高尔夫球场投资项目可行性研究报告.docx

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1、高尔夫球场投资项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）一、项目背景与研究摘要某某市房管局5月20日公开挂牌出让某某区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的地块，这是在今年4月新政后广州首次推某某某区土地。自国家出台最严厉调控政策后某某市受冲击影响较大，全国中某某市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚；而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景下，两地块仍于7月29日拍出了较高地价，溢价率均超过100机那么，地块的资源环境如何、发展条件是否优良、投资收益率能达到多少某某市场较为关注的问题。经纬行研究中心特针某某村高尔夫球场A、B地块做了一份地块的可行性分析某

2、某市场参考。二、宗地某某市场态势研判1 .荔某某市场环境概述住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛某某区家庭户均拥有房屋2间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有69%0远低于广州平均水平（80%） o房龄较老。建于1979年以前的住房占18%,远高于某某市平均水平（8%） o建于2000年以后的住房平均面积明显上升，高于某某市平均水平的33.13 mV0,体现某某区域改善性住房需求比较旺盛。1979年前建成1980-1989年1990-1999 年2000-2005 年住房平均面积（nf加）25. 0027.6830. 7036. 17规划利某某区发展项目地处某某区某某村板块，属广佛交界地带。

3、据广佛同某某区域交通一体化规划某某村桂某某区规划总面积约118. 5平方公里。其中广州境内55. 3平方公里，佛山境内63. 2平方公里。某某市域涉及某某区某某镇和桂城街，包括原大沥、盐步、黄歧、桂城、平某某区，某某市域涉及某某区、某某区工业大道以某某区，包括白鹅某某市设某某区和花地河以某某区。规划整合后，某某区定位为珠三某某市一体化的某某区，辐射珠三角的开放性生产力服务簇群；广佛同城整合对接的某某区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道一（建设中的广佛线）、广佛通道三（广州5号线-佛山5号线）、广佛通道四（广州10 号线-佛山6号线）、广佛通道七（广州20号线

4、-穗盐路）等四条轨道和11条道路将对接。交界位置的广州花博某某区、葵某某区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建设，划定绿线，保留一定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加强对佛山水道、水口水道、雅瑶水道等主要河段的综合整治。而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭经济圈以某某区三江汇聚的白鹅潭为中心，东起人民桥、南方大厦，沿六二三路、黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端（不包括污水处理厂），南某某村大道，东至冲口涌所形成的某某区域，总面积约696万平方米。白鹅某某区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近的一条过江隧道，已经建成的珠江隧道，以及正在建设的洲头咀

5、过江隧道。再加上珠江大桥、鹤洞大桥和丫髻沙大桥，某某区约6公里河道将有6处过江设施。规划多年的如意坊大桥及其放射线，一度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动工无法知晓。如意坊大桥系统工程是某某市某某区交通内环路项目的放射线工程之一，它是规划中的连接内环路与环城高速公路的主要线路。北起如意某某区，连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途某某村大道、穗盐路、龙溪大道、花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。某某区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经某某村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园、某某村高尔夫球场（本案）某某村体育中某某市政府居某某区等经济社会发展某某区域，如以高某某市快速路

6、的形式建设，不仅会削弱对沿某某区的经济带动作用，而且会对沿某某市景观造成较大负面影响。因此，建议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经某某村大道立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态、景观的影响，也某某省一定比例的资金。2 .某某区新建某某市场发展情况评述近年供应逐年增长，价格稳中有升。07年以来落苟区商品住宅狂度供求佶水一向缺货的某某区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有升，可见某某区的价格受除了供求影响某某区位的价值影响也是很大的。今年1月新增供应激增，整体供应较为充足。2010年以来荔湾区商品住宅月度供求情况今年以来由于1月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整

7、体来看,总趋势是供应较为充足，但交易面积自3月后在低位徘某某市场较为冷淡。网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。09年10月以来荔泠区程品住宅月度成交情况较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。今年以来，某某区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤降6成；成交价格总体上涨，但2月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。3 .某某区存量某某市场分析某某区二手楼价某某市场实地调查及某某区域二手中介行信息，某某区（含某某村）总体二手均价在10000元nf上下浮动，但剔除某某村

8、，预计二手价格去到15000元可见芳某某市还有很大的增长潜力，作为最接近某某区和最先通地某某区域，价值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项目定位的突围提供了依据。项目周边楼盘二手价楼盘地址开盘时间二手价格（元/ma）恒荔湾畔芳村大道210号200615066芳村花园芳村龙溪大道20009543金道花园花地大道坑口20007724合兴苑东激北路19987523怡芳苑芳村花地湾荣兴路19989013康乃馨苑花地大道坑口地铁站旁19999182红棉苑芳村花地大道花蕾路19969094逸彩庭园芳村大道西芳兴路58号200110944四季花园花地大道南以西20041111

9、1教某某村芳园居某某区龙溪大道东教芳园居19976291盛大蓝庭某某区浣花南街8号200610319力迅原筑花地大道西,坑口地铁站和西朗地铁站之间200711909嘉茗华庭芳村大道中龙湾路20019980来源：搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在05年之后的较少，且二手价格都已经过万，与某某区某某区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是06年开盘的，距今至少也有3年楼龄，仍然可以卖到超过15000元f,可见某某市场价格可承受力以及买家的购买力仍然具备，在老荔湾、老越秀房价不断高企的时候某某某区域迎来了价格调整和吸纳消费需求的良机。4 .项目某某区域典型楼盘参考根据项目地块条件以及某某区域周边楼盘对比，

10、为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及某某某某区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型楼盘可看到某某村板块周边项目的主力户型都以80T20方的三房为主，可见投资和改善自住还某某区域的主流。交通环境（地铁上盖）和景观资源（江景）较好的楼盘，均价都接近或达到15000元且销售较为理想，某某区域需求比较旺盛。5 .某某市场研判结论与可进入性评估某某区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房某某市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府加大对某某区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是一个典型，某某市场的机

11、遇也随之来某某市场正处于一个准备冲刺期。建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾、保利春天里、保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近某某村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目某某区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大的保障。故拿地之后，建议立即开发，在开发中某某市场的需求爆发点。三、宗地发展条件研判1 .项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。项目周边有一定的餐饮配套，竹溪酒家、兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行5分钟的路程内有某某市场、华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而

12、言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工某某区以及纺织厂，也会对项目产生一定的污染。周边教育医疗配套齐全，但素质不高。教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较一般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的某某区，这些教育配套吸引力不足。医疗上，增洛卫生站、曙某某区医院以及几家药店，一般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远一点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有一家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦一点。值得注意的是C地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是一大配套利好。车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。在项目南边出口道路只

13、有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周某某市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地铁站有10余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较某某区域治安环境也需要警惕。景观资源丰富本案A、B地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是某某区少有的景观地块。花地河、广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，一线水景,必须利用。而围着项目的江面宽110余米，深5、6米，属活水，可观赏性还是很不错的。地块形状与进深表现A地块景观丰富，B地块土地方正平整A地块形状呈南北狭长型，B地块较为

14、方正。A地块中间被内河穿过一分为二，水景资源丰富。B地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。用地地势与坡度表现地块平整A地块中间有一个内湖，把一块土地分为3:2两块，地块坡度（不超过1米）较小，相对来说比较平整。B地块有较小（不超过1米），大体平整。地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有一内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地块距离南边二车道道路有5米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁距离项目有500米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较大影响。地块情况总体评述A地块南面紧邻龙溪东路,东面北面某某市绿地外延花地河面，西面与B

15、地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。B地块北面绿化带外延花地河,南面为5号路，西面为9号路,东面与A地块相邻10号路，地块内规划为三段，北面AF030621地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部AF030622地块规划为某某区，限高120米，南部AF030623地块规划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活环境，污水、狭窄的龙溪东路、某某区，对项目想打造高某某区存在较大的影响。2 .项目经济技术指标理解建筑密度与容积率