酒类资料-捷商务酒店可行性报告0625修改.doc

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1、目 录一、前 言21-1项目背景21-2项目目的21-2.1 整体目标21-2.2 项目契机2二、调 查 篇52-1市场调查方法52-1.1 流动调查52-1.2 酒店需求问卷52-1.3 调查统计62-1.4 酒店数据矩阵72-2调查结果说明92-2.1沧州市区酒店现状分析92-2.2客户群体需求分析102-3 SWOT分析112-3.1 S项目优势112-3.2 W项目劣势122-3.3 项目机会122-3.4 T项目威胁122-4 社会经济效益13三、决策建议篇143-1 规划内涵143-2 规划决策建议143-2.1 楼层规划方案143-2.2设计方案甄选14四、执 行 篇164-1

2、战略与战术164-1.1六大策略164-1.2说明164-1.3 战术沙盘模拟174-2 执行步骤204-2.1经营规划204.2.2酒店配置214.2.3 推广规划244-2.4预算264-3 投资回报预测264-3.1 客房收入264-3.2 成本274-3.3利润28五、展 望 篇29一、前 言1-1项目背景按照沧州市第一塑料厂对原厂区及办公场所的改造再利用整体规划，本着充分利用现有资源和区位优势，为第一塑料厂创造新的利润增长点的原则，我公司经过市场调研，决定投资位于新华路与朝阳街路口的原沧州市第一塑料厂办公楼，建设一家具备餐饮、住宿、娱乐、会议等多功能于一体的快捷商务酒店,使之成为一塑

3、原厂区改造计划的重要组成部分，并为沧州一塑的再发展作出贡献。为此我公司经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。1-2项目目的1-2.1 整体目标 （1）配合沧州一塑厂区改造计划，打造具备餐饮娱乐、旅客住宿、商务会议的多功能酒店。 （2）紧抓沧州市的经济发展契机，整合优势资源，发展酒店主业，强化自身优势。（3）通过对已有建筑的合理规划，以较少的资金投入，争取较大的市场收益，为沧州一塑创造新的利润增长点。（4）引入专业的酒店管理团队，确保酒店健康可持续发展，打造一流的商务酒店品牌，领跑沧州市商务酒店市场。1-2.2 项目契机（1）沧州拥有丰富的旅游资源“一部水浒传

4、天下，无人不知古沧州”。沧州作为一座历史文化名城，不仅拥有沧县铁狮子、东光铁佛寺、献县大教堂等名胜古迹，还拥有“黄骅冬枣园”“泊头梨花园”“海兴湿地”“任丘白洋淀”等自然旅游资源。而“吴桥杂技节”“沧州武术节”等文化旅游已经形成了向世界介绍沧州的知名品牌，每年都吸引大量中外游客慕名而来，流连忘返。沧州市具备历史、自然、文化等多重旅游资源优势，蕴藏着丰富的旅游潜力，必然为旅游、餐饮、旅店等服务业带来巨大的商机。（2）沧州拥有便利的交通优势沧州位于河北省中东部，是北京、天津的南大门，自古就是南北往来的要冲。由京沪、京珠、沿海、石黄等高速公路形成了高速公路网络，方便连接北京、天津、石家庄以及山东等大

5、中城市及外省，而京沪高铁、京沪铁路、朔黄铁路形成了连接东南沿海及内陆的快速旅游及货运通道，近年来，随着黄骅大港的建立，又为沧州开启了面向广阔海洋、走向世界的窗口。便捷的交通资源使得沧州成为沟通南北，连贯东西的重要纽带，必然为沧州的商贸及旅游提供得天独厚的优势。（3）沧州拥有巨大的发展潜力除了旅游和交通优势之外，沧州作为“环渤海经济隆起带”的重要支点，拥有巨大的发展潜力。每年一届的管业商贸洽谈会和皮草交易洽谈会成为沧州对外交流贸易的重要品牌，为沧州带来了巨大的经济效益，黄骅大港的建成，进一步提升的沧州的整体竞争实力，渤海明珠沧州因而又一次焕发光彩。此外，按照沧州市的建设规划，沧州高新技术开发区将

6、成为沧州市新的经济增长点，必然会吸引大量的中外商贸旅客来沧投资，带动沧州的经济飞速发展。综上，未来沧州市的旅游、商务等客源必然呈现爆炸性增长趋势，沧州市委市政府制定的远景规划中，也将“把经济服务业打造成全市新兴主导产业”作为十二五我市发展的战略目标，大力扶持经济服务精品工程，精心打造沧州旅游、文化、休闲的整体形象。因此，得天独厚的资源和区位优势以及政府的政策扶持为沧州市宾馆业的发展提供了优越的条件，在沧州投资建设一家具有较高接待能力和服务水平的快捷商务酒店必然大有可为。二、调 查 篇2-1市场调查方法2-1.1 流动调查 对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。2

7、-1.2 酒店需求问卷 问卷涉及如下内容：1、受访者性别； 2、来自哪里； 3、职业； 4、年龄；5、到沧的目的；6、到沧的次数；7、通常外出住什么酒店； 8、选择酒店的原因； 9、选择酒店是否提供宽带功能； 10、入住酒店的价位； 11、出差住宿的标准； 12、入住的酒店位置； 15、酒店应该具备的功能； 16、酒店应该具备的配套设施。2-1.3 调查统计 问卷总数 本次问卷调查合计调查了共500份，有效问卷共377份，有效比为75.40%。 调查问卷分卷情况如下：市调类型问卷数量有效数量有效比酒店50037775.40% 有效问卷辨析方法 本次问卷调查总共调查500份问卷，调查过程中，调查

8、组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共123份。 有效问卷总数本次调查经过筛选，共获得有效问卷377份，有效率为75.40%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。2-1.4 酒店数据矩阵2-2调查结果说明2-2.1沧州市区酒店现状分析随着沧州市经济建设和旅游产业的迅猛发展，沧州市区的各类酒店如雨后春笋般迅速发展，其中，商务快捷酒店发展尤为突出。主要呈现以下特点：一、 高档酒店较少，承载能力较弱。目前我市星级酒店为数不多，较高档的酒店有金狮国际酒店，阿尔卡迪亚酒店等，但当有大型活动如“武术节”“杂

9、技节”时，其接待量有限。二、商务快捷酒店发展迅速，品牌众多。目前，入驻沧州市的快捷酒店品牌有如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店等。此外还有一些本地自主经营的酒店品牌，如金永快捷酒店等。截止20XX年5月在工商部门登记的快捷酒店就超过了20家。快捷酒店市场已呈现日趋激烈的竞争形势。 三、服务水品参差不齐，市场定位模糊。面对与日俱增的来沧旅游和经商客户群，酒店数量仍显不足，但由于部分快捷酒店的市场定为模糊，仅局限于打价格战，争抢客源，造成服务水平不高，影响了快捷酒店产业的整体发展。四、配套设施不全，消费挖掘不充分。在调查中发现，很多快捷酒店的配套设施不足，有的酒店设置没有停车场，顾客的车辆只能停

10、在路边，有的酒店没有设计会议室，商务旅客的洽谈或小型会议无法在酒店进行，有的酒店没有棋牌室等休闲娱乐场所，顾客的二次消费挖掘不充分。2-2.2客户群体需求分析 我们对市场客户群体需求进行了调研，并对火车站、高客站、高铁站等客流密集场所进行了问卷调查，主要反映出的问题有： 一、旅游业的蓬勃发展使得越来越多的季节性旅游客人进入沧州地区。据统计，每年10月份左右，仅来沧参加“武术节”或“杂技节”的中外游客、嘉宾、工作人员超过万人，且平均每人在沧的居住时间超过一日。 二、探亲访友群体，尤其是南方回乡群体逐年增加。随着京沪高铁的修建完成，上海、南京等东部沿海发达城市到达沧州的时间从过去的十几小时缩短到5

11、小时之内，这使得上海、南京等地已纳入沧州一日抵达圈，随之而来的就是探亲访友的顾客群体逐年增加。 三、商务客户在沧州停留洽谈业务群体与日俱增。随着沧州经济实力的不断增强，商机不断增多，外来经商洽谈业务的群体日益增多，这其中出部分高端客户外主要的构成是中、低端客户，主要为业务员、企业采购经理、个体企业老板等。日均消费在两百元以内的客户占总客户群体的75%。 四、客户对住宿条件及服务的要求不断提高。通过调查显示，受访者普遍认为高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。而经济型快捷商务酒店最符合大多数客户需求。且酒店提供免费宽带、24小时热水、订票等服务已经成为酒店必须具备的基础服务需求。 五、

12、道路交通需求成为客户选择酒店的重点。一座酒店的交通是否便利直接影响了旅客的居住舒适度。受访者大多选择交通便利的酒店入住，主要考察标准是有无公交车通过、是否临街方便打车、离长途车站有多远、离市中心有多远等。2-3 SWOT分析2-3.1 S项目优势 *项目地处城市交通主干道，交通便利 *快捷酒店市场处于起步阶段，发展空间广大 *经营管理团队成熟，有利于健康持续发展 *依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快 *依托两侧的学校，商业区，大面积住宅区新项目有相对稳定的客户群资源2-3.2 W项目劣势 *起步时间晚于其他快捷酒店 *外阜客户群体锁定困难 *人员工资上涨、原材料价格上涨 *推广营销费用投

13、入较大2-3.3 O 项目机会 *本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户 *快捷酒店已成为我城市的主要接待方式 *入住我市其他酒店品牌较多但市场定位模糊 *全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱 *其他快捷酒店停车位置及其他配套设施少 *多数小旅店经营比较随意，脏，乱，差情况明显2-3.4 T项目威胁 *本地区已出现同类竞争者 *快捷酒店品牌多数已进驻沧州市，竞争压力不断加大 *市内个人快捷酒店对价格下压很大 *快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销2-4 社会经济效益 *我快捷商务酒店品牌建设，将为沧州市的接待能力提升做出自己的贡献。 *我商务酒店结合全厂的整体规划将做出高品味的设计

14、，必将成为项目所在地区的标志性建筑，提升厂区的整体形象。 *给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动厂区的消费增长，促进厂区经济繁荣。*我商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。三、决策建议篇3-1 规划内涵 我快捷商务酒店根据建设要求和商业利用价值，将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲和停车场等多功能高水准的综合性建筑，依托厂区的整体建设和规划，提升酒店品味和功能优势，形成厂区改造的重要组成部分。3-2 规划决策建议3-2.1 楼层规划方案 沿街一侧（原宴王食府）将设接待大堂、商务中心；后台（鑫诚旅馆和原办公室）将设洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。 按照四星酒店标准客房，标准间60间，套间20间。棋牌室5间，大小会议室各一间。3-2.2设计方案甄选 我酒店将委托东意日盛设计公司对我快捷商务酒店整体改造方案进行设计，设计者将在对快捷商务酒店所在的区域位置进行充分的分析和理解的基础上，既注重使建筑融入厂区文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓