顺驰太阳城项目可行性研究报告.docx

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1、顺驰太阳城项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）目录引言第2页第一部分项目总体概况第3页第二部分法律及政策性风险分析第7页第三部某某市场分析第8页第四部分项目素质分析第23页第五部分总体发展构想第27页第六部分太阳城2期开发建议第30页第七部分经济可行性分析第35页引言顺驰太阳城的前身是某某市政府重点安居工程一一丽苑某某区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为某某市五大某某区，在某某市住宅某某市场上占有举足轻重的地位.顺驰太阳城项目某某区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，

2、我公司已经与某某市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着某某市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。第一部分项目总体概况一.地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西

3、到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。（见地理位置图）二.地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148. 66公顷，红线内用地127. 90公顷。各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地1号地18. 2415. 562. 682号地18. 7716. 781.993号地12. 6611.051.614号地18. 8216. 342. 485号地21.4119. 202.216号地15. 0012. 772. 237号地10. 768. 732. 038号地11.779. 592. 189号地

4、5. 234. 340. 8910号地7.476. 850. 6216号地4. 923. 691.2325号地3.6130.61总计148.66127.9020. 76目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四某某区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三.交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里某某市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。卫国道规划红线宽度70米，是某某某区与天津机场及京津高速公路某某市主干线。东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通某某区中心位置。某某区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为30米，现

5、已建成，向南直通某某村某某区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环一一昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地某某某区东南部交通的紧张局面，并促进某某区域的经济发展。200某某市政府将投资改造某某区的基础道路设施。位于卫国道以南的两某某市主干道路一一程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于2002年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使某某区的交通状况得到根本性的改变，并使某某市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天

6、津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接2008年北京奥运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。地铁2号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地某某区位价值。目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为：668路丽苑至水上公园907路丽苑至大同门（丁字沽）847路丽苑至王顶堤640路丽苑至一中心医院827路丽苑至劝业场四.周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河,而且其紧邻程林庄某某区，某某区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。但从现场实际调查情况看，

7、上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影响不大；其次，某某市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响；另外，作为天某某市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2002下半年改造完成后，将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。从人文环境看，太阳城地处某某区与某某区结合部，南侧为某某村某某区。卫国道一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了

8、一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带某某区域内人文环境的改善。五 .周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施主要包括： 商业：太阳城某某区2#地东侧的商业街；位于天山路上的某某村某某区的商业中心，包括大某某市、麦当劳快餐店等。 教育：丽苑小学、天津八中、太阳城某某区3#地内的双语幼儿园等。 交通：位于丽苑一期的公交总站以及太阳城某某区的公交车站。 公园：16#地块的儿童公园一一 “欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪新生活新天津”主题雕塑公园；丽苑一期两万平方米某某区公园。 娱乐：位于25#地某某区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。 其他：丽

9、苑一期派出所；位于4#地内的电话局。六 .土地价格按照我公司与某某市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。第二部分法律及政策性风险分析一.合作方式及条件(一)太阳城项目的土地合作方为“某某市安居建设发展总公司”,隶属于某某市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。(-)合作方式：合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小某某市政基础设施大配套工程的建设。二.法律性风险评估太阳城项目为某某市重点政府工程之一，土地合作方具有很强的政府

10、背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三.与二期相关的规划调整问题原规划中在贺兰路一侧，预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。四.政策性风险评估由于太阳城某某区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵一定的操作风险。第三部某某市场分析(-)某某市某某市场分某某市场回顾近几年，某某市始终把

11、住宅产业作为拉某某市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列某某市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了天津房某某市场上的投机行为，去某某市场中虚热的泡沫成分，使某某市房某某市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。九五期间，某某市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激某某市场需求产生了积极的影响。2000年某某市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。2001年，某某市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方米。纵观某某市近几年的房地产发展历程，我们可

12、以断言，在今后的5至10年内，某某市某某市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。(二)某某市场当前特点从某某市房管局获悉，2001年某某市某某市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长某某市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，分别比上年同期增长4.76%和7.07%,其中个人购买商品房比例为9 8.3%。根据某某市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，某某市某某市场呈现以下几个特点：1. 价格小幅上升。去年居民购买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了 L 5个百分点，其中每平方米3000元3500元价位的商品房购买量提高了 5.8个百分点，3500元400

13、0元的商品房比上一年提高了 21. 4个百分点。2. 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了 2. 6个百分点 其中购买单套面积在100平方米120平方米商品房同比提高了 4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了 4. 34个百分点。经过几年的发展，目前某某市某某市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。3. 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2001年某某市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%,贷款购房比例达71%。此外，2001年天津某某

14、市场显著特点是，私产房某某市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房某某市量增大。这表明，随着某某市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。()某某市场未来发展走势1. 政策支持力度不断加大。2. 从2001年政府颁布的一些相关政策来看，某某市场的政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素,所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房某某市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房某某市场的有效增长某某市场利好消息2001年，中国加入WTO、成功申办奥运会，以及贷款利率下调等一系列消息，可以说是未来几年中国房某某市场较大的利好消息，将会对未来房某某市场产生很大影响。3. 房地产价格将稳中有升。随某某市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。4. 改善型需求不断增长。有资料显示，2000年某某市人均居住面积为13.8平方米，还有非常大的上升空间。随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。5. 住宅建设某某区化倾向。6. 首先是某某市中心土地的稀缺某某市规模的不断扩某