但是城镇居民住房条件贫富不均的现象还比较突出，城镇最低收入家庭难以依靠自身力量解决住房问题。漂河经济开发区党工委、管委会以科学发展观统揽工作全局，以争创国家级开发区和成为全市经济发展的领导者为目标，以招商引资和项目建设为中心任务，以资本运作、基础设施建设和企业培育为工作重点，规划该区域为廉租住房建设用地，该项目对解决城区及开发区的居民住宅困难问题，改善市容市貌，促进瀑河市经济发展都有重要的意义。随着漂河经济开发区社会、经济的迅速发展，城市人口规模、住宅规模、用地规模等随之扩大，空间格局正在进入一个大演变、大重组的阶段。该项目的建设有助于规范漂河市房地产业的健康发展，对于城市化建设有重要的推动作用。2.2.3 能促进相关行业的进